1-6月统计局数据点评：上半年销售额同比+1.1%，开发投资额同比

房地产开发 1-6月统计局数据点评: 证券研究报告|行业月报 2023年07月17日 上半年销售额同比+1.1%，开发投资额同比-7.9% 投资：2023上半年累计房地产开发投资额同比-7.9%，6月单月同比-10.3%。1-6月份，全国房地产开发投资额为58550亿元，同比减少7.9%，较前值降低0.7pct；6月单月投资额为12849亿元，环比增长26.1%，同比 减少10.3%。上半年全国大部分城市土地供应规模继续下滑、房企整体拿地 增持（维持） 行业走势 意愿偏低，导致全国整体土地成交规模处于低位，叠加房企新开工意愿不高、 施工面积趋势性萎缩（2-3年），上半年累计开发投资额同比跌幅进一步扩大。 我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和 12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 新开工：上半年累计新开工面积同比-24.3%，其中住宅新开工面积同比-24.9%。1-6月份，全国累计新开工面积为49880万方，同比减少24.3%，较前值降低1.7pct；6月单月新开工面积为10157万方，环比增长19.5%， 同比减少30.3%，较前值降低2.9pct。新开工整体表现较弱，一方面由于2022年房企拿地规模萎缩，今年上半年拿地规模继续下行，影响开工面积；另一方面在新房销售承压的背景下，房企新开工意愿不足，且2022年城投获取的项 16% 0% -16% -32% 房地产开发沪深300 目开工率较低。 竣工：上半年累计竣工面积同比+19.0%，单月竣工面积环比+46.5%。1- 6月份，全国累计竣工面积为33904万方，同比增长19.0%，较前值降低 0.6pct；6月单月竣工面积为6078万方，环比增长46.5%，同比增长16.3%， 2022-072022-112023-032023-07 作者 较前值降低8.1pct。上半年竣工同比增长，一是因为2022年上半年基数较 低；二是目前竣工节点对应的是2021年销售的高点；三是保交楼正在逐步取得进展，目前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。我们预计全年竣工增长8%-12%。 销售：上半年累计商品房销售金额同比+1.1%，销售面积同比-5.3%。1-6月份，全国商品房销售金额为63092亿元，同比增长1.1%；6月单月商品房销售金额为13305亿元，同比减少19.2%。1-6月份，全国商品房销售面积 为59515万方，同比减少5.3%；6月单月商品房销售面积为13075万方，同比减少18.2%。上半年销售金额录得正增长，主要是积压的需求在2、3月集中释放、推动销售冲高贡献的，但4、5、6月整体市场情绪逐月回落，如果下半年延续最近3个月新房销售的趋势，则下半年销售可能会二次探底。此外，不论是销售端还是拿地端，金额表现均好于面积表现，开发商与地方政府跟踪的是金额，而产业链跟踪的是面积。我们认为当前市场仍需政策支持呵护，可放松的方向包括一线城市限购限贷放松、中央层面推动棚改等。资金：上半年房企到位资金累计同比-9.8%，国内贷款、自筹资金等资金来 源持续承压。1-6月份，房企到位资金累计值为68797亿元，同比减少9.8%， 较前值降低3.2pct；6月单月到位资金为12839亿元，环比增长18.8%，同 比减少21.5%。上半年房企到位资金在地产“三支箭”、金融16条等政策支持以及2、3月销售相对较好的环境下，同比依然为负。从细分来源看，除个人按揭贷款同比为正外，其余包括国内贷款、自筹资金等资金来源表现欠佳，整体房企融资端持续承压。7月央行等两部门发布通知，延长“金融16条”支持政策，其中一方面是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。 投资建议：维持“增持”评级。中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑 赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W28：本周新房成交同比-38%延续低迷，央行延长房企融资端支持政策》2023-07-162、《房地产开发：2023W27：7月首周新房销售进一步下探，房企将迎来债券到期高峰》2023-07-09 3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：6月百强销售额环比微增9.5%，市场情绪持续走弱》2023-07-02 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、上半年房地产开发投资额累计同比-7.9%3 二、上半年累计销售金额同比+1.1%，销售面积同比-5.3%6 三、上半年房企到位资金累计同比-9.8%，融资端持续承压9 四、投资建议11 风险提示11 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）4 图表7：累计投资同比增速分区域（%）4 图表8：单月投资同比增速分区域（%）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同比5 图表11：累计竣工面积及同比5 图表12：单月竣工面积及同比5 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%）6 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%）6 图表15：累计施工面积及同比6 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%）6 图表17：商品房销售金额累计值及同比7 图表18：商品房销售金额单月值及同比7 图表19：商品房销售面积累计值及同比7 图表20：商品房销售面积单月值及同比7 图表21：累计销售金额同比分业态7 图表22：累计销售面积同比分业态7 图表23：累计销售金额同比分区域8 图表24：单月销售金额同比分区域8 图表25：商品房销售累计均价及同比8 图表26：商品房待售面积及同比8 图表27：房企到位资金累计值及同比9 图表28：房企到位资金单月值及同比9 图表29：各项资金来源占比（%）9 图表30：各项资金来源累计同比（%）9 图表31：国内贷款累计值及同比10 图表32：利用外资累计值及同比10 图表33：自筹资金累计值及同比10 图表34：定金及预收款累计值及同比10 图表35：个人按揭贷款累计值及同比10 图表36：其他到位资金累计值及同比10 说明：报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，对于所有涉及基数调整的科目，本报告均按照同比披露值倒算历史基数。 一、上半年房地产开发投资额累计同比-7.9% 2023上半年累计房地产开发投资额同比-7.9%，6月单月同比-10.3%。 1-6月份，全国房地产开发投资额为58550亿元，同比减少7.9%，较前值降低0.7pct； 6月单月投资额为12849亿元，环比增长26.1%，同比减少10.3%。 上半年全国大部分城市土地供应规模继续下滑、房企整体拿地意愿偏低，导致全国整体土地成交规模处于低位，叠加房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3年），上半年累计开发投资额同比跌幅进一步扩大。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和 悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同比 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） -7.9% 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/06 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 0 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 环比（%，右轴） 60% 50% 26.1%40% 30% 20% 10% 0% -10% -10.3%-20% -30% 2023/06 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/06 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 0 -7.3% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2023/06 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 0 环比（%，右轴） 60% 50% 40% 24.5%30% 20% 10% 0% -10% -10.4%-20% -30% -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 上半年住宅、办公楼、商业营业用房累计投资同比-7.3%、-7.6%、-17.4%。 分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为44439、2332 和4205亿元，同比分别为-7.3%、-7.6%和-17.4%，较前值变动-0.9pct、-1.6pct和0.8pct。6月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为9630、507和944亿元，同比分别为-10.4%、-12.9%和-14.5%，较前值变动0.9pct、-18.9pct和6.6pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） -7.3% -7.6% -17.4% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 住宅办公楼商业营业用房 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 住宅办公楼商业营业用房 -10.4% -12.9% -14.5% 2023-06 2023-04 2023-02 2022-12 2022-10 2022-08 2022-06 202