金辉控股：顺利完成3亿美元债本息兑付，归母净利亏损5.8亿元

中年国报房点地评产 2024年4月 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 金辉控股：顺利完成3亿美元债本息兑付，归母净利亏损5.8亿元 克而瑞研究中心 文/研究员房玲、陈家凤 导读：归母净利首次亏损，2024年到期的3亿美元债已在30天宽限期内成功兑付，维护了公开市场信用水平。 【销售回款受挫，优化库存结构仍是工作重点】金辉预收账款较年初明显减少36.6%至376.6亿元，受其销售增长乏力的拖累，全年估算实现的销售回款121亿元，较去年同期大幅下滑44.7%，回款明显受挫。销售乏力叠加2022年以来没有新拓项目，年末已竣工库存比例有所上升，存货结构中持作销售竣工物业154.08亿元，较年初增长23.5%，占比从年初的12.3%升至19.8%。新货不足、库存去化困难是当前房企普遍面临的难题，优化库存结构仍是金辉工作重点。 【权益土储2067万方，上海公司占比超3成】金辉依旧没有新增土地，2023年末金辉总土地 储备较年初下降16.7%至2162万平，权益土储建面2066.7万平，较年初降幅15.9%，按面积计权益比例80.4%。当前上海公司（原长三角、华东）土储规模最大，土储建面占比32%，西安公司（原西 北）次之，土储建面占比23%。 【结算速度趋缓，归母净利首次亏损】2023年金辉结转收入338亿元，同比降幅3%，需加快资金回笼。计提物业减值准备约10亿元，毛利同比大幅减少51%至25.3亿元，综合毛利率同比减少7.3pct至7.4%。而净利润首次亏损约4.3亿元，缘于投资物业重估收益同比减少近6成、融资成本增加以及销管费用率抬升所致。全年归母净利首次亏损5.8亿元，同比减少134%，盈利承压。 4月15日金辉已将本金及累计利息存入受托人的 票面利率为7.8%的票据，未偿还金额达3亿美元， 亿元，该笔境外债已经违约。根据披露的最新公告显示，3月20日金辉未能偿还2024年到期的、 【流动性有所承压，成功结清3亿美元债本息】年末金辉短债规模较年初增长15%至139.41亿，占比从年初的32%升至47.4%，债务结构恶化；短债中境外优先票据增幅最明显，年末余额为21.43 指定银行账户，在30天宽限期内成功兑付到期票据，保住了公开市场信用水平； 金辉现金短债比 0.51倍，流动性高度承压，三条红线处于黄档。 克而瑞研究中心 2024年到期票据已在30天宽限期内完成兑付，当前已结清所有公开市场发行的信用类债券。正文: 01销售：销售回款受挫，优化库存结构仍是工作重点 2023年金辉实现开发物业结转收入338亿元，同比减少3.1%；受结转项目区域结构影响，结转单价有所下滑，开发物业结转面积266万平，同比增加2.8%。区域结构看，长三角、华东、西北和环渤海主力区域结转收入占比较去年提升20pct至78.3%，西南、东南、华中和深惠结转贡献相对偏低。 数据来源：CRIC、企业公告 图：2019-2023年金辉控股的物业结转情况（单位：亿元;万方;%） 近两年金辉结转速度放缓的同时，2023年末预收账款较年初明显减少36.6%至376.6亿元，对近一年结转收入覆盖倍数从年初的1.7倍降至1.1倍，因受销售增长乏力的拖累。全年估算实现的销售回款121亿元，较去年同期大幅下滑44.7%，回款明显受挫。 金辉销售乏力叠加2022年以来没有新拓项目，年末在建面积较年初减少24.6%至1214.12万平，占 到全部土储的比重降至56.2%；而已竣工库存比例有所上升，存货结构中持作销售竣工物业154.08亿元，较年初增长23.5%，占比从年初的12.3%升至19.8%，可能面临一定的去化压力。新货不足、库存去化困难是当前房企普遍面临的难题，优化库存结构仍是金辉工作重点，针对优质项目需要根据市场热度灵活调整推货节奏，对难销项目多管齐下加大营销渠道和力度，促进资金回笼。 克而瑞研究中心 02投资：权益土储2067万方，上海公司占比超3成 受近阶段房地产基本面下行压力继续加大的影响，2023年金辉依旧没有新增土地。2023年末金辉总土地储备较年初下降16.7%至2162万平，权益土储建面2066.7万平，较年初降幅15.9%，按面积计权益比例80.4%，高权益土储保障后期的发展需求。 前期金辉就已经开始多轮组织架构调整，主要变化是将原“总部-区域-城市-项目”调整为“总部-大城市公司-片区/项目公司”的组织模式，将区域公司合并为城市公司，让管理更扁平，提高项目经营管理决策效率。从土储结构来看，当前上海公司（原长三角、华东）土储规模最大，土储建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土储建面占比23%，而福建公司（原东南）、武汉公司（原华中）、北京公司（原环渤海）和重庆公司（原东南、深惠）土储建面占比15.7%、14.3%、9.5%和5.6%。 