鑫苑服务2023 年报

(于开曼群岛注册成立之有限公司)股份代号:1895 目录 公司资料荣誉及奖项主席报告 管理层讨论与分析董事及高级管理层企业管治报告 董事会报告独立核数师报告 综合损益及其他全面收益表 综合财务状况表综合权益变动表综合现金流量表综合财务报表附注 财务概要 2 4 6 10 35 43 62 97 107 108 110 111 113 234 鑫苑物业服务集团有限公司 公司资料 执行董事 申元庆先生（董事会主席）冯波先生 王勇先生（首席财务官） 非执行董事 田文智先生 独立非执行董事 李轶梵先生凌晨凯先生蓝烨先生 赵霞女士（于2024年4月8日获委任） 审核委员会 李轶梵先生（主席）蓝烨先生 赵霞女士（于2024年4月8日获委任） 凌晨凯先生（于2024年4月8日不再为成员） 薪酬委员会 凌晨凯先生（主席）李轶梵先生 申元庆先生 提名委员会 申元庆先生（主席）蓝烨先生 凌晨凯先生 公司秘书 曹炳昌先生 FCPA,FCCA,FCG(CS,CGP),HKFCG(CS,CGP) 授权代表申元庆先生曹炳昌先生 FCPA,FCCA,FCG(CS,CGP),HKFCG(CS,CGP) 开曼群岛注册办事处 P.O.Box309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 香港主要营业地点 香港 金钟金钟道95号统一中心17楼B室 集团总部中国河南省郑州市 金水区 鑫苑路18号 鑫苑名家国际生活俱乐部3楼 开曼群岛股份过户登记总处TricorServices(CaymanIslands)LimitedThirdFloor,CenturyYard CricketSquare,P.O.Box902GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 法律顾问 有关香港法律：盛德律师事务所香港中环 国际金融中心二期39楼 02 2023年报 公司资料 主要往来银行 中国光大银行（郑州东风支行）中国河南省 郑州市 金水区经三路58号 中国银行（郑州棉纺东路支行）中国河南省 郑州市 二七区棉纺东路66号鑫苑国际城市花园1楼 中国光大银行（郑州郑汴路支行）中国河南省 郑州市 郑汴路与英协路交叉口 郑州银行（郑州纬二路支行）中国河南省 郑州市 金水区纬二路8–3号 华夏银行（郑州分行）中国河南省 郑州市 商务外环路29号 华夏银行（郑州农业路支行）中国河南省 郑州市 农业路与东明路交叉口 核数师 大华马施云会计师事务所有限公司 注册公众利益实体核数师 香港 九龙尖沙咀广东道30号 新港中心1座801–806室 境外银行 中国工商银行（亚洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中环 皇后大道中122-126号地库至一楼 股份代号 1895 公司网页地址 www.xypm.hk 03 鑫苑物业服务集团有限公司 荣誉及奖项 04 2023年报 荣誉及奖项 05 鑫苑物业服务集团有限公司 主席报告 致全体股东： 感谢各位股东对鑫苑物业服务集团有限公司（“本公司”或“鑫苑服务”，连同其附属公司统称“本集团”）一直以来的支持，本人谨代表董事会（“董事会”）提呈2023年全年业绩报告。 过去的一年，是鑫苑服务蓄势发力的一年，我们完成了公司未来五年10XIN5的战略发展规划、由单中心经营到多中心发力的组织变革，并创新性解决关联方历史遗留问题，为行业内类似问题的处理提供了样板。我们以规模发展为基础、以多经、科技为助力，三大发展曲线更加清晰和成熟，公司重回稳健成长的轨道。 2023年鑫苑服务以高质量为基点，以“规模成长、合规发展、科技赋能、生态构建”为核心，立足“管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值”三大发展维度，在行业形势普遍回调的情况下，整体业绩实现了稳健成长，充分体现了公司发展的韧性。 