鑫苑服务中期报告2022

2022 中期报告 鑫苑物业服务集团有限公司 目录 02公司资料 04管理层讨论与分析 30其他资料 38中期简明综合损益及其他全面收益表 39中期简明综合财务状况表 41中期简明综合权益变动表 42中期简明综合现金流量表 44中期简明综合财务资料附注 2022中期报告 公司资料 执行董事 冯波先生（于2022年8月29日获委任） 王研博女士（行政总裁）（于2022年8月29日辞任）黄波先生（首席财务官）（于2022年2月15日辞任） 非执行董事 张勇先生（董事会主席）（于2022年8月29日辞任）杨玉岩女士（于2022年8月29日辞任） 独立非执行董事 罗辑先生李轶梵先生 付少军先生（于2022年4月13日辞任）申元庆先生（于2022年4月13日获委任及 于2022年8月29日获委任为董事会副主席） 审核委员会 李轶梵先生（主席）罗辑先生 付少军先生（于2022年4月13日辞任）申元庆先生（于2022年4月13日获委任） 薪酬委员会 李轶梵先生（主席） 张勇先生（于2022年8月29日辞任） 罗辑先生 申元庆先生（于2022年8月29日获委任） 提名委员会 申元庆先生（主席）（于2022年8月29日获委任）张勇先生（主席）（于2022年8月29日辞任） 李轶梵先生罗辑先生 公司秘书 曹炳昌先生FCPA,FCCA,FCG,HKFCG 授权代表 申元庆先生（于2022年8月29日获委任）张勇先生（于2022年8月29日停任） 曹炳昌先生FCPA,FCCA,FCG,HKFCG 核数师 大华马施云会计师事务所有限公司香港 九龙尖沙咀广东道30号 新港中心1座801–806室 开曼群岛注册办事处 P.O.Box309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 香港主要营业地点 香港 金钟金钟道95号统一中心17楼B室 集团总部中国河南省郑州市 金水区 鑫苑路18号 鑫苑名家国际生活俱乐部3楼 开曼群岛股份过户登记总处TricorServices(CaymanIslands)LimitedSecondFloor,CenturyYard CricketSquare,P.O.Box902GrandCayman,KY1-1103 CaymanIslands 鑫苑物业服务集团有限公司 公司资料 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国光大银行 （郑州东风支行）中国河南省 郑州市 金水区经三路58号 中国银行 （郑州棉纺东路支行）中国河南省 郑州市 二七区棉纺东路66号鑫苑国际城市花园1楼 中国光大银行 （郑州郑汴路支行）中国河南省 郑州市 郑汴路与英协路交叉口 郑州银行 （郑州纬二路支行）中国河南省 郑州市 金水区纬二路8-3号 华夏银行（郑州分行）中国河南省 郑州市商务外环路29号 华夏银行（郑州农业路支行）中国河南省 郑州市 农业路与东明路交叉口 境外银行 中国工商银行（亚洲）有限公司 （皇后大道中分行）香港中环 皇后大道中122–126号地库至一楼 法律顾问 关于香港法律：李伟斌律师行香港 中环 环球大厦22楼 股份代号 1895 公司网页地址 www.xypm.hk 2022中期报告 管理层讨论与分析 整体表现 截至2022年6月30日止六个月的总收益较截至2021年6月30日止六个月约人民币337.5百万元，增加5.6%至约人民币356.3百万元。 截至2022年6月30日止六个月的净盈利约人民币65.3百万元较截至2021年6月30日止六个月约人民币64.4百万元增加1.4%。 概况 本集团一直致力于成为领先的泛物业产业智慧运营商。2022年上半年，本集团围绕“能力升级年”发展定位、 “战略升级、服务升级、组织升级”三大发展维度，“鑫物业、鑫产业、鑫科技”三大发展方向，持续优化“物业+产业+科技”的三轮驱动模型。 