表:2023年金辉全口径和权益土地储备分布情况（单位：万方；%） 城市公司 土储建面 占比 权益土储建面 权益面积占比 重庆公司 120.1 5.6% 90.0 74.9% 武汉公司 309.9 14.3% 236.7 76.4% 北京公司 205.7 9.5% 146.6 71.3% 上海公司 688.9 31.9% 534.9 77.6% 西安公司 498.3 23.1% 477.1 95.7% 福建公司 338.9 15.7% 253.3 74.7% 合计 2,161.9 / 1,738.7 80.4% 数据来源：CRIC、企业公告 03盈利：结算速度趋缓，归母净利出现首次亏损 2023年金辉营业收入342.5亿元，同比减少3%，其中房地产开发结转收入338亿元，同比降幅3%，后续仍需调整推盘结构、加大营销力度、加快资金回笼速度。 盈利能力，受近两年公开市场地块盈利空间收窄和结转趋缓的影响，全年金辉集团物业减值亏损约10亿元，实现毛利同比大幅减少51%至25.3亿元，综合毛利率同比减少7.3pct至7.4%。而净利润首次亏损约4.3亿元，同比降幅达121%，缘于投资物业重估收益同比减少近6成至3.6亿元、融资成本增加以及销管费用率抬升所致。全年归母净利首次亏损5.8亿元，同比减少134%，盈利承压。 图：2019-2023年金辉控股的营收规模和盈利指标 数据来源：CRIC、企业公告 04偿债：流动性有所承压，成功结清3亿美元债本息 2023年金辉融资渠道相对受阻，据监测公开市场上，受“第二支箭”政策利好全年成功发行2笔中票（23金辉集团MTN001、23金辉集团MTN002），发行规模合计16亿。 除此以 入受托人的指定银行账户，在30天宽限期内成功兑付到期票据，保住了公开市场信用水平； 年到期的、票面利率为7.8%的票据，未偿还金额达3亿美元，4月15日金辉已将本金及累计利息存 额为21.43亿元。该笔境外债已经违约，根据披露的最新公告显示，3月20日金辉未能偿还2024 年末有息负债294.28亿元，较年初下滑22%，其中短债规模较年初增长15%至139.41亿，占比从年初的32%升至47.4%，债务结构恶化、短期偿债压力加大；短债中境外优先票据增幅最明显，年末余 外没有其余存续的美元债。 此外，下行周期中金辉销售端承压、再融资困难及项目资金回笼至集团愈发困难等因素的影响，年末持有现金较年初大幅减少42.6%至70.73亿元，无法覆盖短债；因本次金辉未公布预售监管账户资金余额，倘若扣除该笔受限制现金后，当前金辉的流动性已经高度承压。年末金辉三条红线处于黄档反馈，净负债率较年初减少9.5pct至62.2%，剔除预收后的资产负债率持续改善至61%。 图：2020-2023年金辉控股的偿债指标 数据来源：CRIC、企业公告 附表：2020-2023年企业财务指标（亿元、万平方米） 分类 财务指标 2020年 2021年 2022年 2023年 同比/百 分点变动 规模 营业收入（亿元） 348.75 400.26 353.18 342.49 -3.0% 物业销售营收（亿元） 343.81 395.22 349.07 338.14 0.7% 归母净利润（亿元） 31.28 32.75 17.05 -5.81 -134.1% 总资产（亿元） 1856.61 1916.47 1616.76 1297.78 -15.7% 净资产（亿元） 361.12 375.72 355.83 359.49 1.5% 盈利及运营 毛利率 22.12% 19.36% 14.67% 7.38% -7.3pct 净利率 10.95% 9.23% 5.90% -1.27% -7.2pct 归母净利率 8.97% 8.18% 4.83% -1.70% -6.5pct 每股基本收益（元/股） 0.89 0.81 0.42 -0.14 -133.3% 营销及管理费用率 2.99% 3.95% 4.98% 7.31% 2.3pct 现金及偿债能力指标 现金（亿元） 265.91 197.28 123.20 70.73 -42.6% 短期负债（亿元） 193.07 167.92 121.16 139.41 15.1% 现金短债比 1.38 1.17 1.02 0.51 -50.1% 非受限现金短债比 1.07 0.67 0.36 0.51 39.4% 长短期债务比 1.79 2.14 2.12 1.11 -47.6% 净负债率 75.27% 88.01% 71.65% 62.19% -9.5pct 平均融资成本 7.47% 6.58% 6.22% 5.99% -0.2pct 扣除预收后的资产负债率 69.02% 68.48% 65.21% 60.98% -4.2pct 资本效率指标 股东权益回报率 14.50% 14.49% 7.08% -2.37% 0.0% 净资产收益率（ROE） 10.58% 9.83% 5.85% -1.21% -7.1pct 资产收益率（ROA） 2.28% 1.96% 1.18% -0.30% -1.5pct 资产杠杆率 0.21 0.21 0.20 0.24 3.5pct 注：销管费用率=销售及管理费用/报告期内操盘销售金额；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计。 数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理