路劲年报 2023

集团简介 ROADKINGINFRASTRUCTURELIMITED（路劲基建有限公司*） RoadKingInfrastructureLimited（路劲基建有限公司*）是一家在内地及香港经营的前列房地产发展商，致力于发展优质住宅项目；亦是一家从事投资及营运收费公路的先行者，在公路业务拥有近30年经验，并于二零一九年成功进入东南亚市场，是内地和香港的高速公路公司中，首家投资印尼高速公路并参与经营管理的企业。路劲现时持有的房地产资产组合主要位于长三角地区、渤海湾地区及大湾区，土地储备约360万平方米。截至二零二三年十二月三十一日，收费公路项目组合包括位于内地的四条高速公路及位于印尼的四条高速公路，皆位处主要的经济走廊，总里程约610公里。 *仅供识别 目录 2 财务概览 4 主席报告 12 行政总裁报告 17 主要奖项 19 管理层讨论及分析 62 董事及高级管理人员 67 董事会报告 78 企业管治报告 93 环境、社会及管治报告 152 词汇 155 集团资料 F-1 独立核数师报告经审核综合财务报表 F-7 –综合损益表 F-8 –综合损益及其他全面收益表 F-9 –综合财务状况表 F-11 –综合权益变动表 F-13 –综合现金流量表 F-16 –综合财务报表附注 F-140 财务摘要 财务概览 （人民币百万元） 物业销售额（包括合资及联营企业项目） －内地项目 －香港项目 高速公路项目路费收入 （百万港元） 集团收入 集团分占合作╱合资及联营企业之收入 集团收入及集团分占合作╱合资及联营企业之收入 收费公路项目现金分成 （包括收费公路项目偿还之股东贷款）年度（亏损）溢利 本公司拥有人应占年度（亏损）溢利本公司拥有人应占权益 资产总额 银行结存及现金 本公司拥有人应占每股资产净值（港元） 3% 截至十二月三十一日止年度 二零二三年 二零二二年 二零二一年 二零二零年 二零一九年 26,555 41,710 39,562 42,193 42,224 1,095 313 12,922 1,854 541 27,650 42,023 52,484 44,047 42,765 3,906 3,716 3,779 2,725 3,162 13,075 17,156 24,678 24,196 21,495 12,953 12,102 14,153 7,587 9,673 26,028 29,258 38,831 31,783 31,168 501 636 604 465 689 (3,761) 459 1,984 2,784 3,677 (3,962) (495) 1,028 1,723 3,028 15,696 20,246 22,337 20,928 18,866 73,146 90,002 108,236 103,281 90,788 5,480 8,262 12,600 14,056 14,451 20.95 27.02 29.81 27.93 25.18 二零二三年房地产项目收入贡献按地区分析 （包括合资及联营企业项目） 二零二三年高速公路项目路费收入贡献按地区分析 6% 33% 32% 26% 39% 14% 25% 长三角地区大湾区 10% 河北省 12% 安徽省 渤海湾地区 其他地区 湖南省山西省 爪哇，印尼 苏门答腊，印尼 2路劲基建有限公司 财务概览（续） 业务收入 （包括分占合作和合资及联营企业之收入） （百万港元） 本公司拥有人应占权益 （百万港元） 31,168 31,783 38,831 29,258 26,028 18,866 20,928 22,337 20,246 15,696 28,185 1,557 1,426 30,183 1,303 297 35,353 1,922 1,556 26,840 1,892 526 23,514 1,874 640 