2024年4月政治局会议解读：潜在超预期的房地产和利率政策

总量研究 2023年4月30日 潜在超预期的房地产和利率政策 ——2024年4月政治局会议解读 宏观简评 证券分析师： 刘思佳S0630516080002 liusj@longone.com.cn 证券分析师： 胡少华S0630516090002 hush@longone.com.cn 联系人： 高旗胜 gqs@longone.con.cn 相关研究 1.人才战略与人民至上，创新引领高 投资要点 事件：2024年4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。 核心观点：从会议内容看，我们认为未来房地产和利率政策可能会超预期，对当前经济增长的两大约束项可能会有很大改变。其中，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，可能意味着取消限购、放松房贷条件、降低交易税费、增加政策性保障房购买等力度会更大。政治局会议较为罕见的提到“灵活运用利率和存款准备金率工具”，结合当前内需相对不足，价格水平历史低位，降准降息可能会超预期。要“避免前紧后松，切实巩固和增强经济回升向好态势”，“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度”，“确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展”，可能意味着财政加力提速，地方稳增长力度可能会加大。此外，新质生产力、设备更新和消费品以旧换新、绿色低碳、风险化解等估计将继续大力推进，对工业领域相关产业，以及汽车、家电、家居等消费或将形成明显支撑。 质量发展——学习二十大报告看发房地产政策力度可能会更大，“去库存、优增量”或将是核心关注点。会议指出，要“统筹展重点 2.突出稳增长，坚持以质取胜——2022年中央经济工作会议解读 3.突出内需、突出科技，聚焦高质量发展——2023年政府工作报告解读4.不能光踩刹车、不踩油门——国务院总理记者会解读 5.恢复和扩大需求是经济回升向好的关键——2023年4月政治局会议解读 6.寻找关键词：活跃资本市场，调整房地产政策，优化民企环境——2023年7月政治局会议解读 7.以进促稳、先立后破，纵深推进反腐败——2023年12月政治局会议解读 研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。我们认为， 取消限购、放松房贷条件、降低交易税费、增加政策性保障房购买等均有可能会有更大力度。近日，成都、南京、天津、大连等地相继优化楼市政策。其中成都全面取消限购、南京重启“购房即落户”、天津取消本市户籍购买120平米以上新房限购。从库存水平看，上述楼市政策放松城市的库存去化压力整体偏大，如南京商品住宅出清周期近24个月，成都天津也均超17个月，郑州、沈阳、青岛、厦门等库存压力较大的城市未来政策或将继续加力。除放开限购、降低利率/税费等需求端政策放松外，供给端通过收购和新建保障性住房、增加高品质住房供给等方式，也可以促进存量房产消化、优化增量住房结构，在解决新市民和青年人住房问题的同时，促进改善性购房需求的有效释放，推动建立以“租购并举”为支撑的房地产发展新模式。会议强调，要“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。今年前3个月，全国住宅竣工面积增速较去年明显回落，交房问题仍影响居民购房信心的修复，并带来房企风险。中指数据显示，主要龙头房企已售未竣工缺口整体不大，但部分中小型房企保交楼压力可能较大。目前，已出台一些保交楼措施，下一步估计会继续加强。 货币政策降准降息可能性上升。会议指出“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”。经济增速看，一季度我国实际GDP 同比5.3%，但名义增速仅为4.2%，GDP平减指数已连续四个季度为负。名义增速较低时期，需要比正常水平更低的利率，以提振消费和投资需求，使通胀温和上升。利率比较看2020年二季度以来，贷款利率与10年期国债收益率、同业存单收益率、企业债收益率等金融市场投资收益率的利差持续收窄。就投资性价比而言，利差收窄意味着金融产品对资金的相对吸引力上升，不利于资金流向实体经济，增加了资金在金融系统中空转的可能性。实际利率看，2020年6月以来，中国实际利率始终位于美国之上。截至今年3月，中国实际利率（2.2%）高于已大幅加息的美国（0.7%）。同时，当前中国实际利率水平也较历史均值偏高。较高的实际利率不利于企业扩大投资和居民消费，对经济恢复可能有一定抑制作用。结合“及早发行超长期特别国债、专项债发行提速”，政府债集中发行可能对流动性形成积压。此前央行副行长表示“法定存款准备金率仍有下降空间”，我们认为未来降准降息的概率在上升，降息时间和幅度可能会超预期。 财政发力有望提速。会议指出，要“避免前紧后松，切实巩固和增强经济回升向好态势”，“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度”。今年专项债发行节奏 相对偏慢，据Wind数据，截至4月30日，已发行7224亿元，发行进度18.52%，去年同期为42.67%。据4月23日发改委官微消息，发改委已联合财政部完成地方政府专项债项目筛选工作。结合此前在国新办新闻发布会上提到的推动所有增发国债项目于今年6月底前开工建设，以及超长期特别国债的发行使用，多项财政政策有望形成合力，带动内需回升。 设备更新和消费品以旧换新政策快速铺开。会议指出，要积极扩大国内需求，落实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。3月13日国务院已印发《方案》，此后工信部以及 商务部分别联合多部门印发了设备更新和消费品以旧换新的细化方案，近期政策进一步细化到产品（汽车全国性政策补贴，以及多家车企自发补贴），落实到地方（北京、上海、广东、浙江、湖南等多地均已经发布具体举措）。随着政策的铺开，对汽车、家电、家居的消费拉动，以及对相关制造业投资的支撑作用或将加速显现。 其他重点方面。新质生产力：会议强调，要因地制宜发展新质生产力，总体延续中央经济工作会议以及两会精神，发展新质生产力仍是摆脱传统经济增长方式，实现高质量发展的 重要路径，今年来高技术工业增加值以及固定资产投资均高于整体增速，央行设立相关再贷款工具，科技仍是发展重点。绿色低碳：会议指出，要扎实推进绿色低碳发展，我们认为发展方向仍是传统产业节能低碳升级改造，新能源产业快速发展，双碳目标下对高耗能产业产能仍可能有一定约束。