路劲年报 2022

年报 2022 ii路劲基建有限公司 集团简介 路劲基建有限公司 路劲基建有限公司是一家在内地及香港经营的前列房地产发展商，致力于发展优质住宅项目；亦是一家从事投资及营运收费公路的先行者，在公路业务拥有近30年经验，并于二零一九年成功进入东南亚市场，是内地和香港的高速公路公司中，首家投资印尼高速公路并参与经营管理的企业。路劲现时持有的房地产资产组合主要位于长三角、渤海湾地区及粤港澳大湾区，土地储备约470万平方米。而目前收费公路项目组合包括位于内地的五条高速公路及位于印尼的四条高速公路，皆位处主要的经济走廊，总里程约670公里。 二零二二年年报1 目录 2财务概览 4主席报告 10行政总裁报告 14主要奖项 16管理层讨论及分析 62董事及高级管理人员 67董事会报告 83企业管治报告 98环境、社会及管治报告 148词汇 151集团资料 F-1独立核数师报告 经审核综合财务报表 F-7–综合损益表 F-8–综合损益及其他全面收益表 F-9–综合财务状况表 F-11–综合权益变动表 F-12–综合现金流量表 F-14–综合财务报表附注 F-140财务摘要 财务概览 二零二二年截至十二月三十一日止年度 （人民币百万元） 物业销售额（包括合资及联营企业项目）—内地项目—香港项目 （百万港元） 集团收入集团分占合作╱合资及联营企业之收入集团收入及集团分占合作╱合资及联营企业之收入收费公路项目现金分成 （包括内地收费公路项目偿还之股东贷款） 年度溢利本公司拥有人应占年度（亏损）溢利本公司拥有人应占权益资产总额银行结存及现金本公司拥有人应占每股资产净值（港元） 二零二一年 二零二零年 二零一九年 二零一八年 41,710 39,562 42,193 42,224 34,503 313 12,922 1,854 541 – 17,156 24,678 24,196 21,495 22,365 12,102 14,153 7,587 9,673 4,624 29,258 38,831 31,783 31,168 26,989 636 604 465 689 827 459 1,984 2,784 3,677 3,699 (495) 1,028 1,723 3,028 2,988 20,246 22,337 20,928 18,866 17,398 90,002 8,262 108,236 12,600 103,281 14,056 90,788 （附注） 14,451 78,95211,793 27.02 29.81 27.93 25.18 23.22 附注：因对收购高速公路合资企业而支付给卖方的或然代价作出修改而重列二零一九年的数字。详情载于二零二零年经审核综合财务报表附注20(d)。 收入贡献按地区分析 二零二二年房地产项目 (包括合资及联营企业项目) 2% 二路零费二收二入年贡高献速按公地路区项分目析 6% 13% 19% 38% 23% 10% 长三角地区渤海湾地区 62% 粤港澳大湾区其他地区 14% 河北省湖南省 13% 安徽省爪哇，印尼 山西省苏门答腊，印尼 2路劲基建有限公司 业务收入(包括分占合作╱合资及联营企业之收入) (百万港元) 财务概览（续） 本公司拥有人应占权益 (百万港元) 38,831 31,168 31,783 29,258 22,337 26,989 17,398 18,866 20,928 20,246 23,823 28,185 30,183 35,353 26,840 1,575 1,591 1,557 1,426 1,303 297 1,922 1,556 1,892 526 2018201920202021 2022 2018201920202021 2022 房地产分部收费公路分部 产业分部 物业销售额(包括合资及联营企业项目) (人民币百万元) 资产总额 (百万港元) 34,503 42,765 44,047 52,484 42,023 78,952 90,788 103,281 108,236 90,002 31,648 39,962 42,71251,55741,254 2,8552,8031,335927769 2018201920202021 2022 