另类资产双周报：REITs跑输红利股，业绩或暂未见底

证券研究报告 【另类资产双周报】REITs跑输红利股，业绩或暂未见底 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年4月21日 2024年第14期总第97期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑赢股票、债券，跑输红利股。本期（4月3日-4月19日，下同）REITs指数周涨跌幅为0.58%，各指数涨跌幅表现:红利股>REITs>债券>可转债>股票。本期表现最好的3只REITs：嘉实中国电建清洁能源REIT、中航京能光伏REIT、嘉实物美消费REIT，涨跌幅分别为4.32%、3.22%、3.16%。 可转债受估值支撑，走势与权益背离。权益跌幅扩大，仅价值指数仍然坚挺，红利、大宗商品占优的趋势性较强。可转债估值修复，百元平价溢价率较上期末抬升1.15个百分点，使得可转债在权益下行的背景下微涨0.15%。转债表现上，大宗商品（1.20%）＞稳定（0.90%）＞消费 （0.14%）＞传统周期（-0.87%）＞新兴周期（-1.12%）＞TMT（-1.78%）。 策略展望 REITs业绩或未见底，暂保持观望。从已披露24年一季报的个券（占比约2/3）来看，营业收入同比、环比分别平均下降3.72%、4.36%。估值择时指标多数指向REITs低估，尤其是REITs相对于红利股的利差达到历史最高水平，REITs有一定的估值吸引力。但考虑到投资者或抢跑交易“国九条”之后股票分红水平的提升，不排除后续REITs相对于红利股的利差将进一步拉大，REITs或以震荡为主，暂时保持观望。择券上，一是当前产权类价格处在13.9%的较低分位数水平，可挖掘业绩改善的个券机会，如仓储物流REITs营业收入同比增长14%-33%；二是估值相对 低、且基本面没有明显瑕疵的个券，在产权类/经营权类中选取现金分派率/IRR高的个券。 可转债建议维持中性仓位，关注大宗商品转债。权益或难支撑可转债大幅上行，建议大体维持中性仓位。一是基本面改善的持续性仍有待观察，部分经济数据仍然偏弱；二是上证指数在3000关键点位上下，投资者情绪或相对较为谨慎；三是当前红利风格是权益最为明朗的主线，但可转债更偏小盘、成长。当前百元平价溢价率在20年以来的中位数，若后续转股溢价率压缩则可能有较好的加仓机会；若溢价率持续抬升，可逐渐 止盈减仓。择券上，高YTM策略容量已经大幅收窄，焦点仍然回到股性，建议关注分红较高、可转债估值较低的大宗商品板块转债，如有色金 属、石油石化、煤炭。 公募REITs：REITs跑赢股票、债券，跑输红利股 REITs行情回顾：REITs跑赢股票、债券，跑输红利股 近两周（4.3-4.19,以下同）各指数涨跌幅表现:红利股>REITs>债券>可转债>股票。近两周REITs指数涨跌幅为0.58%。而股 市涨跌幅为-0.73%，其中红利股涨跌幅为4.38%，债券涨跌幅为0.55%。REITs跑赢股票、债券，跑输红利股。 近两周各板块REITs涨跌幅:仓储物流>消费类基础设施>能源基础设施>园区基础设施>保障性租赁住房>交通基础设施>生态环 保。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较园区基础设施表现最佳，交通运输板块表现最弱 5.00% 0.58% 0.55% 0.15% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% -1.00% REITs( 中证 ) 收盘 全收益 中-0.7沪3% 300 - 债深 新综 指合 数财 ( 富 ) 总值 4.38% 中中 证证 红转 利债 全收益 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% -0.50% -1.00% -1.50% -2.00% 2.20% 涨跌幅 2.09% 0.94% 0.73% -0.66% 1.86% -1.38% 园 仓 保 消 交 能 生 区 储 障 费 通 源 态 基 物 性 基 基 基 环 础 流 租 础 础 础 保 设 赁 设 设 设 施 住 施 施 施 房 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自 2024年1月1日。 REITs行情回顾：REITs指数位于历史17.90%分位数 本期末REITs位于17.90%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于 13.90%、40.10%分位数。 本期REITs周均换手率4.61%，环比上期增长0.04个百分点，高于24年1季度的均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为22.47亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于46.80%、12.50%分位数。 1,350 1,250 1,150 1,050 950 850 750 REITs指数位于17.90%分位数 中证REITs(收盘)全收益 2021/09/302022/09/302023/09/30 REITs指数相对于股债表现 REITs与股债相关系数（周度，向前滚动1 REITs周度换手率及成交额 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 中证REITs全收益/沪深300 中证REITs全收益/中债-新综合财富指数 5% 2022/09/30 2022/10/31 2022/11/30 2022/12/31 2023/01/31 2023/02/28 2023/03/31 2023/04/30 2023/05/31 2023/06/30 2023/07/31 2023/08/31 2023/09/30 2023/10/31 2023/11/30 2023/12/31 2024/01/31 2024/02/29 2024/03/31 0% -5% 年） 45%40% 25 35 35%30% 20 3025 25%20% 15 20 15% 10 15 10% 5 10 reits-沪深300reits-中债新综合财富 0 成交额(亿元，右轴)区间换手率(%) 5 2021-06-21 2021-08-02 2021-09-13 2021-10-25 2021-12-06 2022-01-17 2022-02-28 