2024年第一季度西安房地产市场回顾与展望

2024年第⼀季度⻄安写字楼市场录得两个⼄级写字楼新增⼊市，带来5.7万平⽅⽶的新增供应，推动市场总量上升⾄705.4万平⽅⽶。新增项⽬分别是位于⾼新⼆期的迈瑞国际及位于南⼆环及⼩寨板块的英发⾦融中⼼。其中，迈瑞国际早在去年初就已经完成建设，因其整栋出租的租赁策略，故在季内被⻄安本地第三⽅办公运营机构整栋吸纳后计⼊新增供应。在新⼊市项⽬租赁情况较好及需求持续复苏的影响下，季内，⻄安写字楼市场净吸纳量环⽐上升28.9%，⾄8.5万平⽅⽶，较去年同期亦上升48%。市场空置率仍处下⾏通道，下降0.6个百分点，⾄28.8%。租⾦⽅⾯，⼀季度整体市场情绪仍相对保守，虽多数业主仍倾向选择以特惠房源或延⻓免租期等⽅式吸引租户，但优质写字楼的业主对市场仍持谨慎态 度，在未出现⼤⾯积退租的情况下租⾦预期维持稳定，故市场租⾦虽仍持续下⾏，但降幅维稳，环⽐下降0.9%，与上季度持平。 市场需求持续回暖，⾦融⾏业再次主导市场需求。本季度市场新增需求主要来⾃⾦融业（27.6%）、房地产建筑（24.6%）及科技互联⽹（14.1%）。季内来⾃银⾏类⾦融企业的续租扩租及同区域内升级需求强劲，占⽐超过15%，推动⾦融⾏业新增需求两年后重回主导地位。房地产建筑业新增需求则仍由建筑⼯程类企业的升级办公需求为主导。2023年⻄安市665个重点项⽬完成投资5,300亿元以上，同时全市建筑业总产值⽐上年增⻓9.6%，资质以上总专包建筑业企业数增⻓12.4%。⻄安建筑业的市场活⼒和企业实⼒的不断提升持续衍⽣的办公需求，推动房地产建筑类企业的新增需求极具韧性。科技互联⽹类企业的新租需求则以软件系统开发类租户为主，其中互联⽹⼴告、物联⽹类企业的升级换租需求抢 眼 。 交易类型层⾯，⼀季度，升级及扩租需求为甲级写字楼市场的主要交易类型，占⽐超六成。传统⾦融产业的优势叠加写字楼租户结构调整窗⼝期，由此带动了银⾏、证券机构升级扩租需求的释放。同时随着租户租⾦敏感度持续提⾼，以成本为导向的甲级楼宇间置换降级搬迁趋势延续，季内此类型需求占⽐达17.7%，同⽐增加8.6个百分点。其中包括从第三⽅办公运营商中搬⾄同项⽬，由价格较⾼项⽬搬⾄低价项⽬及同项⽬内缩租搬迁的多宗⼤⾯积案例。 未来三季度，⻄安写字楼市场仍将迎来41.9万平⽅⽶的新增供应，其中超过93%为甲级楼宇。需求来看，虽整体市场需求有所回暖，但随着⼤⾯积租户租约陆续到期，不少优质项⽬在年内仍将⾯临较⼤租赁压⼒，年内写字楼市场吸纳仍⾯临挑战。 2024年第⼀季度，⻄安零售物业市场⽆新项⽬交付。⽂旅“出圈”释放消费热⼒，零售市场温和回升。整个春节假期，⻄安旅游订单同⽐增⻓64%，景区⻔票订单同⽐增⻓超⼋成。同时，⻄安成为国内城市⼊境游主要⽬的地TOP1，⼊境游订单量同⽐增⻓超4倍。同时重点监测的49家商贸流通企业春节期间共实现销售额同⽐增⻓13.8%，其中商品零售额同⽐增⻓13.8%；餐饮收⼊同⽐增⻓13.3%。⼀季度，全市空置率环⽐微降0.3个百分点，稳定在10.2%，净吸纳量为1.7万平⽅⽶。租⾦降幅持续收窄，环⽐下降0.3%⾄250.2元每平⽅⽶。 需求⽅⾯，餐饮品牌需求仍领跑新增需求占⽐，占⽐39.4%。主要新增需求仍来⾃本地餐饮连锁品牌的积极扩店。其中如⻓安⼤排档、奔跑吧陕菜、朝花⾥⻘花椒⻥及兰湘⼦等品牌均在不同⽚区的购物中⼼内开出多家⻔店。同时，咖啡茶饮类品牌表现依旧抢眼，除Manner、MStand等咖啡品牌持续扩张外，如BlueglassYogurt、蓝熊鲜奶、可⾔可颂、onebagel等新式茶饮甜品品牌纷纷开始布局⻄安，季内开出城市⾸店。体验类新增需求季内表现抢眼，仅次于餐饮需求占⽐32.1%。部分零售项⽬在较⼤的空置压⼒下仍倾向引⼊如⼉童体能中⼼、KTV、健身中⼼等需求⾯积较⼤的娱乐健身业态品牌，推⾼业态占⽐。服饰类品牌需求持续疲软，季内新增需求占⽐19.5%。细分需求表现持续分化，随着外资快时尚品牌开店策略的调整，快时尚品牌闭店潮仍在持续。季内录得快时尚品牌ZARA再关⼀店。⽽美妆类品牌仍延续去年的活跃态势，除美妆集合店WOWcolor、Sevenshow等品牌持续拓店外，TheGinza、Carita等美妆品牌及⾹氛品牌闻献DOCUMENTS均在季内开出城市⾸店。 同时，存量物业提质改造仍在持续。季内录得多个购物中⼼、百货项⽬开启新⼀轮⼤规模的调改，通过内部结构改造、业态调整等⽅式进⾏局部或全盘改造。如曲江银泰A馆将⾸层的四分之三及四层餐饮层关闭进⾏⼤规模调改；荣⺠⻰⾸⼴场将负⼀层原地铁商业部分整体改造后接⼊商场主体；原骡⻢市⺠⽣ 百货依托钟楼商圈⽂旅资源在⾸层打造市井⽂娱餐饮⽂化街区钟楼景云坊，引⼊歌舞演绎、特⾊⼩吃等业态以“美⻝+旅游+⽂化”的多元业态融合，带来具有⼈⽂特⾊的⻓安市井游娱体验。 未来三季度，⻄安将迎来近44.4万⽅的新增供应，其中不乏如⻄安万象城及宜家荟聚等重量级项⽬的 ⼊市。同时，⻄安零售市场将在年内度迎来更多形态独特的零售项⽬，如⽂旅体融合项⽬体育之窗NMC中⼼及主打“体育➕商业”的星璇⼴场等优质项⽬的⼊市进⼀步推动创新业态和场景的发展⽀撑消费市场加速回暖，⻄安零售物业市场有望迎来新的发展机遇。 2024年第⼀季度，⻄安⼤宗交易市场共录得3笔⼤宗成交，已知交易额达13.6亿元。成交交易标的为⼀宗酒店、⼀宗商业楼宇及⼀宗物流园项⽬，均为资产交易，市场交易标的资产类型更趋多元。买家类型 ⽅⾯，本⼟化特征明显，包括私⼈投资者、企业和本地国资企业。此外，区政府的城建公司及城更基⾦等国资背景机构也开始下场物⾊优质资产。增值型投资机会将愈发受到关注。