鑫苑服务中期报告2023

2023 中期报告 鑫苑物业服务集团有限公司 目录 02公司资料 04管理层讨论与分析 29其他资料 35中期简明综合损益及其他全面收益表 36中期简明综合财务状况表 38中期简明综合权益变动表 39中期简明综合现金流量表 41中期简明综合财务资料附注 2023中期报告 公司资料 执行董事 申元庆先生（董事会主席）冯波先生 王勇先生（首席财务官） 非执行董事 田文智先生 独立非执行董事 李轶梵先生凌晨凯先生蓝烨先生赵霞女士 审核委员会 李轶梵先生（主席）蓝烨先生 凌晨凯先生（于2024年4月8日辞任）赵霞女士（于2024年4月8日获委任） 薪酬委员会 凌晨凯先生（主席）李轶梵先生 申元庆先生 提名委员会 申元庆先生（主席）蓝烨先生 凌晨凯先生 公司秘书 曹炳昌先生 FCPA,FCCA,FCG(CS,CGP),HKFCG(CS,CGP) 授权代表申元庆先生曹炳昌先生 FCPA,FCCA,FCG(CS,CGP),HKFCG(CS,CGP) 核数师 大华马施云会计师事务所有限公司 注册公众利益实体核数师 香港 九龙尖沙咀广东道30号 新港中心1座801–806室 开曼群岛注册办事处 P.O.Box309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 香港主要营业地点 香港 金钟金钟道95号统一中心17楼B室 集团总部中国河南省郑州市 金水区 鑫苑路18号 鑫苑名家国际生活俱乐部3楼 附注：赵霞女士自2024年4月8日获委任为本公司独立非执行董事及审核委员会成员。继赵霞女士获委任为审核委员会成员之后，凌晨凯先生自2024年4月8日不再担任审核委员会成员。 鑫苑物业服务集团有限公司 公司资料 开曼群岛股份过户登记总处TricorServices(CaymanIslands)LimitedThirdFloor,CenturyYard CricketSquare,P.O.Box902GrandCayman,KY1-1103CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国光大银行（郑州东风支行）中国河南省 郑州市 金水区经三路58号 中国银行（郑州棉纺东路支行）中国河南省 郑州市 二七区棉纺东路66号鑫苑国际城市花园1楼 中国光大银行（郑州郑汴路支行）中国河南省 郑州市 郑汴路与英协路交叉口 郑州银行（郑州纬二路支行）中国河南省 郑州市 金水区纬二路8–3号 华夏银行（郑州分行）中国河南省 郑州市 商务外环路29号 华夏银行（郑州农业路支行）中国河南省 郑州市 农业路与东明路交叉口 境外银行 中国工商银行（亚洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中环 皇后大道中122–126号地库至一楼 法律顾问 有关香港法律：盛德律师事务所香港中环 国际金融中心二期39楼 股份代号 1895 公司网页地址 www.xypm.hk 2023中期报告 管理层讨论与分析 整体表现 截至2023年6月30日止六个月的总收益较截至2022年6月30日止六个月约人民币356.3百万元，降低6.0%至约人民币334.8百万元。 截至2023年6月30日止六个月的净盈利约人民币41.9百万元较截至2022年6月30日止六个月约人民币65.3百万元，下降35.8%。 概览 本集团是一家具有广泛影响力且业务稳健的物业管理综合服务商，致力于成为大物管产业元宇宙加持下的美好生活服务商，围绕华中、长三角、大西南、珠三角、环渤海进行区域深耕。2023年上半年，本集团全面实施战略升级、组织升级，围绕管理服务、场景服务、场景科技三条增长曲线全面发力。 管理服务上半年聚焦物业服务基础业务发展质量，严控项目风险，优化业态结构，围绕重点区域持续深耕，优化区域及业态项目布局。