销售额同比-25%预计下半年因基数降幅收窄，开发投资额同比-10.1%

1-6月统计局数据点评: 销售：1-6月销售金额累计同比-25.0%，面积同比-19.0%。1-6月份，全国商品房销售金额为47133亿元，同比减少25.0%，较前值提高2.9pct；销售面积为47916万方，同比减少19.0%，较前值提高1.3pct。其中，1-6月份住宅累计销售金额同比-26.9%，较前值变动+3.6pct。住宅累计销售面积同比-21.9%，较前值变动+1.7pct。展望2024年下半年，在同比基数偏低的背景下，下半年销售金额、销售面积同比降幅均可能出现一定程度的收窄，但从绝对量看依然处于近年较低水平，基本面的企稳修复仍需地产政策进一步加码乃至宏观经济政策的配合。 开工施工竣工持续下行，预计全年房地产开发投资额可能仍有较大降幅。销售作为先行指标，开工施工竣工是相对后置的指标，后置指标会跟上先行指标的节奏。新开工受到当前低迷的销售与融资环境、前期拿地数量少、城投拿地开工率偏低等因素影响，预计下半年维持较大降幅。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，叠加房企资金面持续承压，竣工节奏有所放缓，竣工面积同比承压。施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。 投资：1-6月份，全国房地产开发投资额为52529亿元，同比减少10.1%，较前值降低0.0pct；6月单月投资额为11897亿元，环比增长22.6%，同比减少7.4%。1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为39883、2160和3611亿元，同比分别为-10.4%、-5.6%和-13.2%。 新开工：1-6月份，全国累计新开工面积为38023万方，同比减少23.7%，较前值提高0.5pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为27748、964和2381万方，同比分别为-23.6%、-28.7%和-29.3%。 竣工：1-6月份，全国累计竣工面积为26519万方，同比减少21.8%，较前值降低1.7pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为19259、733和2007万方，同比分别为-21.7%、-28.1%和-18.9%。 施工：1-6月份，全国累计施工面积为696818万方，同比减少12.0%，较前值降低0.4pct。 资金：1-6月份，房企到位资金累计值为53538亿元，同比减少22.6%，较前值提高1.7pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-6.6%、-51.7%、-9.1%、-34.1%和-37.7%。个人按揭贷款、定金及预收款为主要拖累项。国内贷款降幅自5月开始收窄，城市房地产融资协调机制快速落地及推进产生一定边际效果。 除头部国央企仍保有债券市场融资能力，多数民企在销售回款仍承压、失去债券融资能力的背景下，资金面压力仍存。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度： 1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 统计局于2023年开始对房地产开发投资、商品房销售面积、金额等指标的增速按可比口径计算，因此出现上年同期基数调整的现象。本报告展示及讨论的所有同比累计值均按统计局披露口径。为保持图表历史走势之连贯，我们不根据披露同比值倒算调整后的历史基数，也不根据披露同比值计算调整后的单月同比值。 一、1-6月房地产开发投资额累计同比-10.1% 开工施工竣工持续下行，预计全年房地产开发投资额可能仍有较大降幅。销售作为先行指标，而开工施工竣工是相对后置的指标，后置指标会跟上先行指标的节奏。新开工受到当前低迷的销售与融资环境、前期拿地数量少、城投拿地开工率偏低等因素影响，预计下半年维持较大降幅。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，叠加房企资金面持续承压，竣工节奏有所放缓，竣工面积同比承压。施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。 1-6月房地产开发投资额同比-10.1%，6月单月同比-7.4%。 1-6月份，全国房地产开发投资额为52529亿元，同比减少10.1%，较前值降低0.0pct； 6月单月投资额为11897亿元，环比增长22.6%，同比减少7.4%。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 1-6月住宅开发投资额累计同比-10.4%，持续低位运行拖累开发投资额整体表现。 分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为39883、2160和3611亿元，同比分别为-10.4%、-5.6%和-13.2%，较前值变动0.2pct、-0.5pct和-1.0pct。6月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为9059、467和811亿元，同比分别为-5.9%、-7.9%和-14.1%，较前值变动-2.0pct、9.7pct和-7.3pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 1-6月东部地区开发投资额同比降幅扩大，其余地区同比低位运行。 