债务风险：会议强调，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展，我们认为此次定调明确了地方政府债务与发展之间的关系，后续 或可期待增量财政政策对地方政府资金方面的支持。 风险提示：政策落地不及预期；海外局势变化超预期；国际金融市场风险。 表1历次中央政治局会议内容对比 2024年4月2023年12月2023年7月2023年4月 1）坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展；2）坚持乘势而上，避免前紧后松，切实巩固和增强经济回升 展向好态势； 望3）经济持续回升向好仍面临诸未多挑战，主要是有效需求仍然来不足，企业经营压力较大，重 点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升； 4）开局良好、回升向好是当前经济运行的基本特征和趋势。 1）坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，全面深化改革开放； 2）坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节； 3）推动高水平科技自立自强，加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改 革；4）统筹新型城镇化和乡村全面振兴，统筹高质量发展和高水平安全；5）防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。 1）坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放；2）加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增 强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。 1）坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把发挥政策效力和激发经营主体活力结合起来，形成推动高质量发展的强大动力；2）统筹推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化 解，乘势而上，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。 货 币政策 要灵活运用利率和存款准备金 继续实施稳健的货币政 策，发挥总量和结构性 率等政策工具，加大对实体经稳健的货币政策要灵活适度、 济支持力度，降低社会综合融 资成本。要做好宏观政策取向精准有效。 一致性评估，加强预期管理。 货币政策工具作用，要 保持人民币汇率在合理 均衡水平上的基本稳定。要活跃资本市场， 提振投资者信心。 稳健的货币政策要精准 有力，形成扩大需求的合力。 财要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进 政度，保持必要的财政支出强 政度，确保基层“三保”按时足额支策出。 积极的财政政策要适度加力、提质增效。 继续实施积极的财政政 策，延续、优化、完善并落实好减税降费政策，更好发挥政府投资 带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用。 积极的财政政策要加力提效。 1）提振汽车、电子产 品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。要制定出台促进民间投资的政 产 业和科技政策 1）加强国家战略科技力量布 局，培育壮大新兴产业，超前 布局建设未来产业，运用先进技术赋能传统产业转型升级；2）积极发展风险投资，壮大耐 心资本。 以科技创新引领现代化产业体 系建设，提升产业链供应链韧性和安全水平。 策措施。要增加国际航 班，保障中欧班列稳定畅通。2）大力推动现代化产业体系建设，加快培育壮大战略性新兴产业、打造更多支柱产业。要推动数字经济与先进制造业、现代服务业深度融合，促进人工智能安全发展。要推动平台企业 规范健康持续发展。 1）要加快建设以实体经 济为支撑的现代化产业体系，既要逆势而上，在短板领域加快突破，也要顺势而为，在优势领域做大做强；2）要夯实科技自立自强根基，培育壮大新动 能；3）要巩固和扩大新能源汽车发展优势，加快推进充电桩、储能等设施建设和配套电网改造；4）要重视通用人工智能发展，营造创新生态， 重视防范风险。 1）继续坚持因城施策，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益； 房2）结合房地产市场供求关系的地新变化、人民群众对优质住房产的新期待，统筹研究消化存量 房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模 式，促进房地产高质量发展。 1）切实防范化解重点领域风险，适应我国房地 产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策， 因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性 -和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；2）要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，推动建立房地产 业发展新模式。在超大 特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 规划建设保障性住房。 1）积极扩大国内需求，落实好 大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案； 2）创造更多消费场景，更好满内足人民群众多样化、高品质消需费需要； 3）深入推进以人为本的新型城镇化，持续释放消费和投资潜 力。 积极扩大国内需求，发恢复和扩大需求是当前挥消费拉动经济增长的经济持续回升向好的关基础性作用，通过增加键所在。要多渠道增加 着力扩大国内需求，形成消费居民收入扩大消费，通城乡居民收入，改善消 和投资相互促进的良性循环。过终端需求带动有效供费环境，促进文化旅游 给，把实施扩大内需战等服务消费。要发挥好 略同深化供给侧结构性政府投资和政策激励的改革有机结合