2023年上半年，新增合约面积256万平方米，新增在管面积136万平方米；于2023年6月30日，本集团物业管理服务覆盖中国50座城市，为逾20万个家庭提供服务，签约建筑面积5,280万平方米，在管面积3,260万平方米。 场景服务在做好传统的空间资源管理、生活服务、资产运营等社区增值业务基础上，重点围绕业主全生命周期、社区全生活场景的刚需高频业务重点布局，由传统的业务驱动逐步向数据驱动转换，创新经营模式，驱动业务成长。在资产运营方面，打造“车位宝”业务模式；在生活服务方面开展“存多亿”纯水配送业务；围绕到家服务，形成了“千万宝贝”计划。在业务开展过程中，改变传统运营模式，实现数据驱动，为各类业务的快速成长夯实基础。 鑫苑物业服务集团有限公司 管理层讨论与分析 场景科技在做好内部业务赋能同时，全面打造外部输出能力、产业服务能力。在内部赋能方面，进一步优化HR系统建设，通过系统风险预警机制，降低人力资源管理风险；升级物管ERP系统，借助底层架构升级，实现了各系统耦合，提高了系统运行速度，保证系统稳定性。在外部输出方面，形成了泛地产ERP、泛地产营销、泛地产数字化服务、智慧养老服务等产品输出和服务能力；在物联网建设方面，构建了智慧社区服务的云燕平台，完成了内部84个停车场软硬件升级改造、全面升级了鑫物云管理平台，构建了系统的智能化物联产品体系。同时，创新性构建了零代码的社区元宇宙平台，可以为中小物业企业、政府社区治理提供基于社区管理的元宇宙技术支撑。 2023年上半年，本集团完成了组织升级，从单中心化管控模式升级为多中心化自驱模式，构建了物管+多经+ 科技三大事业部以及四大职能体系，更好地为集团管理服务、场景服务、场景科技三条增长曲线做支撑。 2023年上半年，本集团坚持党建引领，持续优化红色物业建设模式，围绕共建、共治、共享，着力打造以六大红色温暖工程为主线的“鑫火”党建品牌，增强社区治理中多方力量的凝聚力、向心力、服务力，并依托社区元宇宙平台，打造了自身独具特色的智慧党建模式，得到了主管部门及社会各界广泛认可。2023年上半年，鑫苑服务新成立党支部7个，获得各级各类荣誉6项，党建模式受到省级以上媒体报道19次。 2023年上半年，本集团品牌影响力持续提升，先后荣获乐居财经评选的“2023年中国物业服务满意度百强企业”；中指院“2023中国物业服务百强企业(top15)”；克而瑞物管、中物研协联合评选的“2023中国物业城市服务领先企业”、“2023中国物业管理卓越标杆项目”；中物智库、中物研究院评选的“中国上市企业锐意创新企业”等荣誉。 2023中期报告 管理层讨论与分析 物业管理服务 坚持有质量发展 本集团坚持稳健的有质量成长策略。2023年上半年，对区域及业态结构做进一步优化，服务以住宅业态物业管理为基础，向跨业态及多业务服务空间延伸。 截至2023年6月30日，我们为中国50座城市提供物业管理服务及增值服务，合约建筑面积为约52.81百万平方米，合约项目数量264个；在管建筑面积为约32.56百万平方米，在管项目数量201个。 下表载列于所示日期我们的合约建筑面积、在管建筑面积及管理物业项目数： 于6月30日 2023年 2022年 合约管理面积（千平方米） 52,805 64,220 合约项目数量 264 280 在管管理面积（千平方米） 32,558 38,795 在管项目数量 201 207 附注：数据同比下降的原因主要是由于2022年公司对坪效较低的项目作了优化。 鑫苑物业服务集团有限公司 管理层讨论与分析 我们的地理分布 2023年上半年，围绕华中、环渤海、长三角、珠三角、西南部五大区域深耕，截至2023年6月30日，我们的地理分布已从郑州扩展至全国50座城市。 