2023年年报点评：利润受结转因素承压，分红比例提升彰显央企担当

保利发展（600048.SH）2023年年报点评 利润受结转因素承压，分红比例提升彰显央企担当2024年04月23日 结转规模增加促营收同比正增，三费费用大幅提升致利润承压。2023年公司实现营业收入3468.28亿元，同比上升23.42%，主要系房地产竣工交楼结转规模增加，且公司仍有3772亿元合同负债，未来收入保障度仍较高；2023年全年公司结转毛利率为16.02%，同比下降5.99个百分点，主要因低利润项目结转占比提升；截至2023年末，公司归母净利120.67亿元，同比下降34.13%，主要系销售费用因代理费增加、管理费用因规模扩大及财务费用因利息支出增加收入减少所致的三费费用增加，其中销售费用88.76亿元，同比提升17.88%，管理费用51.59亿元，同比提升8.75%，财务费用43.91亿元，同比提升19.12%，同时公司对存货和长期股权投资计提减值约50亿元。 销售金额位列行业第一，核心城市市占率不断提升。2023年公司实现销售金额4222亿元、销售面积2386万平米，位于行业第一，公司在核心38城实现销售贡献超9成，同比提升2个百分点，其中珠三角贡献销售1100亿元、长三角贡献销售1400亿元；公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。 加快回款速度，现金流水平充足。2023年公司全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点，公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元；截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平，且并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕。 聚焦核心城市，土储结构持续优化。2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力；截至2023年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。 分红比例提升彰显央企担当。2023年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断实施不超过20亿元回购方案；同时公司将现金分红比例从20%提升至40%，每10股派发现金红利4.10元（含税），彰显公司信心。 投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2024-2026年营收分别达3614.40亿元/3857.11亿元/4125.01亿元，同比增长4.2%/6.7%/6.9%；2024-2026年PE倍数为8/6/5。维持“推荐”评级。 项目/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 346,894 361,440 385,711 412,501 增长率（%） 23.4 4.2 6.7 6.9 归属母公司股东净利润（百万元） 12,067 12,356 16,703 18,878 增长率（%） -34.1 2.4 35.2 13.0 每股收益（元） 1.01 1.03 1.40 1.58 PE 8 8 6 5 PB 0.5 0.5 0.4 0.4 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期盈利预测与财务指标 资料来源：Wind，民生证券研究院预测；（注：股价为2024年4月23日收盘价） 推荐维持评级 当前价格：8.04元 分析师李阳 执业证书：S0100521110008 邮箱：liyang_yj@mszq.com 研究助理陈立 执业证书：S0100122080002 邮箱：chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.保利发展（600048.SH）2023年三季报点评：营收净利累计同比增长，销售拓展位列前茅-2023/10/31 2.保利发展（600048.SH）2023年中报点评营收归母净利获双增长，低成本融资助力公司发展-2023/09/12 3.保利发展（600048.SH）2023年半年度业绩快报点评：业绩符合预期，销售拓展领先行业水平-2023/07/08 4.保利发展（600048.SH）2023年一季报点评：营收净利双增长，销售拓展稳居TOP2-2023/04/25 5.保利发展（600048.SH）2022年年报点评营业规模持续稳定，市场份额逐步提升-2023 /04/01 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 主要财务指标 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入 346,894 361,440 385,711 412,501 成长能力（%） 营业成本 291,308 303,599 322,531 343,165 营业收入增长率 23.40 4.19 6.72 6.95 营业税金及附加 10,259 10,843 11,571 12,375 EBIT增长率 -21.89 19.51 11.24 11.88 销售费用 8,876 9,397 10,028 10,725 净利润增长率 -34.13 2.39 35.19 13.02 管理费用 5,159 5,422 5,786 6,188 盈利能力（%） 研发费用 86 89 96 102 毛利率 16.01 16.00 16.38 16.81 EBIT 26,931 32,186 35,803 40,057 净利润率 3.48 3.42 4.33 4.58 财务费用 4,391 5,387 5,348 5,419 总资产收益率ROA 0.84 0.84 1.08 1.16 资产减值损失 -5,045 -5,439 -482 -512 净资产收益率ROE 6.08 6.02 7.70 8.24 投资收益 2,212 3,614 3,857 4,125 偿债能力 营业利润 24,318 25,216 34,088 38,527 流动比率 1.56 1.55 1.55 1.54 营业外收支 308 0 0 0 速动比率 0.37 0.37 0.36 0.35 利润总额 24,626 25,216 34,088 38,527 现金比率 0.18 0.18 0.16 0.15 所得税 6,727 6,884 9,306 10,518 资产负债率（%） 76.55 76.36 76.12 75.89 净利润 17,899 18,332 24,782 28,009 经营效率 归属于母公司净利润 12,067 12,356 16,703 18,878 应收账款周转天数 4.08 3.88 3.84 3.83 EBITDA 29,306 34,623 38,357 42,594 存货周转天数 1,079.72 1,049.80 1,040.14 1,042.16 总资产周转率 0.24 0.25 0.25 0.26 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 每股指标（元） 货币资金 147,982 151,226 145,322 144,135 每股收益 1.01 1.03 1.40 1.58 应收账款及票据 3,822 3,976 4,243 4,538 每股净资产 16.59 17.14 18.12 19.13 预付款项 21,635 22,466 23,867 25,394 每股经营现金流 1.16 1.23 0.38 0.91 存货 869,508 901,141 962,632 1,024,216 每股股利 0.41 0.42 0.56 0.64 其他流动资产 225,591 231,836 242,370 253,997 估值分析 流动资产合计 1,268,5391,310,6461,378,4341,452,280 PE 8 8 6 5 长期股权投资 104,296 104,296 104,296 104,296 PB 0.5 0.5 0.4 0.4 固定资产 8,362 8,657 8,805 8,879 EV/EBITDA 10.45 8.85 7.99 7.19 无形资产 373 373 373 373 股息收益率（%） 5.10 5.18 7.00 7.91 非流动资产合计 168,373 168,340 168,267 168,307 公司财务报表数据预测汇总 现金流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 净利润 17,899 18,332 24,782 28,009 资产合计1,436,9121,478,9861,546,7011,620,587 短期借款5,2135,2135,2135,213 应付账款及票据173,734180,781192,054204,340 流动负债合计813,731843,239891,153943,763 营运资金变动-13,076-14,835-26,304-22,980 其他流动负债634,784657,245693,886734,210折旧和摊销2,3752,4372,5552,537 长期借款235,251235,251235,251235,251经营活动现金流13,93014,7204,60510,886 其他长期负债50,90250,90250,90250,902 资本开支-161-1,546-1,607-1,684 负债合计1,099,8851,129,3931,177,3071,229,917 投资活动现金流7,2662,0682,2512,441 非流动负债合计286,154286,154286,154286,154投资6,143000 股本11,97011,97011,97011,970股权募资11,049000 少数股东权益138,484144,460152,539161,670 债务募资-31,072000 股东权益合计337,027349,594369,395390,670筹资活动现金流-49,962-13,544-12,760-14,513 负债和股东权益合计1,436,9121,478,9861,546,7011,620,587 现金净流量-28,8263,244-5,905-1,187 资料来源：公司公告、民生证券研究院预测 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准评级说明 以报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A股以沪深300指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 免责声明 公司评级行业评级 推荐相对基准指数涨幅15%以上 谨慎推荐相对基准指数涨幅5%～15%之间中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避相对基准指数跌幅5%以上 推荐相对基准指数涨幅5%以上 中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避相对基准指数跌幅5%以上 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别