大悦城：2023年年度报告

2023年年度报告 二〇二四年四月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司法定代表人姚长林、主管会计工作负责人吴立鹏及会计机构负责人薛晓明声明：保证本年度报告中财务报告真实、准确、完整。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 目录 第一节重要提示、目录和释义..................................................1第二节公司简介和主要财务指标................................................6第三节管理层讨论与分析.....................................................10第四节公司治理............................................................65第五节环境和社会责任.......................................................83第六节重要事项............................................................86第七节股份变动及股东情况..................................................108第八节优先股相关情况......................................................114第九节债券相关情况........................................................115第十节财务报告...........................................................122 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。四、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。 释义 重大风险提示 本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 □适用√不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是√否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 √是□否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用√不适用 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用√不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，经济整体回升向好。房地产行业方面，2023年，市场仍处于调整期。年内在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。2023年7月24日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地实施，重点城市限制性政策持续宽松，助力刚性和改善性住房需求释放。10月以来，中央金融工作会议、中央经济工作会议相继明确“促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加快保障性住房、‘平急两用’公共基础设施、城中村改造等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”“稳中求进、以进促稳、先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期，提振各方信心。 整体来看，2023年全国房地产市场供需两端均走弱。根据国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.66万亿元，同比下降6.5%，房地产开发投资额11.09万亿元，同比下降9.6%。房价仍在调整下行中，2023年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.9%。从各业态表现来看，2023年全国商品住宅销售额约10.3万亿元，同比下降6%；办公楼销售额3,742亿元，同比下降12.9%；商业营业用房成交6,619亿元，同比下降9.3%，写字楼与商业营业用房市场持续降温，销售压力较大。 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 商业地产方面，2023年中央和各地扩内需、促消费相关政策持续发力，消费市场温和复苏，服务业稳步恢复，部分优质零售商业项目客流及营业额实现双增长，写字楼租赁需求有所释放。2023年全国社会消费品零售总额47.1万亿元，同比增长7.2%。全国新开业商业项目数量约380个，新增商业建筑面积3,196.25万平米（含存量改造项目；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区；商业建筑面积≥2万平方米）1。2023年，部分地区新建或存量改造购物中心陆续开业，在营购物中心亦加大品牌调改力度，为居民带来更多优质消费供给，同时项目租金水平亦有所提升；此外，伴随扩内需、促消费政策逐步落地显效，购物中心客流快速恢复，开发运营商心理预期增强，部分空置商铺租金报价较2022年下半年有所上涨。 长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产将蕴含巨大发展空间。目前，商务部已把2024年定为“消费促进年”，将坚持“政策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节庆时令等，继续组织开展丰富多彩的促消费活动，打造更多商旅文体融合消费新场景，营造良好消费氛围。同时，新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经到来，零售商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务 公司为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。 公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国38个城市。 在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，将祥云、锦云等云系产品迭代升级为悦系产品，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。 在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城市发展；大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体验，倡导生活文化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域生活品质升级。 在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代，经过多年深耕，业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。 （二）公司经营情况 2023年，面对日益复杂严峻的外部环境，公司迎难而上、稳中有进。销售排名创历史新高，全年实现签约461亿元，销售排名提升至第29位2，较去年上升4位；资产盘活成果显著，实现多宗整售交易；购物中心成功实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇5个项目高质量开业；组织架构持续优化，为稳健可持续发展打下了坚实的基础。 2023年，地产行业整体承压，公司坚持“双轮双核”发展模式，多措并举加强市场营销，加快库存去化，全面推进精细化管理和运营效率，实现稳健经营。报告期内，公司实现营业收入367.83亿元，同比减少27.95亿元，同比下降7.06%。综合毛利率26.47%，较上年同期24.06%上升2.41个百分点；毛利额97.36亿元，同比增加2.14亿元，上升2.25%。报告期内，公司实现净利润1.21亿元，同比增长23.44亿元，实现扭亏为盈；归母净利润-14.65亿元，同比减亏49.17%。报告期内，经营活动净现金流106.42亿元，同比增长292.61%，经营性现金流良好。报告期末，公司总资产1,980.61亿元，较年初下降7.63%；归属于上市公司股东的净资产138.43亿元，较年初下降10.13%。 分业务类型看，受结算规模降低和结算项目变动影响，本期销售型业务实现营业收入290.44亿元，同比下降13.31%，毛利率19.56%，同比下降0.84个百分点；随着消费市场及商业客流平稳恢复，投资物业及相关服务实现营业收入53.93亿元，同比增长24.35%，毛利率61.24%，同比上升8.29个百分点；酒店收入9.70亿元，同比增长75.14%，毛利率35.27%，同比上升21.06个百分点。 投资与运营方面，公司坚持聚焦资源，力控风险，重点布局一线以及强二线城市，确保高质量 投资。报告期内公司获取3宗地块，土地面积7.65万平方米，计容建筑面积16.8万平方米，土地款总额63.34亿元，新增项目平均楼面价为37,710元/平方米，平均溢价率1%。从投资布局来看，新增土地储备主要位于南京、西安、上海。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中