鑫物业聚焦基础业务发展质量，以鑫服务4.0服务系统升级为基础，夯实公司发展基础；规模拓展方面，围绕 “1+4+N”拓展布局，实现业态及区域的双突破、居住业态向非居业态进一步延伸。 鑫物业围绕业主全生命周期、社区全生活场景、存量项目焕新改造、物业上下游产业链等领域深度布局，结合内外部资源和能力优势，重点发力生活服务、家政服务、到家专业服务、房屋维护服务以及存量焕新工程等业务，产业布局进一步聚焦。 鑫科技以内部业务赋能为基础，持续形成外部输出能力、产业服务能力，组建鑫智享科技有限公司，实现对外服务的突破，科技业务逐步实现产业化。 2022年上半年，本集团品牌影响力和业务运营能力持续提升，在品牌影响力方面，2022年上半年本集团荣获中国指数研究院“中国物业服务百强企业TOP15”；上海易居房地产研究院、克尔瑞物管联合测评的“2022年物业服务力百强企业”、“2022高端物业服务TOP10”及“2022年服务力标杆项目”等荣誉称号。 在业务成长方面，于2022年6月30日，本集团物业管理服务覆盖中国53座城市，合约建筑面积（“建筑面积”）64.2百万平方米，在管建筑面积38.8百万平方米。我们的业务涵盖居住、非居、城市三大空间，包括住宅物业、综合体物业、商业写字楼、工业园、产业园、学校以及城市服务等多个业态。 在业务发展持续升级的同时，本集团还持续进行组织升级工作，围绕总部做专、区域做强、产业做实的核心原则，以职能共享中心、业务共享中心两个共享体系的创建为核心，提升内部组织运营管理效率，上半年本集团人均管理效能同比提升10%。 2022年上半年，本集团各地员工积极投入到抗疫工作中，在与社区的联防联治、日常核酸监测的组织、封控期间业主生活的保障等各项工作的开展过程中，充分发挥各级党组织、党员先锋队的引领作用，涌现出了一大批先进的事迹和优秀的人物，如昆山抗疫过程中涌现出来的“11勇士”及“八朵金花”等系列英雄事迹，赢得了各级政府及社会各界的广泛认可，充分展现了企业的社会责任和社会价值。 业务回顾 2022年上半年，本集团围绕能力升级年的发展定位以及鑫物业、鑫产业、鑫科技三大发展维度，全面实施战略升级、组织升级、服务升级，克服疫情防控形势严峻以及物业行业发展下行的双重压力，主动求变、深度挖潜，确保自身发展的稳健性。 鑫物业围绕“1+4+N”（华中领军+四大区域深耕+N个城市机会成长）的区域发展布局，实现业态和区域的持续延伸。 在业态延伸方面，上半年实现全委签约项目17个，签约面积同比提升84%，新增学校、银行、写字楼、产业园等非居业态，业态结构进一步优化。 在区域延伸方面，实现了湖北、云南、安徽等地的全委拓展突破，“1+4+N”的区域布局格局进一步的强化，区域深耕持续发力。 鑫产业由资源型向能力型持续发力，由增量向存量持续延伸，持续探索拓展新路径。在业主生活服务方面，开展门窗改造房屋4S业务、打造社区前置仓经营新模式、开展生活必需品团购活动，业主端社区增值收入同比提升46%。在存量更新方面，形成存量一体化业务模式，以老旧小区电梯加装业务为核心，构建前后端一体化的业务模式、施工收益+衍生收益的盈利模式和实施方案，上半年完成16批次存量项目改造焕新和电梯加装。 鑫科技2022年上半年围绕“物联网平台建设”、“企业微信五位一体生态打造”及“业财一体化持续延伸”等主题持续升级，物联网平台完成智慧停车、智能电表等7项数字平台建设，业财一体化系统完成10个收支系统升级等，持续赋能内部管理和降本增效，形成系统规划、运营标准化体系封装等信息化建设，实现从规划设计到推广全过程标准化能力。通过数字化、智能化等品质管控手段实施，巡检成本降低66.7%；智慧通行系统实施，人员投入降低28.7%、改造后的停车收入同比提升13.7%；智能电表改造等节能降耗措施实施，单位能耗同比下降7%；数字化支撑的共享中心实施，中层人员管控幅度同比提升20%；整体数字化体系建设，物业服务坪效提升15.8%、客户信息处理效率提升17.8%。