天誉置业二零二二年年报
(已委任临时清盘人) （以重组为目的） (股份代号：00059及债券股份代号：5310,5311, 5367,5379,5567,5580,5602,5626,5821及5855) 2022 年报 目录 页次 公司资料2 主席报告4 管理层讨论与分析6 董事及高级管理人员简介26 企业管治报告书29 董事会报告书46 独立核数师报告55 综合全面收益表58 综合财务状况表59 综合权益变动表61 综合现金流量表62 综合财务报表附注63 五年财务概要200 发展中物业、持作出售物业及投资物业详情201 1二零二二年度年报•天誉置业（控股）有限公司 公司资料 董事 执行董事： 余斌先生（主席） 金志峰先生（于二零二三年四月十三日获委任为行政总裁） 王成华先生 文小兵先生（于二零二二年六月二十二日辞任） 非执行董事： 王凯玲女士（于二零二二年六月二十七日获委任）黄乐先生（于二零二二年六月十七日辞任） 独立非执行董事： 温晓靖先生（于二零二二年六月九日获委任）崔元先生（于二零二二年六月九日获委任）唐瑜女士（于二零二二年六月九日获委任）蔡澍钧先生（于二零二二年六月十七日辞任）郑永强先生（于二零二二年六月十七日辞任）钟丽芳女士（于二零二二年六月十七日辞任） 公司秘书 黄天波先生 审核委员会 崔元先生（主席）（于二零二二年六月九日获委任，并由二零二二年六月十七日起担任主席） 温晓靖先生（于二零二二年六月九日获委任）唐瑜女士（于二零二二年六月九日获委任）蔡澍钧先生（于二零二二年六月十七日辞任）郑永强先生（于二零二二年六月十七日辞任）钟丽芳女士（于二零二二年六月十七日辞任） 薪酬委员会 唐瑜女士（主席）（于二零二二年六月九日获委任，并由二零二二年六月十七日起担任主席） 温晓靖先生（于二零二二年六月九日获委任）崔元先生（于二零二二年六月九日获委任）余斌先生 蔡澍钧先生（于二零二二年六月十七日辞任）郑永强先生（于二零二二年六月十七日辞任）钟丽芳女士（于二零二二年六月十七日辞任） 提名委员会 余斌先生（主席） 温晓靖先生（于二零二二年六月九日获委任）崔元先生（于二零二二年六月九日获委任）唐瑜女士（于二零二二年六月九日获委任）蔡澍钧先生（于二零二二年六月十七日辞任）郑永强先生（于二零二二年六月十七日辞任）钟丽芳女士（于二零二二年六月十七日辞任） 风险管理委员会 温晓靖先生（主席）（于二零二二年六月九日获委任，并由二零二二年六月二十二日起担任主席） 崔元先生（于二零二二年六月九日获委任）唐瑜女士（于二零二二年六月九日获委任） 文小兵先生（于二零二二年六月二十二日辞任）蔡澍钧先生（于二零二二年六月十七日辞任）郑永强先生（于二零二二年六月十七日辞任）钟丽芳女士（于二零二二年六月十七日辞任） 股份上市 香港联合交易所有限公司主板，股份代号：00059 中国总办事处暨主要营业地点 中国广东省广州市天河区林和中路8号海航大厦32楼至33楼 电话：(86-20)22082888 传真：(86-20)22082777 香港主要营业地点香港湾仔告士打道151号资本中心14楼1401室 电话：(852)21112259 传真：(852)28904459 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreetHamilton,HM11,Bermuda 股份登记及过户总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse,2ChurchStreet Hamilton,HM11,Bermuda 股份登记及过户分处卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 广州农村商业银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司 二零二二年度年报|天誉置业（控股）有限公司2 公司资料 核数师 大华马施云会计师事务所有限公司执业会计师 注册公众利益实体核数师 