大悦城：2025年年度报告

第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司法定代表人姚长林、主管会计工作负责人吴立鹏及会计机构负责人薛晓明声明：保证本年度报告中财务报告真实、准确、完整。 董事董保芸女士因工作原因无法亲自出席审议本次年报的董事会会议，委托董事王国新先生出席会议并代为行使表决权；其他董事均出席了审议本次年报的董事会会议。 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...................................................................................................7第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................11第四节公司治理、环境和社会.....................................................................................................63第五节重要事项..............................................................................................................................79第六节股份变动及股东情况.......................................................................................................102第七节债券相关情况....................................................................................................................108第八节财务报告............................................................................................................................118 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。四、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。 释义 重大风险提示 本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本公司控股股东。 五、其他有关资料 □适用☑不适用 □适用☑不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值☑是□否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用☑不适用 八、分季度主要财务指标 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是☑否 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司战略 公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位，坚持“1123”战略体系。其中，“1”提升，即提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力；聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展；持续提升专业能力，坚持专业化经营，做好产品好服务；以降本提质增效为核心，向管理要效益。公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，构建发展新模式，实现高质量发展。 （二）公司从事的主要业务 公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国38个城市。 在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验并构建大运营、大服务、大会员、大数据体系，实现精细化运营，现已在北京、上海、天津、成都、重庆、西安、杭州、沈阳、广州、深圳等全国20余个城市布局，在运营、在建项目总数40余个，引领消费升级背景下的商业地产高质量发展。践行“近者悦远者来”的经营理念和“潮流生活文化引领者”的品牌理念，公司商业地产已经成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量，致力实现“卓越的城市运营与美好生活服务商”的愿景。 在住宅业务领域，公司积极响应国家“双碳”目标、“健康中国2030”规划与“好房子”建设号召，将国家战略深度融入住宅业务发展全过程，持续打造符合时代需求与人民期待的优质住宅产品。公司围绕“主动健康场景生活”产品主张，通过创新研发打造“中粮好房子”产品体系，联合清华大学等头部科研院所及产业链头部企业开展技术创新与场景实践，不断完善产品理念、居住场景、核心技术与部品体系。同时，通过居住示范场景的营造，强化产品力转译，持续提升产品影响力；坚持新项目品质提升与存量项目价值重塑并重，将好房子理念全面落地于项目开发与优化提升工作中，稳步推进住宅业务高质量发展。 在产业地产和写字楼领域，公司目前业务分布于北京、深圳、成都、香港等核心城市，围绕大健康、智能制造、清洁能源三大产业领域，通过重、中、轻结合的方式，优做增量，做大规模贡献收益，以运营带动资产提升，以更新带动价值重塑。同时，公司以“品牌力、产品力、招商力、运营力、焕新力”五大核心能力为引擎，打造产业服务体系、构建竞争优势，为政府、企业与合作伙伴创造可持续的长期价值。 （三）报告期公司经营情况 经营情况概述 2025年，公司围绕“全面重塑、强化执行、固本培新、转型发展”经营方针，系统推进各项改革和经营管理工作：夯实战略重塑，保持发展态势，为未来发展储备动能；开展资本重塑，圆满完成大悦城地产私有化，理顺资本架构，有力提升资产价值及治理效能；实施业务重塑，商业一体化改革步伐坚定；推进产品重塑，打造“中粮好房子”；坚决履行央企责任，落实“保交付、促消费”，在服务和保障民生中发挥央企作用；持续加强团队建设，建立核心人才库。公司通过持续深化改革提升管理效益，实现2025年总体经营稳中有进，同时也向着高质量转型发展的目标坚实迈进。 报告期内，房地产市场仍处于筑底阶段，受行业周期、结算资源的影响，公司销售型业务结算规模有所下降，结算毛利率有所上升，同时为应对市场变化，公司积极调整量价策略，部分项目计提资产减值准备。受上述因素影响，报告期内，公司实现营业收入308.92亿元，同比减少48.98亿元，同比下降13.69%；综合毛利率31.80%，较上年同期21.76%上升10.04个百分点；毛利额98.23亿元，同比增加20.34亿元，上升26.11%。公司实现归母净利润-23.50亿元，同比减亏6.27亿元。本报告期，公司销售回款同比减少，全年经营活动净现金流30.23亿元，同比下降54.32%。报告期末公司总资产1,570.16亿元，较年初下降12.07%；归属于上市公司股东的净资产102.81亿元，较年初下降2.97%。 公司坚持战略导向、资源聚焦，以商业为本，重点布局新一线及重点二线城市。报告期获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛的核心板块，土地面积共计217,565平方米，计容建筑面积481,656平方米，土地款总额（全口径）384,515万元。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，土地储备可售货值约969亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。 公司持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作；通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制；同时，公司持续优化债务结构、降低融资成本。在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，截至报告期末成功获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目14个，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。报告期内，在适度宽松的货币政策环境下，公司顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，有效降低综合融资成本。2025年公司综合融资成本为3.54%，较同期下降52个基点。报告期，中诚信国际信用评级有限责任公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。 各业务板块经营情况 1、开发业务 根据国家统计局公布的数据，2025年全国新建商品房销售面积为8.81亿平方米，同比下降8.7%，国内房地产市场仍处于深度调整周期。行业整体承压的背景下，公司销售型业务2025年实现全口径签约160亿元，签约面积95万平方米。 公司持续深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动，以“吃喝玩穿住”这一覆盖生活的核心场景为策略纽带，全面整合中粮旗下福临门、蒙牛、中粮可口可乐、大悦城商业等品牌的独特资源与业务优势，共同打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，有效促进销售转化与业绩提升。同时公司不断强化营销创新能力，迭代营销方式，持续通过大悦新媒体矩阵开展精准营销，推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。 公司将国家战略融入企业发展全局，持续深耕“好房子”。首先，公司历时两年、投入研发经费近千万元，倾力推进“中粮好房子”建设，提出“主动健康场景生活”的产品主张