2019202020212022202320192020202120222023 房地产分部收费公路分部 产业分部 土地储备 （包括合资及联营企业项目） （平方米） 资产总额 （百万港元） 7,350,000 7,040,000 6,520,000 4,690,000 3,570,000 90,788 103,281 108,236 90,002 73,146 5,940,000 1,410,000 5,660,000 1,380,000 5,390,000 1,130,000 3,610,000 1,080,000 2,590,000 980,000 20192020202120222023 房地产分部产业分部 20192020202120222023 净权益负债比率 （%） 本公司拥有人应占每股资产净值 （港元） 727273 63 52 25.18 27.93 29.81 27.02 20.95 2019202020212022202320192020202120222023 二零二三年年报3 主席报告 单伟彪 主席 二零二三年，集团股东权益大幅度减少了港币45.50亿元，每股净值减少22%至港币20.95元。自从二零一七年五月改组管理团队以来，累计每股股东权益增加（包括期间宣派之股息视为计算股东权益的一部份）为44%，即平均每年复利增长为5%，可说是个不合格的成绩了。 二零二三年集团全年物业销售总额（包括合资及联营企业项目）为人民币276.50亿元，全年营业收入及股东应占亏损分别为港币130.75亿元及港币39.62亿元。 二零二三年，集团的亏损主要来自： 1）产业投资及资产管理业务 这一年，集团在这业务上亏损了港币20.74亿元，这里包括利息成本和减值拨备，目前看不到在这业务上有复苏迹象。 4路劲基建有限公司 主席报告（续） 2）房地产开发业务 集团的毛利率从二零二二年的17%下跌至二零二三年的毛亏率5%。这里有两个原因，一是集团本身的销量相比二零二二年大为减少；更重要的是二零二三年市场气氛十分低迷，绝大部份民营开发商，为了争取现金流以暂解决燃眉之急，他们别无选择，祗可以减价来促销。为争取现金回流，路劲被逼减价，有不少项目不得不以亏本的价格以争取现金回笼，所以二零二三年集团产生第一次的毛亏约为港币6.48亿元。 3）汇兑损失 二零二三年人民币兑美元汇率整体仍在下跌，再次为集团带来损失。这个汇率差异在帐面上对集团的财务报表造成了港币6.62亿元的亏损。由于美国利率即将达到上限，我们希望二零二四年不必再面临这样的损失。 很遗憾，纵使在二零二三年中央政府推出多轮的“救市措施”，但直至如今，这些政策╱行动收效甚微，整体楼市仍然向下行。去年我曾说“未来两年大家都要过苦日子”，恐怕今天我又需重覆这一句老话。 业务分析 集团业务分为以下三部分： 甲）收费公路业务 1）中国内地 在二零二三年，集团被逼作了一个痛苦的决定，出售了四条公路，也同时放弃了三十年前“路劲”公司涉足的中国公路市场。大家可以理解，这个决定是十分困难的。鉴于集团面对沉重的还贷压力，而大部份都在未来两到三年要偿还，但几乎所有香港银行一见到公司参与中国房地产业务，就尽量远离，不想沾手。集团未来三年在境外要偿还的债券及银团贷款本金约港币150亿元，加上每年需要支付的利息，在当前低迷的香港和内地楼市，很明显的是，如果要生存，集团首要任务是尽快减低借贷规模。经过数轮讨论，得出的结论是出售中国公路是目前最好的选择。我们经过了数个月的讨价还价，集团在二零二三年十一月和招商局集团签了买卖合约，出售路劲的四条公路，即保津高速公路、长益高速公路、龙城高速公路及马巢高速公路，代价约为人民币44亿元。 该交易预计于二零二四年上半年完成，扣除所需要的各种费用及税费后，路劲估计将收到净现金约人民币40亿元，这对降低路劲的借贷有明显的帮助。当然，现时祗解决了部份压力，集团未来的挑战仍是非常严峻的。 