鑫苑服务2022 年报

(于开曼群岛注册成立之有限公司)股份代号:1895 报 年 2022 目录 公司资料荣誉及奖项主席报告 管理层讨论与分析董事及高级管理层企业管治报告 董事会报告独立核数师报告 综合损益及其他全面收益表 综合财务状况表综合权益变动表综合现金流量表综合财务报表附注 财务概要 02 04 05 10 34 42 62 91 96 97 99 100 102 226 鑫苑物业服务集团有限公司 公司资料 执行董事 申元庆先生（董事会主席） （于2022年4月13日获委任为独立非执行董事、于2022年8月29日获委任为董事会副主席，并于2022年9月19日获调任为执行董事及董事会主席） 冯波先生（于2022年8月29日获委任） 王勇先生（首席财务官）（于2022年10月21日获委任）王研博女士（行政总裁）（于2022年8月29日辞任）黄波先生（首席财务官）（于2022年2月15日辞任） 非执行董事 田文智先生（于2022年10月21日获委任）张勇先生（董事会主席） （于2022年8月29日辞任） 杨玉岩女士（于2022年8月29日辞任） 独立非执行董事 李轶梵先生 凌晨凯先生（于2022年10月21日获委任）蓝烨先生（于2022年10月21日获委任）赵霞女士（于2024年4月8日获委任） 罗辑先生（于2022年10月21日辞任）付少军先生（于2022年4月13日辞任） 审核委员会 李轶梵先生（主席） 蓝烨先生（于2022年10月21日获委任）赵霞女士（于2024年4月8日获委任） 凌晨凯先生（于2022年10月21日获委任并于 2024年4月8日辞任） 罗辑先生（于2022年10月21日辞任）付少军先生（于2022年4月13日辞任） 申元庆先生（于2022年4月13日获委任并于 2022年9月19日辞任） 薪酬委员会 凌晨凯先生（主席） （于2022年10月21日获委任） 李轶梵先生（于2022年10月21日获调任为成员）申元庆先生（于2022年8月29日获委任） 张勇先生（于2022年8月29日辞任）罗辑先生（于2022年10月21日辞任） 提名委员会 申元庆先生（主席）（于2022年8月29日获委任）蓝烨先生（于2022年10月21日获委任） 凌晨凯先生（于2022年10月21日获委任）张勇先生（于2022年8月29日辞任） 李轶梵先生（于2022年10月21日辞任）罗辑先生（于2022年10月21日辞任） 公司秘书 曹炳昌先生 FCPA,FCCA,FCG(CS,CGP),HKFCG(CS,CGP) 授权代表 申元庆先生（于2022年8月29日获委任）张勇先生（于2022年8月29日辞任） 曹炳昌先生 FCPA,FCCA,FCG(CS,CGP),HKFCG(CS,CGP) 核数师 大华马施云会计师事务所有限公司 注册公众利益实体核数师 香港 九龙尖沙咀广东道30号 新港中心1座801–806室 开曼群岛注册办事处 P.O.Box309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 附注：赵霞女士自2024年4月8日获委任为本公司独立非执行董事及审核委员会成员。 02 2022年报 公司资料 香港主要营业地点 香港 金钟金钟道95号统一中心17楼B室 集团总部中国河南省郑州市 金水区 鑫苑路18号 鑫苑名家国际生活俱乐部3楼 开曼群岛股份过户登记总处TricorServices(CaymanIslands)LimitedThirdFloor,CenturyYard CricketSquare,P.O.Box902GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国光大银行（郑州东风支行）中国河南省 郑州市 金水区经三路58号 中国银行（郑州棉纺东路支行）中国河南省 郑州市 二七区棉纺东路66号鑫苑国际城市花园1楼 