2022-04-11 2022-05-23 2022-07-04 2022-08-15 2022-09-26 2022-11-07 2022-12-19 2023-01-30 2023-03-13 2023-04-24 2023-06-05 2023-07-17 2023-08-28 2023-10-09 2023-11-20 2024-01-01 2024-02-12 2024-03-25 0 博时招商蛇口产业园REIT华安张江产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园…建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 国泰君安临港创新产业园…国泰君安东久新经济REIT 华夏杭州和达高科产园…中金湖北科投光谷产业园…红土创新盐田港仓储物流…中金普洛斯仓储物流REIT 嘉实京东仓储基础设施…红土创新深圳人才安居…中金厦门安居保障性租赁… 华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT 国泰君安城投宽庭保障性…华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT华夏金茂商业REIT 平安广州交投广河高速公…浙商证券沪杭甬高速REIT华夏越秀高速公路封闭式… 华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT 中金安徽交控REIT中金山高集团高速公路… 易方达深高速REIT鹏华深圳能源REIT 中信建投国家电投新能源…中航京能光伏REIT 嘉实中国电建清洁能源…中航首钢生物质REIT 富国首创水务REIT REITs行情回顾:嘉实清洁能源、中航京能光伏、嘉实物美消费表现最好  近两周表现最好的3只REITs：嘉实中国电建清洁能源REIT、中航京能光伏REIT、嘉实物美消费REIT，涨跌幅分别为4.32%、 3.22%、3.16%。  近两周换手率最高的3只REITs：富国首创水务REIT、中金山高集团高速公路REIT、国泰君安临港创新产业园REIT。 各类REITs周涨跌幅及换手率 个券涨跌幅 区间换手率（右轴，%） 5% 35 4% 30 3% 25 2% 20 1% 0% 15 -1% 10 -2% 5 -3% -4% 0 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 消费基础设施 交通基础设施 能源基础设施 生态环保 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs估值-择时:估值择时指标多数指向REITs低估 REITs与债券比价 估值择时指标多数指向REITs低估 IRR-10Y国债利差（右轴，BP） 10Y国债到期收益率（%） IRR-10Y国债利差 产权分派率-红利股利差 NAV折价个券占比 当前值（绝对水平） 474BP -9BP 43% 当前值（相对水平） 87.60% 100.00% 80% 是否低估（绝对水平） 否 暂不参考 是 是否低估（相对水平） 是 是 否 注：1、绝对水平，IRR-10Y国债利差超过均值两倍标准差指向低估，NAV折价个券占比超过41%指向低估；相对水平，超过样本80%分位数指向低估。2、详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经 验》。 10REITs整体IRR（%）9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 700 600 500 400 300 200 100 0 REITs与红利股比价 产权分派率-红利股息率（BP，右轴）中证红利股息率（%） 产权类REITs现金分派率（%） 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0 -50 -100 -150 -200 -250 -300 -350 -400 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% REITs与底层资产比价 NAV折价个券占比80%分位数90%分位数 REITs估值-择券:产权类现金分派率4.97%，经营权类IRR7.66% 各类REITs周涨跌幅及换手率 产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（7.03%）、东吴苏州工业园区产业园REIT （6.06%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（5.73%）。 经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建 高速REIT（13.42%）、平安广州交投广河高速公路REIT （10.97%）、中金安徽交控REIT（9.53%）。 产权类REITs现金分派率 现金分派率 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 博时招商蛇口产业…华安张江产业园REIT 东吴苏州工业园区…建信中关村产业园…华夏合肥高新产园…国泰君安临港创新…国泰君安东久新经…华夏杭州和达高科…中金湖北科投光谷…红土创新盐田港仓…中金普洛斯仓储物…嘉实京东仓储基础…红土创新深圳人才…中金厦门安居保障… 华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢…国泰君安城投宽庭…华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT 华夏金茂商业REIT 0% 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 经营权REITs的IRR水平 IRR（%） 可转债：可转债受估值支撑，走势与权益背离 权益行情：权益行业7涨24跌，大宗商品板块涨幅最高 宽基指数普跌，仅价值指数逆势上涨 权益趋势较强，石油石化、有色金属等行业表现较好 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。 权益行业7涨24跌，煤炭、银行、家用电器涨幅最高 大宗商品板块权益表现最好（%） 涨跌幅上涨数量占比板块最弱板块最强 稳定 -1.24% 57.14%-10.94%5.21%66.67%