24年一季度基金持仓点评：持仓已至低位，关注困境反转

行业追踪（2024.4.20-2024.4.26） 公募持仓：地产股持仓继续回落，相对标准行业低配0.58pct 2024年一季度房地产板块的公募基金持仓总市值为505.3亿元，环比下降9.84%，持仓市值为2017年二季度以来新低；地产板块持仓市值占股票投资市值比重0.86%，环比2023年四季度下降0.10pct，持仓占比自2023年三季度环比回升后连续2个季度下滑。2024年一季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第11，较四季度下滑1名；持仓相对标准行业配置比例低配0.58pct。 重仓股：持股集中度下行，继续减持龙头 2024年一季度，公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为2.42亿元，较2023年四季度上升19%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、招商积余，持仓市值占板块比重合计达32.5%，环比-0.05pct。其中，保利发展持仓总市值77.83亿元，占股票基金投资市值比重0.03%，占比环比下降0.01pct；招商蛇口持仓总市值44.15亿元，占比0.02%，占比环比持平；万科A持仓总市值19.92亿元，占比与上期持平。 从重仓持股基金数量来看：一季度公募基金重仓地产股数量环比回升。四季度公募基金合计重仓48家房企，环比上期增加8家；平均每家房企获12只基金重仓，环比上期下降4只。一季度持仓市值TOP15的地产股中，平均获32只基金持仓，环比减少2只。重仓股个股中，共26家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为南京高科（+10只）、广汇物流（+9只）、中国国贸（+8只）； 19家房企受到公募基金减持，前三为万科A（-30只）、保利发展（-22只）、城建发展（-12只）。 北上资金：地产配置占比0.3%，连续八个季度下滑 2024年一季度北上资金的地产股持仓总市值为141.63亿元，环比下降6.98%； 占陆港通累计资金使用额度的0.3%，占比环比下降0.04pct，北上资金地产配置占比连续8个季度环比下滑。从重点个股的增持力度来看：北上资金持仓市值增持前5分别为招商蛇口、大名城、张江高科、保利发展、新城控股，其持股市值占地产板块比重分别提升4.42、2.11、1.22、0.95、0.73pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为大名城（3.50pct）、南京高科（0.65pct）、招商蛇口（0.63pct），降幅前3分别为金地集团（-2.54pct）、荣安地产（-1.22pct）、天健集团（-1.08pct）。 南下资金：地产配置占比1.31%，连续五个季度下滑 2024年一季度南下资金中，房地产持仓总市值为641.7亿元，环比下降5.14%； 占南向资金比例为1.31%，资金占比环比减少0.14个百分点，南下资金连续5个季度环比下降。从重点个股的增持力度看：北上资金持仓市值增持前5分别为华润置地、华润万象生活、龙湖集团、旭辉控股集团、绿城管理控股，其持股市值占地产板块比重分别提升3.15pct、1.00pct、0.88pct、0.39pct、0.27pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为万科企业（6.73pct）、旭辉控股集团（3.40pct）、新城发展（2.11pct），降幅前3分别为合景悠活（-3.49pct）、合景泰富集团（-1.41pct）、港龙中国地产（-1.07pct）。 4月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交287万平，月度同比-35.76%，相较上月改善7.55pct；累计库存15135万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交212万平，月度同比-15.30%，相较上月改善13.76pct。4月15日-4月21日，土地市场成交建面1741万平，滚动12周同比-17.82%；成交总额470亿元，滚动12周同比-25.05%；全国平均溢价率2.98%，滚动12周同比-0.95pct。 本周申万房地产指数+3.10%，较上周提升5.96pct，涨幅排名8/31，领先沪深300指数1.89pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+9.53%，较上周提升12.73pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.74pct；克而瑞内房股领先指数为13.39%，较上周提升15.12pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：持仓已至低位，关注困境反转——24年一季度基金持仓点评 1.1.公募持仓：地产股持仓继续回落，相对标准行业低配0.58pct 2024年一季度房地产板块的公募基金持仓总市值为505.3亿元，环比下降9.84%，持仓市值为2017年二季度以来新低；地产板块持仓市值占股票投资市值比重0.86%，环比2023年四季度下降0.10pct，持仓占比自2023年三季度环比回升后连续2个季度下滑。 2024年一季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第11，较四季度下滑1名；持仓相对标准行业配置比例低配0.58pct。 