天誉置业二零二三年年报
(已委任临时清盘人) （以重组为目的） (股份代号：00059及债券股份代号：5310,5311, 5367,5379,5567,5580,5602,5626,5821及5855) 年报 2023 目录 页次 公司资料2 主席报告4 管理层讨论与分析6 董事及高级管理人员简介28 企业管治报告书31 董事会报告书48 独立核数师报告56 综合全面收益表59 综合财务状况表60 综合权益变动表62 综合现金流量表63 综合财务报表附注64 五年财务概要208 发展中物业、持作出售物业及投资物业详情209 1二零二三年度年报|天誉置业（控股）有限公司 公司资料 董事 执行董事： 余斌先生（主席） 金志峰先生（行政总裁） 非执行董事： 王凯玲女士 独立非执行董事： 温晓靖先生崔元先生唐瑜女士 公司秘书 黄天波先生 审核委员会 崔元先生（主席）温晓靖先生 唐瑜女士 薪酬委员会 唐瑜女士（主席）温晓靖先生 崔元先生余斌先生 提名委员会 余斌先生（主席）温晓靖先生 崔元先生唐瑜女士 风险管理委员会温晓靖先生（主席）崔元先生 唐瑜女士 股份上市 香港联合交易所有限公司主板，股份代号：00059 中国总办事处暨主要营业地点 中国广东省广州市天河区林和中路8号海航大厦32楼至33楼 电话：(86-20)22082888 传真：(86-20)22082777 香港主要营业地点 香港湾仔皇后大道东182号顺丰国际中心10楼 电话：(852)21112259 传真：(852)28904459 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreetHamilton,HM11,Bermuda 股份登记及过户总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse,2ChurchStreet Hamilton,HM11,Bermuda 股份登记及过户分处卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 广州农村商业银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司 二零二三年度年报|天誉置业（控股）有限公司2 公司资料 核数师 大华马施云会计师事务所有限公司执业会计师 注册公众利益实体核数师 债券上市 香港联合交易所有限公司 本公司之中期债券，股份代号：05821 （国际证券号码：XS1130150391）本公司之中期债券，股份代号：05580 （国际证券号码：XS1323898707）本公司之中期债券，股份代号：05626 （国际证券号码：XS1397876258）本公司之中期债券，股份代号：05310 （国际证券号码：XS1525845985）本公司之中期债券，股份代号：05367 （国际证券号码：XS1558627771）本公司之中期债券，股份代号：05855 （国际证券号码：XS1142114278）本公司之中期债券，股份代号：05567 （国际证券号码：XS1304503268）本公司之中期债券，股份代号：05602 （国际证券号码：XS1341411822）本公司之中期债券，股份代号：05311 （国际证券号码：XS1525848575）本公司之中期债券，股份代号：05379 （国际证券号码：XS1558627342） 票据上市 新加坡证券交易所有限公司 本公司之274,000,000美元13%计息优先票据 （国际证券号码：XS2022224047） 本公司之附属公司之292,000,000美元13%计息优先票据（国际证券号码：XS2272702338） 法律顾问 香港法律： 盛德律师事务所 百慕大法律： 康德明律师事务所 中国法律： 广东联合发展律师事务所 公司网站 http://www.skyfame.com.cn 3二零二三年度年报|天誉置业（控股）有限公司 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表天誉置业（控股）有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度（“本年度”）之全年业绩回顾与展望。 