鑫智享科技上半年完成科技企业认证、荣获14项软着权、实现对外信息化服务输出，科技业务逐步由内向外发展升级。 本集团现有四大业务条线包括物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务、物业工程服务。 物业管理服务 围绕“1+4+N”的市场拓展布局，深耕区域浓度，拓展业态范围，实现规模持续稳健增长。2022年上半年持续优化业态结构，在住宅物业持续拓展的基础上，不断的加大非居业态的拓展力度，上半年实现河南艺术职业学院校园物业管理服务、开封新东方村镇银行服务、兴业银行股份有限公司信阳分行服务、信阳城市书屋服务等学校、公建、银行等项目拓展，签约面积中非居占比27%。 2022年上半年，在物业管理服务方面，本集团开展组织升级和服务升级工作，构建了居住、非居、城市三大空间，涵盖案场服务、宜居住宅、高端住宅、商办、公建、产业园、城市服务、乡村服务八大服务体系的鑫服务4.0体系，提升基础服务品质和客户体验。并在科技赋能的基础上开展组织升级工作，构建职能共享中心和业务共享中心，全面提升基础服务工作效率，上半年人均效能同比提升10%。 截至2022年6月30日，我们为中国53座城市提供物业管理服务及增值服务，合约建筑面积为约64.2百万平方米，其中，第三方合约建筑面积占比66.1%，合约物业数目280个，同比分别增长12.7%及10.2%；在管建筑面积为约38.8百万平方米，其中第三方在管建筑面积占比63.1%，在管物业数目207个，同比分别增长7.1%及10.7%。 下表载列于所示日期我们的合约建筑面积、在管建筑面积及物业数目： 于6月30日 2022年 2021年 合约建筑面积（千平方米） 64,220 56,961 合约物业数目（个） 280 254 在管建筑面积（千平方米） 38,795 36,227 在管物业数目（个） 207 187 我们的地理覆盖范围： 自集团成立以来，截至2022年6月30日，我们的地理分布已从郑州扩展至全国53座城市。 南沙群岛 河北唐山邯郸 陕西西安 天津天津 辽宁大连 北京北京 济南青岛 山东菏泽济宁 临沂 昆山 苏州徐州 江苏淮安太仓盐城 郑州登封漯河三门峡焦作濮阳驻马店荥阳 义 河南信阳商丘 鹤壁新乡安阳新郑周口平顶山南阳许昌开封兰考洛阳 安徽 上海上海合肥六安亳州 浙江湖州 四川成都 广州 广东佛山珠海 云南大理 湖南长沙 海南三亚 重庆重庆 湖北武汉 下表载列于所示日期按地理区域划分的建筑面积及在管物业数目明细： 于6月30日 2022年2021年 在管物业 在管物业 建筑面积数目建筑面积数目 （千平方米）（千平方米） 华中(1)18,079 121 15,946 106 华东(2)6,843 39 6,267 35 华西(3)11,978 33 12,153 33 华北(4)1,638 11 1,638 11 华南(5)257 3 223 2 总计38,795 207 36,227 187 附注： (1)包括位于河南省及湖南省的城市。 (2)包括位于江苏省、安徽省、山东省、浙江省的城市以及上海市。 (3)包括位于四川省、云南省及陕西省的城市以及重庆市。 (4)包括位于辽宁省、河北省的城市及北京市、天津市。 (5)包括位于海南省及广东省的城市。 多业态的物管组合 我们管理住宅及非住宅物业。我们目前管理非住宅物业涵盖办公、商业综合体、工业园、产业园、学校、公建等。虽然住宅物业收入已占并将持续占据我们收入较大部分，但我们正努力使我们服务供应多样化，以涵盖更多其他类型的物业。 截至2022年6月30日按不同物业类型划分的所开发物业之物业管理服务产生的收入明细如下： 截至6月30日止六个月╱于6月30日 2022年 在管 在管 2021年 在管 在管 收入（人民币千元） % 建筑面积（千平方米） % 物