在规模发展方面，立足高质量的成长，在传统全委拓展优势的基础上，进一步对投拓队伍进行了组织调整和升级，聚化了“合资合作、市场化投标、全员拓展、属地深耕”“四轮驱动”模式，并优化了投拓市场化漏斗模型，全年市场化拓展规模同比提升42%。 在合规发展方面，一方面董事会及独立调查委员会以合规发展为核心底线，积极的解决和处理遗留问题，通过关联方资产等方式抵偿公司资金损失；同时结合专业机构意见，积极进行公司内控体系整改和优化，经过一年的努力，公司的运作更加独立、公司的内控体系更加完善，专业机构评估内控缺陷已全部整改到位。 在科技赋能方面，我们致力于成为大物管产业元宇宙生态建设的美好生活服务商，聚焦核心科技能力的打造，我们自主研发的鑫Meta产业元宇宙平台，突破零代码三维建模技术，让物业一线人员也能建模，完成数字孪生与业务平台的完美融合。在2023年10月份物博会上，我们关于产业元宇宙平台的案例分享获得了同行广泛关注和认可。 06 2023年报 主席报告 迄今为止，我们获得创新型中小企业、国家科技型中小企业、双软认证、高新技术企业等资质，荣获国家产权局颁发的13项软着权和20项发明专利，这些软硬的实力为我们新质生产力的转型奠定了坚实的基础。 在生态构建方面，我们在长期沉淀的业务模式上持续创新，2023年，在社区增值方面，我们重点聚焦在数据驱动运营，突破传统多经数据不能有效支撑业务的瓶颈，聚焦物业+生活服务，利用数字化技术重新定义传统直饮水机经营模式，持续挖掘社区消费潜力，探索出“鑫市集”的社区“楼下经济”、在线平台与社区商户联营 “在线线下”结合新模式，完成了从传统的“人找货”到以数据驱动的“货找人”模式转变。 此外，我们在经营业绩、基础服务、品牌建设等方面也保持了稳健的成长，并在发展过程中不断地创新和突破。 在经营业绩方面，尽管面临地产持续下行对行业影响和部分关连交易坏账拨备的双重压力，但我们业绩已经重回稳健成长，在管规模同比提升9.4%、经营收入同比提升9.2%、毛利同比提升5.2%；尤其是基础物业服务收入，更是表现了持续的韧性，同比增长7.2%，自上市以来尽管收到疫情、行业发展环境变化等影响，但我们基础物业服务收入始终保持正向的稳健成长。 在基础服务方面，2023年，本集团持续推进鑫服务4.0的落地实施，进一步提升多业态服务能力。我们坚持高品质、有温度、讲人文的服务理念，通过“春风行动”、“夏季缤纷”、“情满金秋”、“冬日暖阳”四大主题专项品质提升管理和4,000+场阳光文化活动组织，赢得93.2的业主满意度。 在品牌建设方面，2023年，我们的品牌矩阵得到了进一步的聚化，各品牌的特点更加的鲜明和突出。管理服务更聚焦于服务口碑和经营效率、场景服务聚焦在便捷和质量、场景科技聚焦于新质生产力的转化赋能。 07 鑫苑物业服务集团有限公司 主席报告 同时，我们的党建引领模式的特点更加鲜明、行业影响力进一步扩大。我们聚焦社区治理痛点难点，创新开展 “党建引领+网格化管理+元宇宙赋能+精准服务”同鑫圆服务模式，打造了“鑫苑社区元宇宙管理平台”，以“鑫火社区”为载体，开创党建引领网格化基层治理新局面。 2023年，鑫苑服务党组织覆盖率100%、创建党员示范岗200个、设立党员责任区1,000个，结对帮扶独居老人 8,000余人、开展志愿服务1.1万次、举办红色文化活动参与人次达1.2万，完成小区人车分流、新能源汽车充电桩安装、小区市政河道整治、小区闲置场地改居民休闲活动园地等便民实事工程127件。红色温暖精准覆盖到千家万户，助力社区治理提质升级。 在经历资本化快速发展之后，伴随着发展环境的变化，物业行业重回品质发展的主题，夯实基础、稳健成长已经成为行业发展的主旋律。同时，国家提出的新质生产力转型升级也会深远着未来行业发展的格局，在新质生产力的驱动下，每个行业都会经历发展质的飞跃。 本集团将会在持续坚持高质量发展，保持管理服务规模稳健成长、做好场景服务生态布局、同时场景科技为行业新质生产力发展赋能，紧密围绕我们的三条曲线、保持定力、稳健成长。 