业务回顾 二零二三年，中国房地产市场持续低迷。行业遭受严重去化困难，虽政府出台各类支持政策，但购房者信心依然不足。民营地产公司面临的融资环境亦未实际好转。市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位。行业持续遭遇流动性压力，保交楼及化解流动性风险依然为行业内头等大事。 尽管稳健发展一直是本集团的优先策略，但在行业持续低迷的大环境下，本集团唯有尽力而为。二零二三年度，本集团录得合同销售额合共人民币7.5亿元，同比下降50%；交付之物业的营业额为人民币16.655亿元，同比下降21%，归属股东亏损约为人民币34.894亿元，与去年相若。 自二零二二年六月下旬以来，在未能偿还若干到期贷款及票据后，本集团在履行其到期负债方面亦遇到财务困难。为与债权人实行有序管理之重组计划，本公司已经以债务重组为目的而于二零二二年七月向百慕大法院申请委任“低度干预”临时清盘人，其已于二零二二年八月十五日（百慕大时间）获百慕大法院批准。本公司会继续刊发相关公告，向本公司股东及潜在投资者提供最新消息。 二零二三年度年报|天誉置业（控股）有限公司4 主席报告 未来展望 宏观方面，不确定性仍将是主题。俄乌战争仍看不到终点，美联储减息幅度及频率仍未明确，世界经济和贸易增长动能减弱，以美国为主的西方国家打压中国的势头亦未减弱，中国发展进入发辗转型及不确定、难预料因素增多时期。 中国房地产行业方面，政府主要强调“标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式，推进城中村改造”；需求方面，面对房价及收入等方面的不确定，预计购房者短期内仍需时间审视置业决定，我们对全年置业需求仍难乐观；供应方面，预计仍将处于逐步缩减阶段，以回应市场去化困难，这将有利于房地产供需长期再平衡。发展模式方面，高周转模式已成过去，新模式预计将仍需时间摸索，以符合高质量发展要求。 地产行业始终是中国经济的一个主要产业，十四亿中国人对美好生活的向往依然没变，集团对行业长期发展仍抱有信心。二零二四年，集团将继续沉着应对，化解风险，用好项目白名单支持政策，保障集团运营稳定；用好城中村改造支持政策，推进广州市黄埔区凤尾村旧改项目建设进度，力争实现销售回款；继续坚决开展资产处置工作，抢抓市场机遇，大力促进现金回笼；同时继续着力同各方债权人保持积极沟通，推动债务重组工作，以实现债权人及各持份者最大利益。 致谢 本人作为本公司董事会主席，亦谨此向全体员工、客户、供应商及各界商业合作伙伴、债权人及股东在风雨同行的过往岁月里对集团的帮助与支持，致以深切的感谢！ 余斌 主席 香港，二零二四年三月二十八日 5二零二三年度年报|天誉置业（控股）有限公司 管理层讨论与分析 A.业务回顾 二零二三年，中国房地产市场持续低迷。置业者基于收入预期不稳、房价下跌、政策调整及前景不明朗等因素继续远离物业市场，导致开发商普遍遭遇去化困难。尽管政府出台了各种支持政策，开发商依然面对严峻的市场融资环境，再融资仍然是举步维艰，新增融资方面并未出现实际改善，市场大部分同业的资金流动性压力依然十分巨大。保交楼仍是开发商优先重点工作。 尽管本集团之项目主要位于大湾区及一二线城市，对动荡最具回复能力，然而，在复杂而多变的商业环境中，本公司之物业销售二零二三年出现大幅下滑。于二零二三年，本集团录得合同销售额合共人民币750,000,000元，较去年下降50%。市场不景气对本公司变现其存货或实行其任何出售资产计划的能力已经产生重大不利影响。 此外，自二零二二年年初以来，本集团在取得新融资方面并无显着改善，使本集团目前之流动性限制进一步加剧。 自二零二二年六月下旬以来，在未能偿还若干到期贷款及票据后，本集团在履行其到期负债方面遇到财务困难。