1-6月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为31761、10432、9129和1207亿元，同比分别为-8.9%、-10.8%、-12.1%和-20.3%，较前值变动-0.1pct、-0.2pct、0.5pct和-1.1pct。6月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6867、2380、2234和416亿元，同比分别为-5.3%、-3.3%、-14.3%和-22.0%，较前值变动2.7pct、-2.6pct、-18.9pct和-5.8pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 1-6月新开工面积同比-23.7%，累计降幅小幅收窄。 1-6月份，全国累计新开工面积为38023万方，同比减少23.7%，较前值提高 0.5pct；6月单月新开工面积为7933万方，环比增长20.6%，同比减少21.9%，较前值提高0.7pct。分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为27748、964和2381万方，同比分别为-23.6%、-28.7%和-29.3%，较前值变动1.4pct、-3.8pct和-2.3pct。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同比 1-6月累计竣工面积同比-21.8%，降幅进一步扩大。 1-6月份，全国累计竣工面积为26519万方，同比减少21.8%，较前值降低1.7pct；6月单月竣工面积为4274万方，环比增长26.3%，同比减少29.7%，较前值降低11.3pct。 分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为19259、733和2007万方，同比分别为-21.7%、-28.1%和-18.9%，较前值变动-1.9pct、4.1pct和1.6pct。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 1-6月施工面积同比-12.0%，其中住宅施工面积同比降幅继续扩大。施工面积趋势性下行，拖累开发投资。1-6月份，全国累计施工面积为696818万方，同比减少12.0%，较前值降低0.4pct。分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为487437、28595和60690万方，同比分别为-12.5%、-9.3%和-12.3%，较前值变动-0.3pct、-0.2pct和-0.3pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、1-6月销售金额累计同比-25.0%，预计下半年在基数影响下同比降幅有所收窄 1-6月商品房销售金额同比-25.0%，销售面积同比-19.0%，降幅较上月有所收窄。 1-6月份，全国商品房销售金额为47133亿元，同比减少25.0%，较前值提高2.9pct； 6月单月商品房销售金额为11468亿元，环比增长50.9%，同比减少13.8%。1-6月份，全国商品房销售面积为47916万方，同比减少19.0%，较前值提高1.3pct；6月单月商品房销售面积为11274万方，环比增长52.6%，同比减少13.8%。 在基数变低的影响下，预计下半年销售同比降幅会有所收窄，但销售真正企稳修复仍有待政策持续释放加码。2024年以来，全国范围销售金额降幅显著大于面积降幅，我们认为原因之一是，房价的下行从三四线蔓延至二线蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。其次是，2023年下半年特别是四季度以来房企有以价换量的现象带动的销售均价的大幅波动。展望2024年下半年，在同比基数偏低的背景下，下半年销售金额、销售面积同比降幅均可能出现一定程度的收窄，但从绝对量看依然处于近年较低水平，基本面的企稳修复仍需地产政策进一步加码乃至宏观经济政策的配合。从目前政策放松节奏推演，我们认为年内能够预期的政策包括：北京上海深圳限购限贷的进一步放松、公积金政策的进一步加码、房贷利率及交易税费的进一步下调、收储相关政策落地及推进、“三大工程”继续推进等。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同比 1-6月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-26.9%、-21.9%，跌幅小幅收窄。 分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-26.9%、-9.0%和-9.7%，较前值变动3.6pct、-4.2pct和-7.5pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-21.9%、-4.8%和-3.5%，较前值变动1.7pct、-2.3pct和-5.3pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 1-6月东部、中部、西部地区销售同比均低位运行。 1-6月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为28924、8481、8528和1200亿元，同比分别为-25.4%、-26.7%、-23.0%和-17.8%，较前值变动3.8pct、1.6pct、1.5pct和1.4pct。6月单月东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为7