越秀服务年报2023

目录 公司资料公司架构财务概要业绩亮点业务范围全国区域布局二○二三年大事记荣誉与奖项主席报告管理层讨论与分析企业管治报告董事与高级管理层简介董事会报告风险管理报告独立核数师报告综合利润表综合全面收益表综合资产负债表综合权益变动表综合现金流量表综合财务报表附注 2345612141618274461678995102103104106107108 越秀服务集团有限公司|年报2023 公司资料 董事会 非执行董事 林峰先生（主席）姚晓生先生 杨昭煊先生 执行董事张建国先生张成皓先生 张劲先生 独立非执行董事 洪诚明先生许丽君女士梁耀文先生 董事委员会 审核委员会 许丽君女士（主席）洪诚明先生 梁耀文先生 薪酬委员会 洪诚明先生（主席）林峰先生 许丽君女士梁耀文先生提名委员会 林峰先生（主席）张建国先生 洪诚明先生许丽君女士梁耀文先生 投资委员会 林峰先生（主席）张建国先生 张成皓先生张劲先生姚晓生先生杨昭煊先生洪诚明先生 环境、社会及管治委员会 林峰先生（主席）张建国先生 洪诚明先生许丽君女士梁耀文先生 *林峰先生于二○二四年四月二十四日辞任越秀服务集团有限公司董事长及非执行董事。更多详情请参阅越秀服务集团有限公司日期为二○二四年四月二十四日的公告。 公司秘书 余达峯先生 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 及注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司广州银行股份有限公司 中国光大银行股份有限公司香港分行中信银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司创兴银行有限公司 注册办事处及香港主要营业地点 香港湾仔 骆克道160号越秀大厦26楼 股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 投资者关系 有关越秀服务集团有限公司的进一步资料，请联络：万思蕴女士 电邮：ir@yuexiuproperty.com 股份代号 6626 公司资料查阅网站 www.yuexiuservices.com www.irasia.com/listco/hk/yuexiuservices/www.hkexnews.hk 2 公司架构 (截至二○二三年十二月三十一日) 广州地铁集团有限公司(中国) 广州越秀集团股份有限公司(中国) 100%100% 广州地铁投融资(香港)有限公司(香港) 越秀企业(集团)有限公司(香港) 19.90%43.39% 5.94% 越秀地产股份有限公司(香港) （香港股份代号：00123） 越秀服务集团有限公司(香港) （香港股份代号：06626） 66.92% 3 越秀服务集团有限公司|年报2023 财务概要 截至十二月三十一日止年度 二○二三年 二○二二年 二○二一年 二○二○年 二○一九年 总收入（人民币百万元） 3,224 2,486 1,918 1,168 896 毛利（人民币百万元） 857 679 671 403 243 毛利率(%) 26.6% 27.3% 35.0% 34.5% 27.2% 净利润*（人民币百万元） 500 424 370 204 93 净利润率*(%) 15.5% 17.1% 19.3% 17.4% 10.4% 每股盈利（人民币） 0.32 0.27 0.27 0.20 0.09 每股派息（人民币） 0.160 0.096 0.083 — — *净利润＝年内盈利；净利润率＝年内盈利╱总收入*100% 截至十二月三十一日 （人民币百万元） 二○二三年 二○二二年 二○二一年 二○二○年 二○一九年 资产非流动资产 533 530 490 535 211 流动资产 5,874 5,418 4,641 1,876 2,756 总资产 6,407 5,948 