中国光大银行（郑州郑汴路支行）中国河南省 郑州市 郑汴路与英协路交叉口 郑州银行（郑州纬二路支行）中国河南省 郑州市 金水区纬二路8–3号 华夏银行（郑州分行）中国河南省 郑州市 商务外环路29号 华夏银行（郑州农业路支行）中国河南省 郑州市 农业路与东明路交叉口 境外银行 中国工商银行（亚洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中环 皇后大道中122-126号地库至一楼 法律顾问 有关香港法律：盛德律师事务所香港中环 国际金融中心二期39楼 股份代号 1895 公司网页地址 www.xypm.hk 03 鑫苑物业服务集团有限公司 荣誉及奖项 04 2022年报 主席报告 致全体股东： 感谢各位股东对鑫苑服务一直以来的支持，本人谨代表董事会提呈2022年全年业绩报告。 2022年，对于鑫苑服务乃至整个物业行业来说，都是充满挑战与变革的一年。我们经历了地产宏观调控的持续影响、疫情的多轮冲击，以及公司内部治理结构的重大调整。尽管面临诸多困难，但公司依然保持了稳健的运营态势，在发展的波折与变化中，我们坚守初心、解决问题、勇毅前行。 在公司治理层面，我们实现了董事会的全面重组，确立了独立、合规的运作机制。本着对所有股东高度负责的精神，我们坚决维护公司发展和经营的独立性，同时在各专业机构的协助下，积极且稳妥地推进历史遗留问题的解决。 在业务发展方面，我们围绕“能力升级”的核心定位，坚持高质量发展路线，注重单位坪效与整体运营效率的双提升。通过一系列精细化的管理和创新举措，主动优化部分坪效低、经营差的项目，公司内部运营质量再上新台阶。 在经营业绩方面，尽管面临关联方收入波动和坏账拨备的双重压力，我们的整体收入特别利润实现受到了较大影响，但我们的基础物业服务收入同比增长了11%，核心业务保持了成长的稳健性。这一成绩不仅彰显了公司的经营韧性，也彰显了我们在基础服务、市场拓展、经营效率、品牌建设等多方面取得的成绩。 立足服务，持续提升客户体验 2022年，本集团紧紧围绕基础服务品质这一核心，全面推进鑫服务4.0的落地实施，实现了多业态服务能力的全面提升，取得了显着成效。通过对EHS三体系文件的升级，我们进一步提升了环境、健康与安全的管理水平，为业主创造了更加安全、舒适的生活环境。同时，我们注重员工能力的提升，通过系统的培训和标准化文件的封装，提高了员工的专业素养和服务效率。 05 鑫苑物业服务集团有限公司 主席报告 在服务过程中，我们持续优化客户体验，特别是在疫情期间，展现了强大的服务能力和高度的社会责任感。我们配合组织核酸检测超过2,000万人次，确保了业主的健康安全；为居家封控的业主提供生活物资保供32万份，解决了他们的生活难题；同时，我们还针对特殊人群提供了4万余次的帮扶服务，让每一位业主都感受到了家的温暖。 这些努力赢得了业主的广泛认可和赞誉。据中指院第三方调查显示，我们的业主满意度达到了93.2分，处于行业的领先地位。这一成绩充分彰显了我们的服务能力和服务效果，也为我们未来的发展奠定了坚实基础。我们将继续秉承“以客户为中心”的服务理念，不断提升服务品质，为业主创造更多价值。 优化结构，持续提升拓展能力 在2022年，本集团紧密围绕“1+4+N”的区域拓展策略，重点聚焦河南与江苏两大核心区域，通过多元化拓展手段如全员参与、框架协议转换及红色物业的积极推动，取得了显着的成效。全年新增全委签约面积达366万平米，当年新增在管面积325万平米，特别是在华中区域，我们的整体规模占比达到了55%，重点区域管理浓度的持续增强。 在业态结构方面，我们积极寻求多元化发展，全年新增了包括学校、医院、公建等在内的非居项目共计130万平米，非居业态规模占比提升至29%，进一步优化了公司的业态结构。 聚焦质量，持续提升经营效率 在复杂多变的外部环境下，本集团始终坚守高质量发展路线，2022年，我们着重于内部运营效率和经营质量的双重提升，取得了显着成效。 