多因素致业绩承压，现金分红比例提升

保利发展(600048.SH) 多因素致业绩承压，现金分红比例提升 房地产 2024年01月21日 推荐(维持) 股价:8.87元 主要数据 行业房地产 公司网址www.polycn.com 大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970 流通A股(百万股)11,970 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)1,062 流通A股市值(亿元)1,062 每股净资产(元)16.31 资产负债率(%)76.8 行情走势图 相关研究报告 证券分析师 【平安证券】保利发展（600048.SH）*事项点评*回购增持彰显信心，销售业绩维持稳健*推荐20231211 事项： 保利发展公布2023年业绩快报，预计2023年营业总收入同比增长23.5%，营业利润同比下降29.9%，利润总额同比下降30.1%，归母净利润同比下降34.4%。 平安观点： 多因素致业绩承压，分红比例提高回馈股东：公司2023年预计实现营业总收入3471.5亿元，同比增长23.5%；营业利润及利润总额同比分别下降29.9%、30.1%；归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%。利润下滑主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。2023年预计营业利润占营业总收入比重7%，较2022年下降5.3个百分点；归母净利润占利润总额比重48.8%，较2022年下降3.2个百分点。截至2024年1月19日，保利集团累计增持公司股份1540万股，占公司总股本0.13%，累计增持金额1.5亿元，达到增持计划金额下限的59.3%。同时公司更新2023-2025年股东回报规划，计划2023-2025年度现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，原规划为2023年不低于25%、2024-2025年均不低于20%；且在公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。根据最新现金分红比例及市值估算，2023年业绩对应股息率预计为4.53%。 销售规模领先，拿地积极聚焦：公司2023年销售金额4222.4亿元，同比下降7.7%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，全年拿地面积1075万平米、拿地金额1632亿元，拿地销售面积比45%、拿地销售金额比38.6%，并持续向核心城市核心区域集中。 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 投资建议：由于公司毛利率下滑及减值计提超出预期，下调公司2023-2025年EPS至1.01元（原为1.63元）、1.12（原为1.70元）、1.23元（ 公 司报 告 公 司事项点评 证 券研究报 告 郑茜文 投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 284,933 281,017 347,147 364,504 371,794 YOY(%) 17.2 -1.4 23.5 5.0 2.0 净利润(百万元) 27,388 18,347 12,037 13,415 14,752 YOY(%) -5.4 -33.0 -34.4 11.5 10.0 毛利率(%) 26.8 22.0 19.0 19.3 19.4 净利率(%) 9.6 6.5 3.5 3.7 4.0 ROE(%) 14.0 9.3 5.9 6.3 6.6 EPS(摊薄/元) 2.29 1.53 1.01 1.12 1.23 P/E(倍) 3.9 5.8 8.8 7.9 7.2 P/B(倍) 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 保利发展公司事项点评 原为1.87元），当前股价对应PE分别为8.8倍、7.9倍、7.2倍。公司销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，股份回购及实控人增持彰显信心，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 1300401 1476799 1462990 1426598 现金 176537 223529 182329 204205 应收票据及应收账款 4328 5175 5434 5543 其他应收款 157426 201875 211969 216208 预付账款 22556 46710 49045 50026 存货 877893 925716 936745 871605 其他流动资产 61661 73795 77468 79011 非流动资产 170064 165144 160904 157895 长期投资 106250 108090 110627 114224 固定资产 15381 13051 10707 8348 无形资产 371 309 247 185 其他非流动资产 48063 43693 39323 35138 资产总计 1470464 1641943 1623894 1584493 流动负债 842280 1092088 1144845 1166612 短期借款 1197 0 0 0 应付票据及应付账款 162704 218880 229115 233263 其他流动负债 678379 873207 915730 933349 非流动负债 305992 214184 128355 50667 长期借款 305279 213470 127641 49953 其他非流动负债 714 714 714 714 负债合计 1148273 1306272 1273200 1217278 少数股东权益 125927 130776 136180 142123 股本 11970 11970 11970 11970 资本公积 17626 17626 17626 17626 留存收益 166668 175298 184917 195494 归属母公司股东权益 196264 204895 214514 225091 负债和股东权益 1470464 1641943 1623894 1584493 单位:百万元 保利发展公司事项点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 281017 347147 364504 371794 营业成本 219228 281189 294337 299666 税金及附加 13121 20577 21606 22038 营业费用 7530 9373 9841 10038 管理费用 4744 6214 6525 6656 研发费用 1238 1693 1778 1813 财务费用 3686 3541 3724 3364 资产减值损失 -1156 -5589 -5869 -5986 信用减值损失 -122 0 0 0 其他收益 239 192 192 192 公允价值变动收益 -142 3 9 17 投资净收益 4201 2589 3285 4345 资产处置收益 113 40 40 40 营业利润 34693 21893 24449 26926 营业外收入 781 567 567 567 营业外支出 174 152 152 152 利润总额 35301 22309 24864 27341 所得税 8290 5423 6044 6646 净利润 27011 16885 18820 20695 少数股东损益 8664 4849 5404 5943 归属母公司净利润 18347 12037 13415 14752 EBITDA 40678 32611 35364 37311 EPS（元） 1.53 1.01 1.12 1.23 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -1.4 23.5 5.0 2.0 营业利润(%) -30.2 -36.9 11.7 10.1 归属于母公司净利润(%) -33.0 -34.4 11.5 10.0 获利能力毛利率(%) 22.0 19.0 19.3 19.4 净利率(%) 6.5 3.5 3.7 4.0 ROE(%) 9.3 5.9 6.3 6.6 ROIC(%) 6.7 4.0 6.0 7.0 偿债能力资产负债率(%) 78.1 79.6 78.4 76.8 净负债比率(%) 40.3 -3.0 -15.6 -42.0 流动比率 1.5 1.4 1.3 1.2 速动比率 0.4 0.4 0.3 0.4 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 65.1 67.2 67.2 67.2 应付账款周转率 1.35 1.37 1.37 1.37 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.53 1.01 1.12 1.23 每股经营现金流(最新摊薄) 0.57 12.28 4.37 8.98 每股净资产(最新摊薄) 15.64 16.36 17.17 18.05 估值比率P/E 5.8 8.8 7.9 7.2 P/B 0.6 0.5 0.5 0.5 EV/EBITDA 11 8 6 3 单位:百万元 经营活动现金流 6815 146941 52311 107516 净利润 27011 16885 18820 20695 折旧摊销 1691 6761 6776 6606 财务费用 3686 3541 3724 3364 投资损失 -4201 -2589 -3285 -4345 营运资金变动 -21751 121597 25367 80035 其他经营现金流 379 745 909 1161 投资活动现金流 637 3 -161 -413 资本支出 64 0 0 0 长期投资 -6448 0 0 0 其他投资现金流 7021 3 -161 -413 筹资活动现金流 -3015 -99952 -93350 -85227 短期借款 -2896 -1197 0 0 长期借款 27669 -91808 -85829 -77688 其他筹资现金流 -27788 -6947 -7521 -7538 现金净增加额 4575 46991 -41200 21876 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公