公募REITs一季报：业绩暂未见底，财务指标完成度边际下降

证券研究报告 【公募REITs一季报】业绩暂未见底，财务指标完成度边际下降 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年4月30日 请务必阅读正文后免责条款 核心观点 多因素影响，本季多数REITs营业收入、财务完成度下行，保障房相对稳健。产权类REITs营业收入环比平均下降1.49%，经营权REITs营业收入同比平均下降7.94%。产业园和仓储物流出租率、租金多不同程度下降；本季雨雪恶劣天气导致部分经营权REITs收入下降，包括湖北冰雪天气造成华夏越秀REIT、华夏中国交建REIT等个券10%左右的收入下行，也使得中航京能榆林项目发电量降低；今年春节高速公路免费期较去年长2 天，导致高速公路收入同比下降。各板块财务指标完成度多在90%-100%，收入、可供分配金额的个券达标率分别仅为25%、47%，绝大多数板块完成度多数边际下行。新上市的消费类基础设施整体不佳，仅嘉实物美因招租进度较好，收入完成度接近90%。展望未来，考虑到欧美方向贸易的减少、经济恢复仍面临压力，产业园、仓储物流板块经营或仍未触底；春夏将临，极端天气对高速公路的拖累将减小，高速公路的经营状况 有望边际恢复；人员返京、夏季进水量增加，环保板块有望季节性修复。 尽管REITs一季度业绩不佳，但自4月19日季报发布至4月25日收盘，中证REITs指数上涨2.20%，跑赢中证红利4.95个百分点。一方面因REITs自3月5日触顶之后阶段性震荡调整，而中证红利指数则上行至2021年10月以来新高，有调整压力；另一方面，或许和季报发布前后投资者博弈情绪 升高有关。季报发布以来的上涨一定程度上反映了季报业绩，涨幅居前的三个个券分别是中金厦门安居保障性租赁住房REIT（5.24%，保障房）、嘉实物美消费REIT（4.79%，消费板块中业绩完成度最高）、建信中关村产业园REIT（4.67%，出租率回升），都是业绩有一定利好、且前期涨幅不高的个券。 REITs业绩或未见底，季报情绪博弈之后不排除震荡回调，仓位上暂建议观望。择券上，产业园中，一是保障房板块经营稳健；二是东吴苏州产园REIT、嘉实物美消费REIT业绩较好，且现金分派率较高。收益权中，高速公路板块营业收入增速、完成度都较高，且IRR相较另外两个板块有优势；其估值与业绩匹配度较高，业绩表现较优秀的个券（如浙商沪杭甬高速REIT、国金中国铁建高速REIT）IRR在板块内部偏低，而IRR较高 的个券（如中金安徽交控REIT）车流量可能受到周边路网变动的影响，有一定不确定性，投资者可根据自身风险偏好选择。 收入多数下行： 产权类REITs营业收入环比平均下降1.49%。产业园下降3.11%，仓储物流下降1.05%，保障房下降0.33%。 经营权REITs营业收入同比平均下降7.94%。高速公路下降6.97%，能源板块下降13.26%，环保板块下降3.59%。 产业园中，保障房营业收入相对稳健，且板块内部分化小；经营权中，环保板块同比降幅相对较窄，但板块内部分化也较大。 产权类REITs收入环比小幅下降经营权REITs营业收入同比下降 30.00% 5.56% -3.11% -1.05% -0.33% -0.02% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% 产业园 -15.00% 营业收入环比EBITDA环比 能源 环保 产业园 仓储物流 保障房 高速公路 能源 环保 -12.06% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% 1.20% -7.82% -6.97% -3.59% -13.26% 20.36% 营业收入同比EBITDA同比 仓储物流 保障房 消费类基础设施 高速公路 产权类 经营权类 产权类 消费类基础设施 经营权类 各板块财务指标完成度多在90%-100%，个券收入达标率25%、可供分配金额达标率47%： 仅保障房收入完成度达标。 可供分配金额完成度达标的有仓储物流、高速公路和能源。 消费基础设施的营业收入、可供分配金额完成度都仅在70%左右，完成度较低。 各财务指标完成度均不同程度边际下行： 仅环保板块的可供分配金额完成度边际提升，但其完成度也只在84.13%的较低水平。 保障房营业收入完成度最高，能源可供分配金额完成度最高。 收入、可供分配金额完成度边际下行 收入完成度可供分配金额完成度 120% 收入完成度边际变动（百分点，右轴）可供分配金额完成度边际变动（百分点，右轴） 10 产业园 仓储物流 保障房消费类基础设施高速公路 能源 环保 产权类 经营权类 100%5 80%0 60%(5) 40%(10) 20%(15) 0%(20) 产业园：营业收入环比多数下降，财务完成度约9成 当季营业收入（万元） 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 走势 同比 环比 本期完成度 上一期完成度 博时招商蛇口产业园REIT 2935 3800 5178 5601 4970 69.31% -11.27% 92.00% 98.10% 华安张江产业园REIT 1604 2253 4784 3585 4386 173.47% 22.35% 104.18% 92.69% 东吴苏州工业园区产业园REIT 7251 7070 7521 6751 6961 -4.01% 3.10% 98.60% 121.01% 建信中关村产业园REIT 4517 4630 4324 3842 3633 -19.58% -5.45% 71.91% 84.35% 华夏合肥高新产园REIT 2384 2346 2370 2416 2311 -3.05% -4.33% 97.87% 100.42% 国泰君安临港创新产业园REIT 1223 