债券上市 香港联合交易所有限公司 本公司之中期债券，股份代号：05821 （国际证券号码：XS1130150391）本公司之中期债券，股份代号：05580 （国际证券号码：XS1323898707）本公司之中期债券，股份代号：05626 （国际证券号码：XS1397876258）本公司之中期债券，股份代号：05310 （国际证券号码：XS1525845985）本公司之中期债券，股份代号：05367 （国际证券号码：XS1558627771）本公司之中期债券，股份代号：05855 （国际证券号码：XS1142114278）本公司之中期债券，股份代号：05567 （国际证券号码：XS1304503268）本公司之中期债券，股份代号：05602 （国际证券号码：XS1341411822）本公司之中期债券，股份代号：05311 （国际证券号码：XS1525848575）本公司之中期债券，股份代号：05379 （国际证券号码：XS1558627342） 票据上市 新加坡证券交易所有限公司 本公司之274,000,000美元13%计息优先票据 （国际证券号码：XS2022224047） 本公司之附属公司之292,000,000美元13%计息优先票据（国际证券号码：XS2272702338） 法律顾问 香港法律： 盛德律师事务所 百慕大法律： 康德明律师事务所 中国法律： 广东联合发展律师事务所 公司网站 http://www.skyfame.com.cn 3二零二二年度年报|天誉置业（控股）有限公司 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表天誉置业（控股）有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本年度”）之全年业绩回顾与展望。 业务回顾 二零二二年，在疫情冲击、通胀高企、美联储加息、国际局势动荡等复杂环境影响下，全球房地产市场迎来前所未有的考验和分化。 中国的房地产亦经历了史上极为惨淡的一年。市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。迭加疫情因素影响，市场需求和成交均持续疲软，行业主要企业销售额较往年均出现大幅下滑。市场激烈竞争形成的“高周转”模式因销售额大跌遭遇釜底抽薪，迭加融资机构普遍回避行业融资需求更是雪上加霜，流动性风险持续恶化蔓延，大部分民营房企接连出现流动性困难，保交楼及化解流动性风险成为行业内头等大事。 尽管稳健发展一直是本集团的优先策略，但在行业普遍遭受史无前例困境之时，本集团亦未能幸免。二零二二年，本集团录得合同销售额合共人民币15亿元，较去年下降86%；交付之物业的营业额为人民币21亿元，较去年之数字下降73%；归属股东亏损约为人民币34.9亿元，同比去年扩大约11.3倍。且自二零二二年六月下旬以来，在未能偿还若干到期贷款及票据后，本集团在履行其到期负债方面亦遇到财务困难。为与债权人实行有序管理之重组计划，本公司已经以债务重组为目的而于二零二二年七月向百慕大法院申请委任“低度干预”临时清盘人，其已于二零二二年八月十五日（百慕大时间）获百慕大法院批准。本公司会继续刊发相关公告，向本公司股东及潜在投资者提供最新消息。二零二二年是本集团历史上压力最大及业绩跌到谷底的一年。 二零二二年度年报|天誉置业（控股）有限公司4 主席报告 未来展望 当前世界百年未有之大变局加速演进，俄乌战争持续，全球通胀仍处于高位，美联储进一步加息压力犹存，世界经济和贸易增长动能减弱，世界进入新的动荡变革期，中国发展进入战略机遇和风险并存、不确定难预料因素增多的时期。中国经济在追求高质量发展的同时，仍面临较大的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，但鉴于新冠疫情已成过去，中国经济规模庞大且具韧性，我们对中国政府二零二三年GDP增速5%的目标持谨慎乐观态度。 