ST世茂：世茂股份2023年年度报告

公司简称：ST世茂债券简称：19世茂G3债券简称：20世茂G1债券简称：20世茂G2债券简称：20世茂G3债券简称：20世茂G4 上海世茂股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及除独立董事俞敏、周到外的董事、监事、高级管理人员保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 俞敏、周到无法保证本报告内容的真实性、准确性和完整性，理由是：独立董事俞敏对于投反对票的说明：1、公司于2023年4月发布公告称将聘请专项调查小组就公司涉诉情况进行调查，自2023年9月22日履职以来本人多次督促公司尽快提供相关调查结果，但我们于2024年4月23日才获取正式调查报告。报告审阅显示，尽调截至2023年6月30日，且程序不完备，无法保证专项尽调所涉相关事实、信息和数据的全面完整。2、相关专项也是本年度年报审计的关键事项，自2024年3月5日以来本人多次线上线下（公司现场）与审计师、公司管理层进行口头沟通、书面函件问询，审计师的意见是：所涉关联担保事项审计程序及所获证据不能确保相关事项披露的充分性和准确性。3、中兴财光华会计师事务所对公司2023年度财务报告出具无法表示意见的审计报告、对公司内部控制发表否定意见。基于以上事实，结合专业判断，本人对公司2023年度财务报告内容、2023年度财务决算及2024年度财务预算数据、2024年第一季度期初数的真实性、准确性、完整性不能确证。独立董事周到对于投弃权票的说明：公司于2023年4月发布公告称将聘请专项调查小组就公司涉诉情况进行调查，过程中本人多次督促公司催促专项调查小组尽快提供相关调查结果，但调查报告于4月23日晚才出具，未给予本人足够的了解和消化时间，后期沟通中，因时间因素，未能获得足够资料信息支持本人作进一步判断，故本人尚无法判断2023年年报的真实性、准确性和完整性。请投资者特别关注。 二、未出席董事情况 三、中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 由于“形成无法表示意见的基础”部分所述事项的重要性及广泛性，中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）无法获取充分、适当的审计证据以作为对合并及公司财务报表发表审计意见的基础，出具了无法表示意见的审计报告。 四、公司负责人吴凌华、主管会计工作负责人曹丽君及会计机构负责人（会计主管人员）曹丽君声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2023年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望）涉及各类各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 是 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................35第五节环境与社会责任...............................................................................................................53第六节重要事项...........................................................................................................................55第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................91第八节优先股相关情况...............................................................................................................97第九节债券相关情况...................................................................................................................98第十节财务报告.........................................................................................................................111 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 注1：根据财政部2022年11月30日颁布的《企业会计准则解释第16号》(财会〔2022〕31号)，公司自2023年1月1日起执行前述会计准则的要求，并对比较期间数据进行了追溯调整。 注2：截至2023年12月31日，公司累计回购股份3175万股；在计算2023年每股收益等相关指标时，均考虑了回购股份的影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 近两年来，在经济周期、行业周期的双重叠加之下，房地产行业基本面出现了史无前例的深 度调整。面对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，公司管理层及骨干团队始终保持冷静、积极应对，坚持贯彻“三降一缓两争取”的经营方针，即降低运营成本、降低销售费用、降低管理成本，减缓开发建设投入，努力争取金融机构和债权人的理解并积极争取政策支持和活钱流入。在具体业务开展过程中，公司始终积极履行企业的社会责任，将保交付作为首要任务，同时利用市场复苏契机做好在管商业项目的经营管理、提升经营品质。此外，公司还在努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式推动债务化解，确保公司具有长期可持续经营能力。整体而言取得以下几方面经营成果： 1)总体经营业绩 2023年全年，公司实现营业收入55.47亿元，同比下降3.48%，其中房地产销售收入22.48亿元，同比下降43.07%；房地产租赁收入（租金+物管费）15.47亿元，同比增长6.90%。公司实现综合毛利润21.29亿元，同比增加52.45%，净利润-144.42亿元，同比减少97.82%，归属于上市公司股东净利润-89.96亿元，同比减少98.71%。 2)地产开发与销售 报告期内，公司累计实现销售签约70.6亿元，同比下降23%。销售签约面积41.8万平方米，同比下降40%。公司在杭甬和湾区城市群的销售签约分别达到了20.4亿元和12.5亿元，占公司全年销售业绩的47%。 面对销售萎缩和流动性紧张的局面，公司始终坚持“三降一缓两争取”的经营方针，暂时减缓开发建设投入以集中资源保证交付，报告期内公司房地产新开工面积约5.5万平方米，同比下降91%。同时受益于在保交付工作上的持续推动，公司竣工面积实现了较大幅度增长，全年累计实现竣工面积约108.3万平方米，同比增长91%。 3)保交付工作 过往两年，“保交付”始终是公司各项业务工作中的核心重点，为守住“保交付”的基本责任和底线，公司努力打造可高效传递信息、可灵活应对变化的“榫卯式”组织结构，建立以客户需求为目标，以高品质产品和服务为保障的组织系统，打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，在守住底线的同时，果断精准出击，在产品定位、设计研发、生产制造、营销推广、交付服务和增值服务各个环节切实关注客户需求，为客户提供价值。报告期内公司总计完成17个项目批次共1万余套房源的交付。此外，报告期内公司累计获得纾困专项资金约4.35亿元，一定程度上缓解了项目层面的短期流动性压力，有力保障了保交付工作的顺利推进。 4)商业经营与管理 2023年线下消费市场整体经历了预期和现实逐步弥合的过程，年初随着线下消费场景的恢复，市场参与主体根据历史经验均预判会迎来一波报复性的消费反弹，然而经济基本面的疲软潜移默化地影响着消费者的消费能力和消费意愿，市场普遍呈现客流恢复度优于销售、客单价下滑、“旺丁不旺财”等特点。消费行为的变化同时也在引导品牌方预期的转变，品牌方的拓店意愿也逐步趋于谨慎，在租赁条件上的博弈也愈发苛刻。面对激烈的市场竞争，公司始终围绕消费 者的核心需求提升经营品质，在管商业项目整体客流同比22年提升32%，同比21年实现微增，销售额同比22年提升13%，同比21年基本持平。截至报告期末商业项目的整体出租率91%，同比提升1个百分点。公司取得上述成绩也得到了业内同行的高度肯定，2023年11月公司荣登观点地产《2023年度商业地产企业表现》及《2023年度商业地产管理能力表现》百强榜单，分别位列第20位和第17位，公司在管的标杆项目济南世茂广场和济南世茂宽厚里也获得济南市商务局颁发的市级夜间经济示范区的称号。 写字楼