山西长治 陕西西安 天津天津 辽宁大连 北京北京 山东 济南青岛菏泽德州 江苏 河南 南沙群岛 苏州徐州昆山淮安太仓盐城 郑州登封漯河三门峡焦作濮阳驻马店荥阳巩义信阳商丘鹤壁新乡安阳新郑周口平顶山南阳许昌开封洛阳 云南 湖南海南重庆湖北 大理 长沙三亚重庆 武汉 上海上海 安徽合肥六安 亳州 浙江湖州 四川成都 广州 广东佛山 珠海 07 2023中期报告 管理层讨论与分析 下表列截至所示日期按地理区域划分的建筑面积及在管物业数目明细： 于6月30日 2023年2022年 在管项目 在管项目 建筑面积数目建筑面积数目 （千平方米）（千平方米） 华中(1)18,083 121 18,079 121 华东(2)6,146 37 6,843 39 华西(3)7,526 36 11,978 33 华北(4)494 4 1,638 11 华南(5)309 3 257 3 总计32,558 201 38,795 207 附注： (1)包括位于河南省的城市。 (2)包括位于江苏省、安徽省、山东省、浙江省的城市以及上海市。 (3)包括位于四川省、云南省及陕西省的城市以及重庆市。 (4)包括位于辽宁省、山西省的城市及北京市、天津市。 (5)包括位于海南省、湖南省及广东省的城市。 稳健的规模成长 本集团在规模成长方面一直坚持稳健高质的成长策略，并形成了以全委为核心、其他多样化合作方式相补充的稳健的规模成长方式。2023年上半年，本集团实现了洛阳、安阳等地的全委拓展突破，及航空、景区业态的新突破。上半年签约面积中，非居业态面积占比51.2%，非居业态占比进一步提升。 截至2023年6月30日，本集团在管面积中，第三方占比53.77%。 鑫苑物业服务集团有限公司 管理层讨论与分析 2023年上半年本集团按物业开发商类别划分的在管面积及物业管理服务收入占比如下： 截至6月30日止六个月╱于6月30日 2023年 在管建筑 在管项目 2022年 在管建筑 在管项目 收入 面积 数目收入 面积 数目 （人民币千元） % （千平方米） % （人民币千元） % （千平方米） % 鑫苑置业集团(1) 192,769 76.5 15,051 46.23 90182,318 71.1 14,336 37.0 80 独立第三方(2) 59,365 23.5 17,507 53.77 11174,068 28.9 24,459 63.0 127 总计 252,134 100.0 32,558 100.00 201256,386 100.0 38,795 100.0 207 附注： (1)鑫苑地产控股有限公司（最终控股公司）及其附属公司统称【鑫苑置业集团】。包括由鑫苑置业集团独家开发的物业。 (2)指由独立于鑫苑置业集团的第三方物业开发商独家开发的物业。 多业态的物管组合 我们管理住宅及非住宅物业。我们目前管理非住宅物业覆盖办公、商业综合体、工业园、产业园、学校、公建等。虽然住宅物业收入已占并将持续占据我们收入的较大部分，但我们正努力使我们的服务供应多样化，以涵盖其他类型物业。 2023年上半年，我们在非居业态拓展领域实现中国南方航空股份有限公司南阳基地服务项目、山西晋山圣景旅游景区服务项目、郑州轻工业大学公寓管理项目、商丘╱周口太格里商业中心项目等签约，向机场、景区、商业等业态进一步延伸。 2023中期报告 管理层讨论与分析 截至2022年及2023年6月30日止年度按不同物业类型划分的所开发物业产生的物业管理服务收入明细： 截至6月30日止六个月╱于6月30日 2023年 在管建筑 在管项目 2022年 在管建筑 在管项目 收入 面积 数目收入 面积 数目 （人民币千元） % （千平方米） % （人民币千元） % （千平方米） % 住宅物业 194,680 77.2 22,818 70.08 142203,922 79.5 25,093 64.7 151 非住宅物业 57,454 22.8 9,740 29.92 5952,464 20.5 13,702 35.3 56 总计 252,134 100.0 32,558 100.00 201256,386 10