二零二三年年报5 主席报告（续） 2）印尼 今年印尼的净收入有大幅增长，主要因为今年新增SB高速公路的全年收入贡献及于二零二三年成功申请提高公路收费率，集团的四条公路全年收入人民币14.77亿元，高于二零二二年约58%，按股权比例分占利润则为港币2.52亿元，较二零二二年增加约港币1.23亿元。 鉴于收费的加价是下半年才获批的，且疫情限制解除后也没多久，所以各条高速公路实际收入增加不是太明显。但集团预期在二零二四年及以后，我们可以见到大幅度的收入及利润增长。 在不少的坏消息里，也许印尼公路的表现是唯一的亮点，也暂时证明了集团四至五年前决定投资印尼是对的。 乙）房地产开发业务 去年我曾提过：“今年有可能是路劲进入这业务以来最黑暗的一年”，很明显我没有想到二零二三年会更差，恐怕甚至二零二四年也不会有好转。其实，目前的骨牌效应已经传到了香港，而二零二三年香港房价至少也跌了10%，看来还会延续至二零二四年的上半年，我在稍后再谈这方面的问题。 1）中国内地 在二零二三年初疫情限制被解除后，在最初的一两个月，我们看见交易的大量增加，但可惜，这祗是昙花一现。其后，就是价格和成交的不断下降，直至年底，即使中央政府在期间曾推出不少“政策”去“救”楼市，但看来所有政策的效果都不明显。中央政府也鼓励银行不分国企或民企，借贷给有需要的企业。但很自然地，任何一个银行家，倾向于借贷给国企，因为就算最后出了问题，银行是不会被责备的，但如果借了给民企而最后出现坏账，他就要负全责了。 结果就是，所有民营的发展商都缺乏新资金，他们的问题全没减轻，正如今年我们所见的，每家民营企业的选择不外乎下面几项： i）“躺平”而放弃挣扎，在二零二三年我们看见不少例子，而这样的现象没有停下来的迹象，二零二四年除非市场环境有大改善，这个现象仍会继续； ii）以任何价格尽快卖出他们手上积压的房子╱车位╱商场，希望可以换回现金，以助他们渡过新的一天，根本顾不上这样所带来的长远损失及后果，实际上这祗不过是把不可免的痛苦往后推，抱着幻想，希望奇迹会出现； iii）有些企业，或许尚有些好的资产也开始放盘，希望通过出售而收取的现金能减轻他们偿还债务利息和本金的压力；及 iv）也有企业尝试面对所有债主，商讨延后还款期，或豁免部份的债务。今年内，我们见证了不少这些例子，也包括了不少大型企业。事实很多企业也没有其他选择。 6路劲基建有限公司 主席报告（续） 路劲当然不能例外，在如今的经营环境下，集团亦没有其他选择，采取了以下的策略： i）以低于市价或甚至成本价出售手上的余货，尽早回流现金，去减债或支付必需的日常开支； ii）减少土地的买入。今年路劲参加的土地拍卖，都是那些“倒挂”的，即是二手楼的价格比政府批出的那土地建成后能卖的更贵，而为了减少财政负担，路劲会找一个合作伙伴来分担。在这种特殊招拍情况下，大家要以“摇号”来决定谁是胜出者。集团今年比较幸运，有两次摇号都摇中了，也因如此今年买了两块地；及 iii）集团现有的项目大量下降，所以集团被迫大量优化人员，简化营运架构，更要求每位留下来的同事承担更多的职责。 在这个困难的环境下，我们希望以上所做一切能帮助我们渡过这个难关。而纵使路劲能顺利过渡这难关，路劲肯定会变相成为规模较细的开发商，那时我们很大程度上需要重头再来。 以上种种困难，都反映在残酷的现实中： i）今年的房地产总营业额是人民币11万亿元，比去年的人民币13万亿元减少； ii）八成半以上的土地都是由央企或地方城投拿到，民营发展商拿的地不到一成半，有许多民企整年也拿不到地，全是因为现金流非常紧张；及 iii）很多大型民营发展商不是违约，就是重组债务，或者有些在挣扎了一段时间后破产。 我个人的看法，基本上这是整个经济不振的影响，失业率高，国内现有良好的投资机会又不多，这也导致大部份人在这阶段不愿意投资，尤其是购买贵价商品，更不要说买新房子。如果我们以香港之前经历过的房地产低潮，这个周期不会太快完的，而房价反弹肯定也是在经济复苏之后一年