细分赛道中，2024Q1住宅物业开发、非住宅物业开发和运营、园区综合开发、物业管理服务持仓市值分别为139.61、9.37、53.95、8.75亿元，环比上期分别-21.9%、17.5%、-16.4%、-7.7%。 图1：各行业基金重仓持股比例及超配比例 图2：房地产行业基金持仓总市值及占比 图3：房地产细分赛道持股市值 图4：房地产细分赛道持股市值变化情况 1.2.重仓股：持股集中度下行，继续减持龙头 2024年一季度，公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为2.42亿元，较2023年四季度上升19%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、招商积余，持仓市值占板块比重合计达32.5%，环比-0.05pct。其中，保利发展持仓总市值77.83亿元，占股票基金投资市值比重0.03%，占比环比下降0.01pct；招商蛇口持仓总市值44.15亿元，占比0.02%，占比环比持平；万科A持仓总市值19.92亿元，占比与上期持平。 从重仓个股持仓增减持来看：1）持仓数量方面，持仓数量占流通股比重增幅5个股分别为广汇物流+2.27%、新城控股+0.95%、招商积余+0.77%、南京高科+0.67%、新湖中宝+0.58%； 减仓数量占流通股比重前5个股分别为滨江集团-2.26%、华发股份-2.26%、城建发展-1.97%、招商蛇口-1.37%、保利发展-0.95%。2）持仓市值方面，广汇物流、新城控股、新湖中宝持仓市值增长最多，对板块持仓市值增长的贡献度分别为0.4%、0.2%、0.2%，保利发展、招商蛇口、万科A本期持仓市值出现较多下降，对板块持仓市值增长的贡献度分别为-3.5%、-2.1%、-1.8%，头部房企和地方国企继续出现减持。 从重仓持股基金数量来看：一季度公募基金重仓地产股数量环比回升。四季度公募基金合计重仓48家房企，环比上期增加8家；平均每家房企获12只基金重仓，环比上期下降4只。一季度持仓市值TOP15的地产股中，平均获32只基金持仓，环比减少2只。重仓股个股中，共26家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为南京高科（+10只）、广汇物流（+9只）、中国国贸（+8只）；19家房企受到公募基金减持，前三为万科A（-30只）、保利发展（-22只）、城建发展（-12只）。 图5：公募基金持仓市值TOP15房企 图6：TOP5龙头房企持仓市值占比 图7：重点个股持仓市值变动及对板块持仓市值贡献 图8：重点个股持仓数量变动及占流通股比重 图9：重点个股持股重仓基金数量变动 图10：TOP10房企及行业平均重仓基金数量 2.沪深港通：南北向资金地产配置占比下滑 2.1.北上资金：地产配置占比0.3%，连续八个季度下滑 2024年一季度北上资金的地产股持仓总市值为141.63亿元，环比下降6.98%；占陆港通累计资金使用额度的0.3%，占比环比下降0.04pct，北上资金地产配置占比连续8个季度环比下滑。 重仓个股方面：2024年一季度陆股通持仓市值TOP5分别为保利发展（27.29亿元）、万科A（20.22亿元）、招商蛇口（19.95亿元）、金地集团（大名城6.50亿元）、张江高科（6.44亿元），合计持股市值达79.6亿，占陆股通地产投资总市值的56.2%，占比环比上升2.53pct。 从重点个股的增持力度来看：北上资金持仓市值增持前5分别为招商蛇口、大名城、张江高科、保利发展、新城控股，其持股市值占地产板块比重分别提升4.42、2.11、1.22、0.95、0.73pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为大名城（3.50pct）、南京高科（0.65pct）、招商蛇口（0.63pct），降幅前3分别为金地集团（-2.54pct）、荣安地产（-1.22pct）、天健集团（-1.08pct）。 图11：陆股通地产板块配置资金及其占比 图12：陆股通配置的主流地产股 图13：陆股通重点个股持仓市值增减情况 图14：陆股通细分赛道持股市值变动 2.2.南下资金：地产配置占比1.31%，连续五个季度下滑 2024年一季度南下资金中，房地产持仓总市值为641.7亿元，环比下降5.14%；占南向资金比例为1.31%，资金占比环比减少0.14pct，南下资金连续5个季度环比下降。 从配置的主流地产股看：2024年一季度港股通持仓市值Top5分别为华润置地（99.1亿元）、中国海外发展（77.3亿元）、万科企业（55.5亿元）、碧桂园服务（44.9亿元）、融创中国（28.9亿元），合计持股市值达305.7亿，占地产板块投资总市值的47.64%，占比环比上期增加0.02pct。 从重点个股的增持力度看：北上资金持仓市值增持前5分别为华润置地、华润万象生活、龙湖集团、旭辉控股集团、绿城管理控股，其持股市值占地产板块比重分别提升3.15pct、1.00pct、0.88pct、0.39pct、0.27pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为万科企业（6.73pct）、旭辉控股集团（3.40pct）、新城发展（2.11pct），降幅前3分别为合景悠活（-3.49pct）、合景泰富集团（-1.41pct）、港龙中国地产（-1.07pct）。 图15：港股通地产板块配置资金及其占比 图16：港股通配置的主流地产股 图17：港股通重点个股持仓市值增减情况 图18：港股通细分赛道持股市值变动 2.3.投资建议 需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、龙湖集团，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 3.政策与成交概览 3.1.政策梳理 表3：本周政策概览 3.2.新