中国房地产行业方面，二零二二年行业遭受了史无前例的暴击，由此引发的各种风险仍需时间处理，但严厉的房地产调控政策已转向宽松，并从信贷、债券及股权三方面出台了支持房企融资政策，市场信心正在逐步恢复之中。开年之初，以北京及上海为代表的一线城市房屋销情率先复苏，回暖行情传导到二三线城市虽仍需一定时间，但我们预计全年行业回暖将会逐步显现，下半年情况将会更为明显，全年好于2022年将是大概率事件。 房地产行业始终是中国经济支柱性产业，14亿中国人对美好生活的向往依然没变，集团对行业长期发展仍抱有信心。2023年集团将继续沉着应对，化解风险，保障集团运营稳定；密切关注市场动向，以产定销，抢抓各项目市场去化机会；继续加快广州市黄埔区凤尾村旧改项目建设进度，力争实现销售回款；继续坚决开展资产处置工作，大力促进现金回笼；继续着力同各方债权人保持积极沟通，推动债务重组工作，以实现债权人最大利益。 致谢 本人作为本公司董事会主席，亦谨此向全体员工、客户、供应商及各界商业合作伙伴、债权人及股东在风雨同行的过往岁月里对集团的帮助与支持，致以深切的感谢！ 余斌 主席 香港，二零二三年三月三十日 5二零二二年度年报|天誉置业（控股）有限公司 管理层讨论与分析 A.业务回顾 于二零二二年度，中国房地产行业之宏观环境出现严重不景气。由于经济及房屋价格存在不明朗因素、对COVID-19难以预测的反覆爆发、经济衰退风险、若干物业发展商无法按时交付物业以及失业风险上升的忧虑，因此，置业者远离中国物业市场。购买情绪普遍下滑，而全国房屋价格于二零二一年后期出现自二零一五年以来首次下跌。惠誉评级于二零二二年四月下调了其对物业销售价值之预测。总括而言，中国物业行业的销售急剧放缓，物业价格下跌。在此之际，地产发展商在透过资本市场的传统渠道筹集资金方面开始遇到困难，对市场大部分同业的资金流动性造成巨大压力。 尽管本集团之项目主要位于大湾区及一二线城市，对动荡最具回复能力，然而，在复杂而多变的商业环境中，本公司之物业销售二零二二年出现大幅下滑。于二零二二年，本集团录得合同销售额合共人民币1,500,000,000元，较去年下降86%。市场不景气对本公司变现其存货或实行其任何出售资产计划的能力已经产生重大不利影响。 此外，自二零二二年年初以来，本集团在取得新融资方面并无显着改善，使本集团目前之流动性限制进一步加剧。 自二零二二年六月下旬以来，在未能偿还若干到期贷款及票据后，本集团在履行其到期负债方面遇到财务困难。为与债权人实行有序管理之重组计划，本公司已经以债务重组为目的而于二零二二年七月向百慕大最高法院商事法庭（“百慕大法院”）申请委任“低度干预”临时清盘人（“联合临时清盘人”），其已于二零二二年八月十五日（百慕大时间）获百慕大法院批准。本公司已于二零二二年八月十六日及二零二二年十月三十一日就委任联合临时清盘人及清盘呈请（“呈请”）作出公告。最近，百慕大法院首席法官将呈请的聆讯延期至二零二三年四月二十八日星期五（百慕大时间）。本公司将按需要另行刊发有关债务重组及呈请的公告，以向本公司股东及潜在投资者提供最新消息。 尽管遇到目前之困难，然而管理层预期，地方政府最近对房地产发展商推出之多项支持性及综合性政策将会对整体市场状况产生正面影响，引导商业环境迈向相对稳定及健康。 于二零二二年，本集团录得合同销售额合共人民币1,500,000,000元（二零二一年：人民币11,100,000,000元）。已订合同之总建筑面积涵盖十四个发展中及已落成项目。除于本年内交付及确认之合同销售额外，其余将于稍后之二零二三年至二零二四年度交付所涉物业时确认为物业销售额。 二零二二年度年报|天誉置业（控股）有限公司6 管理层讨论与分析 A.业务回顾（续） 于二零二二年交付之物业的营业额为人民币2,100,000,000元，较去年之数字下降73%。本集团已交付九个（二零二一年：九个）项目的物业，分别为广州天誉半岛、中山天誉虹悦、重庆天誉•智慧城、南宁天誉花园、南宁天誉东盟创客城、南宁檀府•印象、徐州天誉时代城、昆明天誉城及昆明安宁林溪谷。本集团交付了总建筑面积268,000平方米（二零二一年：846,00