在改善项目经营质量方面，我们采取主动策略，优化项目组合，对于一些物业费偏低、经营亏损项目主动优化、有序退出，2022年单平方物业基础服务收入同比增长32.6%，有效的改善了我们的运营质量。 06 2022年报 主席报告 同时，我们加大了社区增值服务的布局力度，特别是在业主生活服务和存量社区焕新改造方面取得了突破。业主生活服务收入同比提升60%、前后端一体化的存量焕新业务模式更是获得了行业主管部门的高度认可。 在组织效率提升方面，我们通过实施业务共享中心模式，提高了管理人员的平均管控幅度；业财一体化的持续落地以及科技赋能的深入应用，使得内部运营管理效率得到显着提升。 提升影响，持续打造品牌矩阵 本集团实现了由单一品牌向多元品牌的延伸、由行业品牌向社会品牌、公共品牌的递进，目前围绕鑫物业、鑫产业、鑫科技、鑫党建等维度创建了独具特色的品牌矩阵，行业及社会品牌影响力持续提升。 鑫物业围绕“高性价比、高满意度、高服务体验”的核心IP，构建了以鑫苑物业为核心的多元化物业品牌，涵盖了专注于工业园业态的重庆鸿企物业、高端商业写字楼服务的悦晟梁行，以及针对老旧小区提供全面服务的康阳物业等品牌，共同为客户提供全方位的物业服务体验。 鑫产业构建了小鑫优选、盈晟机电、晟家公寓、璟雅园林、格宸文化、鑫怡美好生活等一批专业化运作公司，逐步创建产业生态。 鑫科技以鑫智享科技为核心，对内以业财一体化建设为核心，全面提升内部运营效率，对客以9633智慧社区建设为抓手，提升客户居住体验和服务体验，同时逐步创建行业赋能能力，目前构建了鑫物云智慧平台，将大型物业基础设施运维、IT运维、物业综合运营管理经验拓展至新基建领域，打造面向物业社区、产业园区、城市网格、政府公建及楼堂馆所的智能运管创新平台服务、产品及一站式解决方案。 07 鑫苑物业服务集团有限公司 主席报告 鑫党建以智慧党建为引领，持续创新红色物业服务新路径，将红色物业融入城市综合服务升级的多领域中，形成了围绕城市化综合服务升级需求，拥有多业态、多领域、多载体红色服务触达的“鑫火6+1”红色物业服务模式。 围绕合规、持续提升内控能力 本集团董事会重组后，重点围绕合规、独立两大核心规范公司治理。一方面面对问题不回避，积极需求解决方案，通过仲裁的手段对遗留问题进行有效的处理。另一方面，保持了董事会及公司运营的独立性，健全各项内控机制，形成公司独立、合规运营的长效机制。 物业行业目前已成为“重要民生行业”，物业行业的发展环境将会进一步的改善，行业的发展也会进入新一轮的高质量发展的周期，本集团将会在持续围绕合规发展，快速解决遗留问题，本集团将会围绕以下三条发展曲线持续实现发展的迭代升级： 第一曲线：核心业务即鑫物业业务，我们也称之为管理服务，将会总部+区域的投发协同、管理业态和内容的持续丰富、以及通过鑫科技赋能的行业资源的集成实现管理规模增量的提速，保持规模有质量的中高速成长，持续做大基础业务的规模，夯实公司发展的基础。 第二曲线：成长业务即鑫产业业务，我们也称之为场景服务，通过稳健支持社区空间运营，积极推进业主资产运营，结合生态拉动社区生活服务实现墙内增长+墙外创新的双轮驱动，通过内外资源、能力协同快速做大规模。 第三曲线：创新业务及鑫科技业务，我们也称之为场景科技，通过维护泛地产数字化产品及服务、行业产业互联网赋能平台鑫达智慧物管平台以及透过生态成功落地新型城市服务，实现存量维护+生态杠杆的守正出奇，打造物业+科技核心发展能力。 08 2022年报 主席报告 三条曲线形成发展合力，持续强化科技赋能、强化自身物业+科技的发展路径，通过优异的业绩回报各位投资人的支持和信任。 最后，本人谨代表董事会，向各位董事、管理层和全体员工在充满挑战的发展环境中团结协作、努力付出致以诚挚的谢意。亦向长期以来给予本集团信任和支持的全体股东、业务伙伴、业主、客户及合作伙伴表达衷心的感谢！ 董事会主席 申元庆