5,131 2,411 2,967 权益本公司拥有人应占权益 3,444 3,223 2,932 615 259 非控股权益 176 168 158 146 9 总权益 3,620 3,391 3,090 761 268 负债非流动负债 122 536 498 94 973 流动负债 2,665 2,021 1,543 1,556 1,726 总负债 2,787 2,557 2,041 1,650 2,699 总权益及负债 6,407 5,948 5,131 2,411 2,967 4 业绩亮点 合约面积 （千平方米） 36,427 2019 49,909 2020 58,384 2021 70,597 2022 83,448 2023 在管面积 （千平方米） 21,934 2019 32,648 2020 38,872 2021 51,689 2022 65,211 2023 总收入 （人民币百万元） 1,918 2,486 3,224 毛利 （人民币百万元） 671679 857 896 1,168 243 403 2019 2020 2021 2022 2023 2019 2020 2021 2022 2023 本公司拥有人应占盈利现金及定存 （人民币百万元）（人民币百万元） 487 416 360 3,803 4,361 4,704 199 91774995 2019 2020 2021 2022 2023 2019 2020 2021 2022 2023 5 越秀服务集团有限公司|年报2023 业务范围 四大业态 住宅业态： 越秀服务集团有限公司（“本公司”），连同其附属公司统称（“本集团”）以客户需求为导向，依托专业物业管理经验，嵌入房地产开发和运营全价值链触点，持续提升“产品+客户+运营”体验，为广大客户提供全流程、有温度的服务，打造和谐社区氛围。 基于“物业费差异化、住户需求差异化、服务场景差异化”，本集团打造“臻越、铂越、享越”三大住宅产品体系，依托全系列产品方案及先进管理理念，为客户提供定制化方案。 高端服务臻越 品质服务铂越 专业服务享越 以人需求为中心的服务个性化 以人需求为中心的服务精细化 以空间为中心的服务专业化 截至二○二三年十二月三十一日，本集团住宅在管面积为41.21百万平方米，服务超28万户业主。 广州星汇园广州番禺和樾府 6 业务范围 商业及产业园： 作为中国领先的商业物业运营管理专家、超高层物业管理领航者，本集团将“资产+服务+运营”相融合，为多个城市核心地标及高端商业项目提供物业资产管理服务，涵盖商业、写字楼、专业市场等多种业态。标志性项目广州国际金融中心是全国唯一一个同时获得包括LEED、BOMA、RICS三大国际权威认证的商业项目。 本集团具备丰富的综合设施设备管理(IFM)、物业服务(PM)及资产运营(AM)管理经验及国际化视野，从规划设计、建设施工、预售预租、交付售楼、接管运营等阶段，构建全生命周期资产经营管理解决方案，提升各业态融合与资源协同，助推资产保值增值。 国际化业务管理标准 本集团亦围绕产业园区打造综合性企业服务能力，构建“基础物管+产业服务+智慧城市（数智化服务）”的业务模式，在管产业园区项目涉及电科、重工、汽贸和物流等多种业态。 截至二○二三年十二月三十一日，本集团商业及产业园在管面积为10.41百万平方米。 广州国际金融中心湛江巴斯夫产业园 7 越秀服务集团有限公司|年报2023 业务范围 TOD业态 本集团构建“盖下轨交空间+盖上物业+公共空间+产业服务”的S-TOD四维城市服务体系与TOD轨交一体化服务。在地铁列车泪痕处理、车架大修清洁、列车清洁、地铁新线开荒、高空作业、防疫消毒等已形成轨交特有设备保洁的核心技术，并在机电维护、秩序维护、公寓管理等专项服务方面拥有独特的管理模式。 车辆段车辆段地铁车站 截至二○二三年十二月三十一日，本集团TOD在管面积达7.04百万平方米，业务覆盖广州、长沙、福州、青岛、郑州、丽江六个城市，发展脚步迈向全国。 