房地产行业周报：房贷利率下行已定，静待政策宽松加码

本周A股地产表现良好，港股地产和物业略有承压。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0%，恒生中国企业指数涨跌幅为0%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-2%。 无重点城市集中土拍，土拍市场热度较低。本周全国300城宅地成交建面561万㎡，单周环比-11%，单周同比-74%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面14377万㎡，累计同比-55%；年初至今，建发房产、绿城中国、华润臵地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周一手房销售环比上升、同比下降。本周40个城市商品房成交合计419万平米，周环比+99%（上周五一备案数据小），周同比-51%，其中：一线城市周环比+124%，周同比-45%；二线城市周环比+95%，周同比-49%； 三四线城市周环比+100%，周同比-63%。 本周二手房销售环比上升、同比下降。本周17个城市二手房成交合计159万平米，周环比+182%（上周五一备案数据小），周同比-25%，其中：一线城市周环比+152%，周同比-39%；二线城市周环比+187%，周同比-14%； 三四线城市周环比+348%，周同比-61%。 一二线、长三角城市加速出台调控宽松政策。自4月29日中央政治局召开会议后，各地方政府加速出台房地产调控宽松政策，本周长三角、一二线城市有较大范围宽松政策出台，苏州、长沙、南京、东莞、常州等重点城市先后变相放松限购限售刺激购房需求。截至5月中旬，住建部22个重点城市中已有十余个城市出台不同程度的调控宽松，我们预计未来更多新一线城市（尤其是基本面好的杭州、合肥、成都等）也将适度放开限购限售，其市场有望率先恢复。 信贷数据走弱，房贷利率仍有下降空间，首套房贷款利率下限应运下调。 2022年4月新增人民币贷款6454亿元，预期1.4万亿元，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。4月贝壳研究院百城首套房贷款利率为5.17%（五年期以上LPR+57BP），二套房贷款利率为5.45%（五年期以上LPR+85BP），仍有较大的下降空间。5月15日，央行和银保监会发布通知：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点（4.4%），二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（5.2%），首套房贷款利率的下调对刚需和改善需求的释放均有促进。 投资建议 我们认为首套房利率下限下调将带动房贷利率的全面下降，同时全方位的调控宽松将加码。地产板块，推荐重点布局优质城市、产品服务力强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 4月信贷数据及房贷利率 信贷数据走弱，房贷利率仍有下降空间，首套房贷款利率下限应运下调。 2022年4月，新增人民币贷款6454亿元，预期1.4万亿元，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。4月，贝壳研究院百城首套房贷款利率为5.17%（五年期以上LPR+57BP），二套房贷款利率为5.45%（五年期以上LPR+85BP），仍有较大的下降空间。5月15日，央行和银保监会发布通知：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点（4.4%），二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（5.2%），是本轮调控放松中全国性有实质利好的政策。 图表1：金融机构居民户月度新增人民币贷款（亿元） 图表2：百城银行房贷利率及放款周期走势 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为福星股份、财信发展、中洲控股、苏州高新、南山控股，涨跌幅分别为+60.9%、+33.2%、+23.2%、+20.8%、+19.9%；末5名为泰禾集团、天誉臵业、合景泰富集团、绿景中国地产、宝龙地产，涨跌幅分别为-21.8%、-18.5%、-16%、-14.4%、-12.4%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0%，恒生中国企业指数涨跌幅为0%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-2%。本周物业涨跌幅前5名为宋都服务、C特发、南都物业、招商积余、新大正，涨跌幅分别为+24%、+18.9%、+11.8%、+8.6%、+7.5%；末5名为烨星集团、宝龙商业、佳源服务、中骏商管、旭辉永升服务，涨跌幅分别为-42.2%、-19.2%、-15.2%、-7.9%、-6.5%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第20周，全国300城宅地成交建面561万㎡，单周环比-11%，单周同比-74%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面14377万㎡，累计同比-55%；年初至今，建发房产、绿城中国、华润臵地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为285、283、250、191、182亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（5月7日-5月13日），40个城市商品房成交合计419万平米，周环比+99%，周同比-51%，月度累计同比-51%，年度累计同比-41%。其中： 一线城市：周环比+124%，周同比-45%，月度累计同比-48%，年度累计同比-34%； 二线城市：周环比+95%，周同比-49%，月度累计同比-49%，年度累计同比-37%； 三四线城市：周环比+100%，周同比-63%，月度累计同比-63%，年度累计同比-58%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（5月7日-5月13日），17个城市二手房成交合计159万平米，周环比+182%，周同比-25%，月度累计同比-15%，年度累计同比-36%。其中： 一线城市：周环比+152%，周同比-39%，月度累计同比-30%，年度累计同比-37%； 二线城市：周环比+187%，周同比-14%，月度累计同比-3%，年度累计同比-32%； 三四线城市：周环比+348%，周同比-61%，月度累计同比-59%，年度累计同比-70%。 图表17：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.58亿平米，环比-0.2%，同比+8%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.3月，较上周-0.3个月，较去年同比+11.4个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 疫情影响市场恢复。若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。