1206 1210 1273 1099 -10.14% -13.71% 89.71% 104.20% 国泰君安东久新经济REIT 2713 2739 2805 2710 2629 -3.09% -2.99% 96.45% 108.23% 华夏杭州和达高科产园REIT 2900 2809 2664 2859 2695 -7.07% -5.73% 96.40% 105.86% 中金湖北科投光谷产业园REIT 2780 3107 2798 -9.94% 94.63% 97.01% 板块算术平均 -7.82% -3.11% 93.53% 101.32% 当季EBITDA（万元） 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 走势 同比 环比 本期完成度 上一期完成度 博时招商蛇口产业园REIT 2542 2961 3954 4112 3628 42.76% -11.76% 162.61% 182.61% 华安张江产业园REIT 1193 1615 3876 2817 3542 196.87% 25.75% 112.05% 124.39% 东吴苏州工业园区产业园REIT 4432 3895 4573 3273 4291 -3.18% 31.12% 106.42% 97.77% 建信中关村产业园REIT 2508 2392 2239 1432 1762 -29.74% 23.02% -21.00% -250.77% 华夏合肥高新产园REIT 1619 1562 1496 1369 1452 -10.32% 6.05% 96.30% 100.56% 国泰君安临港创新产业园REIT 1023 946 988 829 868 -15.16% 4.70% 140.39% 111.88% 国泰君安东久新经济REIT 1986 2013 1995 1515 1910 -3.80% 26.05% 101.69% 114.02% 华夏杭州和达高科产园REIT 1732 1785 1605 1732 1628 -5.98% -6.02% 95.95% 96.00% 中金湖北科投光谷产业园REIT 1754 1781 1734 -2.64% 85.94% 87.79% 板块算术平均 -11.36% 10.70% 112.67% 114.38% 当季可供分配金额（万元） 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 走势 同比 环比 本期完成度 上一期完成度 博时招商蛇口产业园REIT 1465 2280 3071 5010 2768 88.91% -44.76% 75.58% 98.33% 华安张江产业园REIT 1473 1735 3153 3346 3283 122.84% -1.87% 103.86% 99.28% 东吴苏州工业园区产业园REIT 3118 3626 4800 4853 3873 24.22% -20.19% 94.75% 102.62% 建信中关村产业园REIT 2361 2116 1855 1779 1064 -54.93% -40.20% 52.62% 64.85% 华夏合肥高新产园REIT 1852 1891 1917 1923 1892 2.18% -1.63% 100.06% 121.78% 国泰君安临港创新产业园REIT 841 1369 565 1166 774 -8.00% -33.63% 78.75% 102.76% 国泰君安东久新经济REIT 1993 2359 1983 1766 2032 1.95% 15.07% 101.14% 107.40% 华夏杭州和达高科产园REIT 1477 1528 1530 1494 1474 -0.20% -1.38% 97.99% 101.80% 中金湖北科投光谷产业园REIT 1856 1882 1952 3.72% 102.15% 102.93% 板块算术平均 -5.80% -13.87% 89.66% 100.20% 注：1、预计可供分配金额，如募集说明书预测了24年数值的，使用募集预测值，否则使用23年年报实现值。2、板块完成度为算术平均。3、建信中关村产业园REIT由于23年计提42938.19万元的资产减值损失，23年EBITDA仅为-3365.28万元，为剔除异常值的干扰，在计算板块EBITDA完成度时剔除该个券。4、板块财务指标同比，为避免扩募干扰，剔除博时招商蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT。 多数产业园营业收入环比下降，板块平均降幅3.11%。除大租户退租、持续招租中的之外，营业收入环比增长的主要是 东吴苏州产园REIT。 底层资产出租率多数出现不同程度的下降；租金则以持平或微降居多。出租率环比上升的，除大租户退租、持续招租中的之外，主要是中金湖北科投光谷REIT；租金有所上涨的，主要是博时招商产园REIT的光明加速器项目、华夏杭州和达高科REIT的孵化器项目。 关注度较高的几只REITs：1）建信中关村REIT出租率环比回升8.25个百分点，但较22年3季度尚有12.87个百分点的空间，当地市场产业园“以价换量”较普遍。2）华安张江产园REIT持续招租，张润大厦出租率环比提升18.06个百分点，但较哲库科技提前退租前仍有12.68个百分点的差距。 东吴苏州产园REIT、国泰君安东久REIT营业收入环比增速相对好。 财务指标：1）同比高增主因扩募，环比下降。2）业绩完成度偏低，营业收入、可供分配金额完成度均低于板块平均水 平。 关键经营指标：1）整体出租率持平，三个项目出租率分化。2）除光明加速器单位租金环比上涨7.67%外，其余项目租金 下滑。 其他经营信息：据基金季报，当前整体租赁市场竞争激烈，存在新租、续签单价下降、大客户搬迁至自有物业的情况，租金水平