城市服务及公建 全域治理服务：本集团以“老旧小区改造一体化、数字化导入、存量资源自营盘活、精细化物业服务”四大核心能力，致力为城市构建智慧、活力的现代街区。 公建物业：在提供基础物业服务的同时，本集团打造专业优质的会所管理、餐饮及金牌讲解等各项服务，为广大政府、事业单位提供全面、贴心、专业的后勤保障。 截至二○二三年十二月三十一日，本集团城市服务及公建在管面积达6.55百万平方米。 广州天河南社区广东科学中心广州市新文化馆 8 业务范围 五大增值服务平台 本集团根据市场发展空间，结合自身资源禀赋，全力打造五大增值业务平台，持续优化高品质和高附加值的增值业务布局，全面满足人们对生活日益丰富多样的追求，提升一站式生活服务体验。 新零售：挖掘客户需求，打造差异化产品服务 本集团深入研究C（客户）端、B（企业）端和G（政府）端客户需求，利用日常运营创建的客户信任度，打造便利、实惠、品质保障的增值服务拳头产品，拥有“越福礼”商品销售自有品牌和“越福到家”家庭生活服务自有品牌。 本集团提供社区经营服务，以住户的衣食住行为中心，涵盖商品零售、社区旅游等服务及到家服务、家电清洗、车后服务等家庭生活服务。 此外，本集团的企业专业服务涵盖企业福利礼品服务、开荒保洁服务、会务管理服务、活动承接服务等。 企业福利礼品社区市集 经纪业务：打造房地产全方位资产服务平台 基于社区居民的资产管理需求，为客户提供一站式资产服务解决方案，打造全能型、专业化的资产运营管理平台，业务涵盖二手房产租售、车位销售、公寓运营管理等领域，助力业主资产保值增值。 车位销售 房屋租售 公寓托管 9 越秀服务集团有限公司|年报2023 业务范围 悦美居：提供更好居住环境的整装服务商 悦美居公司围绕房屋全生命周期三大阶段（开发、交付、存量），通过前置基于开发商和客户等多维度的需求及痛点，通过对供应链资源集成优势，提供拎包入住及工程改造业务。 开发（售楼阶段）：前置开发交付：拎包入住存量：局部焕新 智能化：以物联网为核心的智能化应用服务运营商 依托物联网、大数据、云计算等数字科技对物理空间进行智慧化改造，专注为智慧住宅及社区、智慧商业及写字楼、智慧街区及康养、智慧公寓酒店、智慧校园、智慧园区等业态，提供从解决方案、系统开发、集成落地、综合运营，到营销支持的全链条全场景数字化与科技运营专业服务。 全链条服务 解决方案 场景规划 系统开发 定制自研产品 集成落地 供应链赋能 综合运营 智能运维 营销支持 营销策划宣发 10 业务范围 社区商业：专注空间全生命周期商业运营的专业服务 以活跃社区为理念培育“越秀‧悦汇时光”社区商业品牌，集聚超2,000家战略商家联盟资源，聚焦多元商业空间、社区公共空间和城市公共空间，为各类空间提供包含研究策划、招商代理、运营代理、品牌推广、基础物业的全维度空间商业运营服务。 三大空间 社区公共空间城市公共空间多元商业空间 集中会所、架空层、特定空间 市集、文体场馆 社区商业、都市商业、综合体、产业园区、文旅商业 苏州悦汇时光 广州星图TOD 11 越秀服务集团有限公司|年报2023 全国区域布局 （截至二○二三年十二月三十一日） ●华中地区 长沙、郴州、鄂州、合肥荆州、武汉、襄阳、咸宁、孝感、宜昌、郑州 ●北方区域 北京、济南、廊坊、青岛、沈阳、天津、烟台、张家口 ●西部区域 北海、成都、重庆、德阳、迪庆、海口、昆明、丽江、南宁、钦州、三亚 ●粤港澳大湾区 佛山、广州、香港、江门、清远、韶关、 深圳、湛江、肇庆、中山 ●华东区域 福州、杭州、嘉兴、南京、南通、宁波、上海、苏州、无锡 12 全国区域布局 （截至二○二三年十二月三十一日） 49个城市（含香港） ●大湾区：46.79百万平方米 ●华东地区：10.82百万平方米 ●华中地区：11.00百万平方米 ● ●北方地区：9.10百万平方米西部地区：5.74百万平方米 11% 合约面积 83.45 百万平方米 13 越秀服务