为与债权人实行有序管理之重组计划，本公司已经以债务重组为目的而于二零二二年七月向百慕大法院申请委任“低度干预”临时清盘人，其已于二零二二年八月十五日（百慕大时间）获百慕大法院批准。本公司已于日期为二零二二年八月十六日、二零二二年十月三十一日、二零二三年二月六日、二零二三年五月二日、二零二三年七月三十一日、二零二三年十月九日及二零二四年二月四日就委任联合临时清盘人（“联合临时清盘人”）及公司清盘呈请（“呈请”）作出公告。最近，百慕大最高法院商事法庭首席法官将呈请的聆讯延期至二零二四年六月七日（星期五）（百慕大时间）。本公司将按需要另行刊发有关债务重组及呈请的公告，以向本公司股东及潜在投资者提供最新消息。 尽管遇到目前之困难，然而管理层预期，地方政府最近对房地产发展商推出之多项支持性及综合性政策将会对整体市场状况产生正面影响，引导商业环境迈向相对稳定及健康。 于二零二三年，本集团录得合同销售额合共人民币750,000,000元（二零二二年：人民币1,500,000,000）。已订合同之总建筑面积涵盖十四个发展中及已落成项目。除于本年内交付及确认之合同销售额外，其余将于稍后之二零二四年及二零二五年度交付所涉物业时确认为物业销售额。 二零二三年度年报|天誉置业（控股）有限公司6 管理层讨论与分析 A.业务回顾（续） 于二零二三年交付之物业的营业额为人民币1,665,000,000元（二零二二年：人民币2,121,000,000元），较去年之数字下降21%。本集团交付了总建筑面积212,000平方米（二零二二年：268,000平方米）。本集团已交付十二个（二零二二年：九个）项目的物业，分别为广州天誉半岛、中山天誉虹悦、天誉珠海湾、南宁天誉花园、南宁天誉东盟创客城、南宁檀府•印象、徐州天誉时代城、徐州天誉雅园、南昌天誉凤凰樾、重庆天誉•智慧城、昆明安宁林溪谷及昆明天誉城。 于本年内，本集团按项目划分之已确认物业销售之除直接税前的销售金额及可售建筑面积如下： 已确认销售额 项目 总额 人民币百万元 已交付建筑面积 平方米 广州天誉半岛 26 2,000 中山天誉虹悦 2 – 天誉珠海湾 748 68,000 南宁天誉花园 2 1,000 南宁天誉东盟创客城 71 1,000 南宁檀府•印象 6 3,000 徐州天誉时代城 12 3,000 徐州天誉雅园 37 10,000 南昌天誉凤凰樾 1 – 重庆天誉•智慧城 63 7,000 昆明安宁林溪谷 389 68,000 昆明天誉城 308 49,000 二零二三年总计 1,665 212,000 B.物业组合 截至二零二三年十二月三十一日，我们之项目组合与潜在土地储备之总建筑面积为25,000,000平方米，主要位于粤港澳大湾区之广州、深圳、中山、珠海、惠州，华南地区之南宁及桂林、华东地区之徐州及南昌，以及中国西南地区之重庆、昆明及贵州。土地储备为我们提供了在可见将来实现可持续增长之强大实力。视乎每个项目之发展状况，我们的土地储备资料分类为第1类“已竣工、发展中或持作发展物业”、第2类“合作项目”及第3类“潜在土地储备”如下： 1.已竣工、发展中或持作发展物业 于本年内，我们在中国内地持有十七个房地产开发项目，其中七个已竣工，其他则正在建造或可实时开发，连同我们拥有少数权益或属于我们参与之合营安排项目及由第三方持有而由我们担任项目经理的其他项目。总括而言，我们现时持有十八个项目之权益，有关项目为已竣工、在建中或留作未来发展。截至二零二三年十二月三十一日，全部项目提供总计建筑面积约9,900,000平方米。 7二零二三年度年报|天誉置业（控股）有限公司 管理层讨论与分析 B.物业组合（续） 1. 已竣工、发展中或持作发展物业（续）下表载列物业组合之详情。 预计总可售 预计 建筑面积 累计已交付的 实际╱预计 本集团所持 项目地点物业类别 总建筑面积 （平方米） （附注a） （平方米） 可售建筑面积 （平方米） 竣工年份 实际权益 广州天誉半岛广州住宅和商业 315,000 160,000 127,000 2017
