销售端边际改善，投资端压力仍在

行业事件 国家统计局发布2024年1-3月份全国房地产市场基本情况报告。1-3月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为22668万平方米/21355亿元/22082亿元/17283万平方米，同比增速分别为-19.4%/-27.6%/-9.5%/-27.8%。整体来看，2024年1-3月销售端有所改善，投资端降幅扩大，市场仍有待修复。 投资端：开发投资持续承压，新开工面积有所改善 据国家统计局数据，2024年1-3月全国房地产累计开发投资22082亿元，同比变化-9.5%，降幅较前月扩大0.5pct；累计房屋新开工面积17283万平方米，同比变化-27.8%，降幅较前月收窄1.9pct；累计房屋竣工面积15259万平方米，同比变化-20.7%，降幅较前月扩大0.5pct。受销售下行和回款压力的影响，房企投资意愿较低。预计在“三大工程”带动下，房地产开发投资额有望迎来边际修复。 销售端：新房销售边际改善，房价有望企稳 2024年1-3月累计商品房销售面积22668万平方米，同比变化-19.4%，降幅较前月收窄1.1pct；累计商品房销售金额21355亿元，同比变化-27.6%，降幅较前月收窄1.7pct。2024年以来，各地陆续推出房地产宽松政策，需求得到一定释放。但市场观望情绪依然浓厚，预计商品房销售面积与金额仍有压力。 2024年1-3月全国商品房销售均价9420.8元/平，同比变化-10.2%，降幅较前月收窄0.9pct；3月单月全国商品房销售均价9548.2元/平，同比变化-9.3%，环比变化2.7%。一二线城市住房需求逐渐释放，有望带动全国销售均价结构性修复。 资金端：销售回款持续下行，房企融资有所改善 2024年1-3月累计房地产开发企业资金来源为25689亿元，同比变化-26%，降幅较前月扩大1.9pct。在销售持续承压的市场环境下，预计房企到位资金仍将保持下行。1-3月累计房地产到位资金中，自筹资金、国内贷款分别为8681、4554亿元，同比变化-14.6%、-9.1%，降幅较前月分别收窄0.6、1.2pct。城市融资协调机制出台后，房企融资能力得到改善，但销售低迷下回笼资金降幅有所扩大。 投资建议：优质国央企有望率先修复 2024年3月地产供需持续承压，随着房地产政策持续落地，基本面有望迎来缓慢修复。二手房市场在以价换量带动下，短期内活跃度较高，若能完善配套置换政策，实现一二手房联动，新房市场有望得到改善。建议关注土储丰富、信用优质的国央企；二手房市场有所改善，关注二手房交易龙头企业。 风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期；3.房企资金风险。 1.投资端：开发投资持续承压，新开工面积有所改善 1.1开发投资降幅有所扩大 据国家统计局数据，2024年1-3月全国房地产累计开发投资22082亿元，同比变化-9.5%，降幅较前月扩大0.5pct。3月单月房地产开发投资10240.3亿元，同比变化-10.1%。受销售下行和回款压力的影响，房企投资意愿较低。预计在“三大工程”带动下，房地产开发投资额有望迎来边际修复。 图表1：累计开发投资及增速 图表2：当月开发投资及增速 1.2新开工面积降幅收窄 2024年1-3月累计房屋新开工面积17283万平方米，同比变化-27.8%，降幅较前月收窄1.9pct；3月单月房屋新开工面积7854.1万平方米，同比变化-25.4%。目前房地产库存仍处高位，去化周期较长，叠加土地成交量下行，预计新开工面积仍保持负增长。 图表3：累计新开工面积及增速 图表4：当月新开工面积及增速 1.3竣工面积延续下滑 2024年1-3月累计房屋竣工面积15259万平方米，同比变化-20.7%，降幅较前月扩大0.5pct；3月单月房屋竣工面积4864.3万平方米，同比变化-21.7%。在保交楼政策的刺激下，2023年竣工面积基数较高，预计2024年仍将承压。 图表5：累计竣工面积及增速 图表6：当月竣工面积及增速 2.销售端：新房销售边际改善，房价有望企稳 2.1销售面积及金额降幅收窄 2024年1-3月累计商品房销售面积22668万平方米，同比变化-19.4%，降幅较前月收窄1.1pct；3月当月商品房销售面积11299.1万平方米，同比变化-18.3%。 2024年1-3月累计商品房销售金额21355亿元，同比变化-27.6%，降幅较前月收窄1.7pct；3月全国商品房销售金额10788.7亿元，同比变化-25.9%。2024年以来，各地陆续推出房地产宽松政策，需求得到一定释放。但市场观望情绪依然浓厚，预计商品房销售面积与金额仍有压力。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速 图表8：全国商品房当月销售面积及增速 图表9：全国商品房累计销售金额及增速 图表10：全国商品房当月销售金额及增速 2.2销售均价环比上涨 2024年1-3月全国商品房销售均价9420.8元/平，同比变化-10.2%，降幅较前月收窄0.9pct；3月单月全国商品房销售均价9548.2元/平，同比变化-9.3%，环比变化2.7%。3月上海豪宅项目市场表现火热，单一项目开盘销售总额达到196.5亿元，刷新全国纪录。一二线城市住房需求逐渐释放，有望带动全国销售均价结构性修复。 图表11：全国商品房累计销售均价及增速 图表12：全国商品房当月销售均价及增速 3.资金端：销售回款持续下行，房企融资有所改善 3.1到位资金降幅扩大 2024年1-3月累计房地产开发企业资金来源为25689亿元，同比变化-26%，降幅较前月扩大1.9pct；3月当月房地产开发企业资金来源为9496.2亿元，同比变化-29%。在销售持续承压的市场环境下，房企到位资金仍将保持下行。 图表13：累计到位资金及增速 图表14：当月到位资金及增速 3.2自筹资金及国内贷款降幅收窄 2024年1-3月累计房地产到位资金中，累计个人按揭贷款、自筹资金、定金及预收款以及国内贷款分别为3643、8681、7435、4554亿元，当月同比变化-41.0%、-14.6%、-37.5%、-9.1%，降幅较前月分别-4.4、0.6、-2.7、1.2pct。城市融资协调机制出台后，房企融资能力得到改善，但销售低迷下回笼资金降幅有所扩大。 图表15：累计定金及预收款 图表16：累计个人按揭贷款 图表17：累计国内贷款 图表18：累计自筹资金 图表19：资金来源主要构成 图表20：分来源当月到位资金增速 4.投资建议：优质国央企有望率先修复 2024年3月地产供需持续承压，随着房地产政策持续落地，基本面有望迎来缓慢修复。二手房市场在以价换量带动下，短期内活跃度较高，若能完善配套置换政策，实现一二手房联动，新房市场有望得到改善。建议关注土储丰富、信用优质的国央企； 二手房市场有所改善，关注二手房交易龙头企业。 5.风险提示 1.政策效果不及预期风险。政策落地需要一定时间，效果或不及预期。 2．楼市复苏不及预期风险。居民对房企及未来楼市信心恢复不足，需求难以充 分释放。 3．房企资金风险。需求释放不及预期，房企资金回笼压力加大，可能出现违约风险。