房地产行业点评报告：销售边际略有改善，投资下行压力增大

销售边际改善有限，全面恢复仍需时日 国家统计局发布2022年1-5月商品房投资和销售数据，2022年1-5月，全国商品房销售面积5.07亿平方米，同比下降23.6%，增速较2022年4月下降2.6%； 商品房销售额4.83万亿元，同比下降31.5%，增速较2021年4月下降2.0%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-35.2%、-23.5%、-26.1%、-47.6%。行业销售恢复依旧较弱，一方面疫情的反复降低了整体经济的活力，居民的收入预期及稳定性受到了较大的影响，居民购房能力有所降低；另一方面过去几年房住不炒调控深入人心，尤其是一线城市的价格管理政策较严，居民对于房价继续上涨的预期普遍不强，导致整体购房意愿也有所下降。当前政府稳增长态度明确，各地因城施策持续放松地产调控，随着国内疫情的趋稳，我们预计市场将逐步恢复。 新开工继续承压，竣工同比增速快速下滑 2022年1-5月，全国房屋新开工面积5.16亿平，同比下降30.6%，5月单月新开工面积1.19亿平，同比下降41.8%，连续两个月同比降幅超过40%。行业恢复的不及预期以及前期拿地的不足依旧制约行业的新开工水平。2022年1-5月，房屋竣工面积2.33亿平，同比下降15.3%，前值-11.9%，5月单月竣工面积同比下降31.3%。疫情对施工节奏的影响以及行业整体资金情况的紧张或是导致竣工面积快速下滑的主要原因。 行业投资面临较大下行压力，房企资金压力依旧 2022年1-5月，房地产开发投资额同比下降4.0%，单月同比下降7.8%；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-45.7%、-28.1%。行业供给侧改革以来，行业整体投资能力持续下降，前期拿地的不足已逐步传导至投资端。由于新开工面积的快速下降，2022年1-5月房地产施工面积同比下降1.0%。我们预计短期内行业投资能力较难恢复，后续行业拿地面积、新开工面积或将持续承压，行业投资仍将面临较大下行压力。2022年1-5月，房地产开发企业到位资金6.04万亿元，同比下降25.8%，市场恢复较弱使得房企销售端资金流入几乎没有改善，而在融资端，金融机构对大部分民营房企的融资支持力度依旧不足，行业整体仍然面临较大的资金压力。 投资建议 5月地产政策放松力度较4月有所提升，销售虽边际改善但依旧较弱，行业全面恢复仍需时日，后续地产政策预计持续放松。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 1、销售表现依旧较弱，市场恢复仍需时日 国家统计局发布2022年1-5月商品房投资和销售数据，2022年1-5月，全国商品房销售面积5.07亿平方米，同比下降23.6%，增速较2022年4月下降2.6%；商品房销售额4.83万亿元，同比下降31.5%，增速较2021年4月下降2.0%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-35.2%、-23.5%、-26.1%、-47.6%。行业销售恢复依旧较弱，一方面疫情的反复降低了整体经济的活力，居民的收入预期及稳定性受到了较大的影响，居民购房能力有所降低；另一方面过去几年房住不炒调控深入人心，尤其是一线城市的价格管理政策较严，居民对于房价继续上涨的预期普遍不强，导致整体购房意愿也有所下降。当前政府稳增长态度明确，各地因城施策持续放松地产调控，随着国内疫情的趋稳，我们预计市场将逐步恢复。 图1：2022年1-5月商品房销售额同比下降31.5% 图2：2022年1-5月商品房销售面积同比下降23.6% 2、新开工继续承压，竣工同比增速快速下滑 2022年1-5月，全国房屋新开工面积5.16亿平，同比下降30.6%，5月单月新开工面积1.19亿平，同比下降41.8%，连续两个月同比降幅超过40%。行业恢复的不及预期以及前期拿地的不足依旧制约行业的新开工水平。2022年1-5月，房屋竣工面积2.33亿平，同比下降15.3%，前值-11.9%，5月单月竣工面积同比下降31.3%。 疫情对施工节奏的影响以及行业整体资金情况的紧张或是导致竣工面积快速下滑的主要原因。 图3：2022年1-5月房地产开竣工面积同比下降30.6%、15.3% 3、施工面积负增长，投资面临较大下行压力 2022年1-5月，房地产开发投资额同比下降4.0%，单月同比下降7.8%；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-45.7%、-28.1%。行业供给侧改革以来，行业整体投资能力持续下降，前期拿地的不足已逐步传导至投资端。由于新开工面积的快速下降，2022年1-5月房地产施工面积同比下降1.0%。我们预计短期内行业投资能力较难恢复，后续行业拿地面积、新开工面积或将持续承压，行业投资仍将面临较大下行压力。 图4：2022年1-5月房地产开发投资额增速为-4.0% 图5：2022年1-5月房地产施工面积同比下降1.0% 4、房企到位资金依旧不足 2022年1-5月，房地产开发企业到位资金6.04万亿元，同比下降25.8%，单月同比下降33.4%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-26.0%、-7.2%、-39.7%、-27.0%。市场恢复较弱使得房企销售端资金流入几乎没有改善，而在融资端，金融机构对大部分民营房企的融资支持力度依旧不足，行业整体仍然面临较大的资金压力。 图6：2022年1-5月房地产开发企业到位资金下降25.8% 5、投资建议 5月地产政策放松力度较4月有所提升，销售虽边际改善但依旧较弱，行业全面恢复仍需时日，后续地产政策预计持续放松。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。