第一曲线：管理服务拼规模，只有保持规模的稳健、快速成长，做大基础盘，才能实现管理的规模效应，才能不断的进行服务创新和经营创新，保持业务的良性成长，才能持续保证优质服务的连续性，实现业主居住体验提升和公司经营业绩提升的双赢。 第二曲线：场景服务建生态，围绕社区生活服务场景做赋能，打通墙内墙外生态。围绕“资产+空间+人”三大维度做社区垂直服务领域深度布局，由传统的业务驱动向数据驱动转换，在生活服务方面，实现由“人找货”到 “货找人”的转变。 08 2023年报 主席报告 第三曲线：场景科技论价值，在内部经营效率赋能的基础上，立足于行业新质生产力赋能，创建行业级科技产业赋能平台，提供技术平台到运营支撑全系列服务，为行业提供数据驱动运营全套解决方案。 最后，本人谨代表董事会，向各位董事、管理层和全体员工在充满挑战的发展环境中团结协作、努力付出致以诚挚的谢意。亦向长期以来给予本集团信任和支持的全体股东、业务伙伴、业主、客户及合作伙伴表达衷心的感谢！ 董事会主席 申元庆 2024年3月28日 09 鑫苑物业服务集团有限公司 管理层讨论与分析 业务回顾 概览 本集团是一家具有广泛影响力且业务稳健的物业管理综合服务商，2023年，本集团围绕“管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值”的三条增长曲线，升级战略规划、重塑组织架构、优化人才结构、强化拓展队伍、创新业务布局、开展数字变革，整体业绩实现了稳健成长。 管理服务立足于高质量的规模成长，重塑投拓组织阵型、细化激励标准、完善投拓漏斗模型，在住宅、商写、公建、城市服务等多业态同时发力。2023年，本集团新增合约面积520万平方米，新增在管面积325万平方米；于2023年12月31日，本集团物业管理服务覆盖中国50座城市，为逾20万个家庭提供服务，签约建筑面积55.3百万平米，较2022年12月31日50.7百万平米同比提升9.1%，在管面积34.4百万平米，较2022年12月31日的31.4百万平米提升9.4%。 场景服务立足自身优势和社区生活服务场景，在墙内做深做透，并逐步向墙外辐射和延伸，探索生态合作，打造数据驱动的由传统人找货到货找人模式转变。从资产运营、空间运营、零售服务、到家服务多维发力，通过在线化的场景应用结合数字运营精准解决客户需求，围绕业主全生命周期、社区全生活场景的刚需高频业务重点布局。如打造千万宝贝系列产品，探索直饮水机研发、自营业务模式，孵化存多亿品牌业务，纯水销售同比提升24%。 场景科技致力于打造泛地产、大物管的数字化建设和智慧化的城市服务营运。创新性搭建鑫Meta产业元宇宙社区平台，完成数字孪生与平台的融合，持续推进大物管场景下的应用系统迭代升级，将数字化与业务深度融合，赋能业务降本增效。完成直饮水研发上线、17个项目智慧停车改造、11个项目智能电表改造、31个项目 10 2023年报 管理层讨论与分析 充电桩上线，充电收入同比提升31%，临停收入同比提升17%；打造科技核心能力，获得创新型中小企业、国家科技型中小企业、双软认证、高新技术企业等资质，荣获国家产权局颁发的13项软着权和20项发明专利。 同时，本集团创新开展“党建引领+网格化管理+元宇宙赋能+精准服务”工作模式，打造了“鑫苑社区元宇宙管理平台”，开创党建引领网格化基层治理新局面。 2023年，本集团先后荣获中国指数研究院评选的“2023中国物业服务百强企业(TOP15)”“中国物业服务满意度优秀品牌企业”；中物智库、中物研究院评选的“2023中国物业服务综合实力百强企业”“2023中国物业品牌影响力百强企业(TOP14)”；克而瑞、中物研协评选的“2023中国物业服务力百强企业”等荣誉，品牌影响力持续提升。 物业管理服务 坚持有品质发展 本集团坚持稳健的有品质成长策略。2023年，本集团完善拓展模型，优化拓展队伍，通过合资合作、市场化投标、全员拓展、属地深