销售额同比-27.6%，开发投资额同比-9.5%

1-3月统计局数据点评： 3月开工施工竣工维持低迷，开发投资额累计降幅扩大。房地产相关指标持续承压，符合我们此前预测。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，故也是承压的态势。 施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。 投资：1-3月全国房地产开发投资额为22082亿元，同比减少9.5%，较前值降低0.5pct。其中住宅开发投资额累计同比降至-10.5%，持续低位运行拖累开发投资额整体表现。 新开工：1-3月全国累计新开工面积为17283万方，同比减少27.8%，较前值提高1.9pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为12534、546和1043万方，同比分别为-28.7%、-10.9%和-32.8%。 竣工：1-3月全国累计竣工面积为15259万方，同比减少20.7%，较前值降低0.5pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为11148、448和1103万方，同比分别为-21.9%、-6.8%和-23.6%。 施工：1-3月全国累计施工面积为678501万方，同比减少11.1%，较前值降低0.1pct。 销售：1-3月商品房销售金额同比-27.6%，销售面积同比-19.4%，跌幅较上月小幅收窄。全国商品房销售金额为21355亿元，同比减少27.6%，较前值提高1.7pct。销售面积为22668万方，同比减少19.4%，较前值提高1.1pct。 其中，1-3月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-30.7%、-23.4%。 本月延续1-2月的销售情况，金额降幅继续显著大于面积降幅，销售均价单月同比-7.6%维持较大的降幅。我们认为房价下行从三四线蔓延至二线蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。其次2023年下半年特别是四季度以来房企有以价换量的现象带动的销售均价的大幅波动。 资金：1-3月份，房企到位资金累计值为25689亿元，同比减少26.0%，较前值降低1.9pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.1%、-11.9%、-14.6%、-37.5%和-41.0%。 在近期各地广泛推进城市房地产融资协调机制的背景下，房企到位资金来源中银行贷款表现相对突出，同比降幅相对较小且处于收窄趋势中，推动银行贷款占到位资金的比例有所提升。而销售端整体低迷的环境下，定金及预收款、个人按揭贷款等维持负增，成为拖累房企到位资金的主要科目。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 统计局于2023年开始对房地产开发投资、商品房销售面积、金额等指标的增速按可比口径计算，因此出现上年同期基数调整的现象。本报告展示及讨论的所有同比累计值均按统计局披露口径。为保持图表历史走势之连贯，我们不根据披露同比值倒算调整后的历史基数，也不根据披露同比值计算调整后的单月同比值。 一、1-3月房地产开发投资额累计同比-9.5% 开工施工竣工维持低迷，1-3月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.5%。 房地产相关指标持续承压，符合我们此前预测。开工施工竣工是相对销售后置的指标，我们在2023年持续提示后置指标会跟上先行指标的节奏。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，故也是承压的态势。 施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 1-3月住宅开发投资额累计同比降至-10.5%，持续低位运行拖累开发投资额整体表现。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为16585、990和1597亿元，同比分别为-10.5%、-0.4%和-10.5%，较前值变动-0.8pct、2.8pct和-3.5pct。 3月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7762、411和703亿元，同比分别为-18.2%、-1.4%和-21.6%，较前值变动-4.1pct、4.3pct和-8.3pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 1-3月东部地区开发投资额同比降幅扩大，其余地区同比低位运行。 1-3月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为13905、4259、3560和358亿元，同比分别为-7.1%、-10.1%、-16.1%和-18.9%，较前值变动-1.5pct、0.6pct、2.9pct和0.2pct。3月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6081、2165、1759和236亿元，同比分别为-11.4%、-21.2%、-26.7%和-18.9%，较前值变动-5.0pct、-1.0pct、2.2pct和0.3pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 1-3月新开工面积降幅小幅收窄至27.8%，整体依然低迷。 1-3月份，全国累计新开工面积为17283万方，同比减少27.8%，较前值提高1.9pct； 3月单月新开工面积为7854万方，环比减少16.7%，同比减少25.6%，较前值提高4.9pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为12534、546和1043万方，同比分别为-28.7%、-10.9%和-32.8%，较前值变动1.9pct、1.3pct和-2.2pct。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同比 1-3月累计竣工面积同比-20.7%，单月同比-22.1%。 1-3月份，全国累计竣工面积为15259万方，同比减少20.7%，较前值降低0.5pct；3月单月竣工面积为4864万方，环比减少53.2%，同比减少22.1%，较前值降低1.0pct。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为11148、448和1103万方，同比分别为-21.9%、-6.8%和-23.6%，较前值变动-1.7pct、7.7pct和-0.2pct。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 1-3月施工面积同比-11.1%，其中住宅施工面积同比降幅继续扩大。施工面积趋势性下行，拖累开发投资。 1-3月份，全国累计施工面积为678501万方，同比减少11.1%，较前值降低0.1pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为474580、28114和59247万方，同比分别为-11.7%、-8.6%和-11.8%，较前值变动-0.3pct、1.1pct和-0.3pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、1-3月销售金额累计同比-27.6%，销售面积-19.4% 1-3月商品房销售金额同比-27.6%，销售面积同比-19.4%，跌幅较上月小幅收窄。 1-3月份，全国商品房销售金额为21355亿元，同比减少27.6%，较前值提高1.7pct； 3月单月商品房销售金额为10789亿元，环比增长2.1%，同比减少28.5%。1-3月份，全国商品房销售面积为22668万方，同比减少19.4%，较前值提高1.1pct；3月单月商品房销售面积为11299万方，环比减少0.6%，同比减少23.7%。 本月延续1-2月的销售情况，金额降幅继续显著大于面积降幅，销售均价单月同比-7.6%维持较大的降幅。我们认为房价的下行从三四线蔓延至二线蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。其次是，2023年下半年特别是四季度以来房企有以价换量的现象带动的销售均价的大幅波动。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同比 1-3月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-30.7%、-23.4%，跌幅小幅收窄。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-30.7%、6.3%和1.5%，较前值变动2.0pct、-3.6pct和-11.0pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-23.4%、11.9%和4.8%，较前值变动1.4pct、-3.0pct和-12.5pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 1-3月东部、中部、西部地区销售同比均低位运行，东北地区累计同比跌幅有所收窄。 1-3月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为12726、3878、4227和525亿元，同比分别为-28.8%、-28.9%、-23.1%和-19.3%，较前值变动2.2pct、-0.3pct、2.2pct和6.4pct。3月单月东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为6525、1947、2003和314亿元，同比分别为-27.1%、-36.7%、-25.8%和-14.2%，较前值变动4.5pct、-3.1pct、4.5pct和11.5pct。 图表23：累计销售金额同比分区域 图表24：单月销售金额同比分区域 1-3月销售均价累计同比-7.6%；待售面积维持高位，同比+15.6%。 1-3月份，全国商品房销售均价为9421元/平，同比减少7.6%，较前值提高1.3pct；3月单月商品房销售均价为9549元/平，环比增长2.7%，同比减少6.3%。3月份商品房待售面积为74833万方，同比增长15.6%，较上月减少1136万方，其中住宅、办公楼和商业营业房待售面积分别较上月减少1042万方、增加91万方和减少191万方。 图表25：商品房销售累计均价及同比 图表26：商品房待售面积及同比 三、1-3月房企到位资金累计同比-26.0% 1-3月房企到位资金累计