土地市场月度跟踪报告（2024年1月）：1月百城宅地成交量价齐增，光大核心30城整体溢价率7.7%

2024年2月22日 行业研究 1月百城宅地成交量价齐增，光大核心30城整体溢价率7.7% ——土地市场月度跟踪报告（2024年1月） 要点 2024年1月，百城宅地成交建面同比+26.0%，成交均价同比+60.6%。 2024年1月，百城宅地供应建面1,236万平，同比-22.3%；成交建面1,690万 平，同比+26.0%；成交楼面均价为4,700元/平，同比+60.6%。分城市能级来看 百城中一线城市宅地供应建面55万平，成交建面82万平，成交楼面均价为22,849 元/平，对比2023年1-12月成交楼面均价为24,179元/平。 百城中二线城市宅地供应建面448万平，同比+4.6%；成交建面684万平，同比 +206.5%；成交楼面均价为5,821元/平，同比+5.9%。 百城中三线城市宅地供应建面733万平，同比-36.9%；成交建面924万平，同比 -17.4%；成交楼面均价为2,254元/平，同比-6.6%。 1月，TOP50房企新增土储价值同比+55.2%，新增土储面积同比+30.1%。 1月，TOP50房企新增土储价值679亿元，同比+55.2%，新增土储价值前三名为招商蛇口（52.5亿元）、滨江集团（47.0亿元）、中建信和（38.5亿元）；TOP50房企新增土储面积1,599万平，同比+30.1%，新增土储面积前三名为成都东部集团（99.6万平）、雄安城市发展（96.7万平）、石家庄城建（81.2万平）1月，光大核心30城土地成交建面同比+70.5%，整体溢价率为7.7%。 1月光大核心30城成交宅地77宗（同比+75.0%），成交宅地总建面736万平 （同比+70.5%），成交宅地总价536亿元（同比+125.7%），成交楼面均价7,283元/平（同比+32.4%）；核心30城成交宅地整体溢价率为7.7%，同比提升4.3pct 1月，光大核心30城成交宅地溢价率超过20%以上共7宗，占比约9.1%。溢价率最高的成交宅地位于济南商河县，为济南宝青房地产开发有限公司获取，成交楼板价997元/平，溢价率为117.5%；1月，杭州有3宗高溢价率宅地成交，成交楼板价分别为31,722元/平、29,774元/平、22,818元/平，溢价率分别为26.9%30.6%、20.0%。 投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报202402061月百强房企销售额同比-36%，“因城施策”自主性进一步提升——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年1月） 202401222023年重点跟踪房企销售金额合计 -6%，拿地销售比基本持平——重点跟踪房企月度经营情况综述（2023年12月） 202401212023年宅地土拍“量缩价升”，核心30城整体溢价率5.2%——土地市场月度跟踪报告（2023年12月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1月百城土地成交建面同比-0.2%3 1.2、1月百城宅地成交建面同比+26.0%4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1月百城宅地成交楼面均价单月同比+60.6%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企拿地情况11 3.1、TOP50房企1月新增土储价值单月同比+55.2%11 3.2、TOP50房企1月新增土储面积单月同比+30.1%11 3.3、2023年新增土储排名TOP20房企12 4、光大核心30城住宅类用地成交情况13 4.1、2024年1月光大核心30城宅地成交面积+70.5%13 4.2、2024年1月光大核心30城中7宗宅地成交溢价率超20%14 5、投资建议15 6、风险分析15 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1月百城土地成交建面同比-0.2% 2024年1月 百城供应土地建面为7,875万平，当月同比-24.8%； 百城成交土地建面为9,393万平，当月同比-0.2%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） ×10000 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2022-01 0.0 百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 百城土地供应/成交建面（当月同比） 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 供应成交 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） ×10000 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% -35.0% 百城土地供应/成交建面（累计同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 供应成交 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1月百城宅地成交建面同比+26.0% 2024年1月 百城供应住宅类用地建面为1,236万平，当月同比-22.3%； 百城成交住宅类用地建面为1,690万平，当月同比+26.0%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） ×10000 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2022-01 2022-05 2023-01 0.0 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 -80.0% 2022-03 2022-07 2022-09 2022-11 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 住宅类：供应 住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） ×10000 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米） 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 -80.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 住宅类：供应住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2024年1月，供应住宅类用地建面为55万平，成交住宅类用地建面为82万平 （对比2023年1月，一线城市宅地供应和成交建面为0）。 2024年1月，百城中一线城市住宅类用地供需比为0.7。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 一线住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）一线住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米） 900.0 600.0 300.0 2022-01 0.0 4,000.0 3,500.0 3,000.0 2,500.0 2,000.0 1,500.0 1,