2018201920202021 2022 房地产分部产业分部 土地储备(包括合资及联营企业项目) (平方米) 本公司拥有人应占每股资产净值 (港元) 8,000,000 7,350,000 7,040,000 6,520,000 23.22 25.18 27.93 29.81 27.02 4,690,000 6,400,000 5,940,000 5,660,000 5,390,000 3,610,000 1,600,0001,410,0001,380,0001,130,0001,080,000 2018201920202021 2022 2018201920202021 2022 房地产分部产业分部 二零二二年年报3 主席报告 单伟彪 主席 为 二零二二年，集团股东权益减少了港币20.91亿元，每股净值减少9%至港币27.02元。自从二零一七年五月改组管理团队以来，累计每股股东权益增加（包括期间宣派之股息视为计算股东权益的一部份）78%，即平均每年复式增长为10%，表现不算出色。 二零二二年集团全年物业销售总额（包括合资及联营企业项目）为人民币420.23亿元，全年营业收入及股东应占亏损分别为港币171.56亿元及港币4.95亿元。 二零二二年，集团的业绩主要受到以下不利因素的影响： １）房地产开发业务 由于中国内地市场情绪不佳，集团毛利率从二零二一年的22%下跌至二零二二年的17%，实际毛利则由二零二一年的港币54亿元下跌至二零二二年的港币29亿元。 4路劲基建有限公司 ２）汇兑损失 主席报告（续） 因今年美国不断加息，导致人民币兑美元的汇率由原来的人民币6.4元兑1美元下跌至年底接近人民币7.0元兑1美元（视时间而定），仅这个汇率差异在账面上就对集团的财务报表造成账面亏损港币13亿元。 ３）产业投资及资产管理业务 在这业务上，集团今年录得亏损港币12.72亿元，包括利息成本和减值拨备，这个教训对路劲来说太痛苦了。 未来两年对路劲来说是个挑战，我在后面会再作出详细表述。 业务分析 集团业务分为以下三大部份： 甲）收费公路业务 1)中国内地 二零二二年，疫情的存在难免影响着各行各业，对中国内地来说更是如此，因为在相当长一段时间里，一个又一个城市被封闭或对进出其他城市╱省的交通流量施加限制，最引人注目的当然是上海，整整封闭了近三个月。在这些因素影响下，集团内地公路项目的总车流量由二零二一年的1亿架次下跌到今年的8,300万架次，也因此集团的总路费收入为人民币27.82亿元，比去年的人民币31.53亿元下跌12%。 2)印尼 可幸的是，我们在印尼高速公路表现比原预算好得多，今年三条高速公路的车流量比去年增加了25%，再加上集团成功申请在合约允许的加价。因此今年三条高速公路的总路费收入为人民币8.9亿元，比二零二一年增加42%。如果把集团新购入的第四条高速公路的一个月路费收入也算进去，那总路费收入就是人民币9.34亿元，比二零二一年多出49%。因此，根据我们的股权比率，今年确认净利港币1.29亿元。这是一个好现象，因为集团当初投资印尼的公路时，预计要到二零二四或二零二五年才能有净利，但经过大家的努力，我们把这个能有净利的时间提早两年。而往前看，如果没有不可预测的因素，集团在印尼公路上每年所能得到的利润将迅速上升。印尼高速公路对路劲利润的贡献在不久将来会比集团在中国的利润更大，我在后面再谈。 乙）房地产开发业务 1)中国内地 今年有可能是自路劲进入这业务以来最黑暗的一年。去年我曾预警股东在我们前面会有两至三年的苦日子，不幸我这次言中了，而现实比我当初预估还严重，我在这里介绍一下今年实际的情况： 1.1)疫情几乎影响到中国内地的所有经济活动，房地产当然不可能例外； 1.2)面对严重的现金流短缺，几乎所有地产商都急于出售手上的存货，有些甚至大幅降价希望能换回一些现金，以支持他们运作下去，和希望能偿还到期的债务（许多人在这方面失败，有些失败得挺彻底）。在这个大环境下，路劲亦不能独善其身，被迫降低价格加入竞争，以维持一定的销售量； 二零二二年年报5 主席报告（续） 1.3)美元长期债几乎销声匿迹，很多大型民营地产商不断传出违约消息，这更打击了购房者的信心； 1.4)今年在公开拍卖土地的场合里，八成以上的土地是由国企╱央企或是各城市的“城投”取得，民营企业几乎绝迹拍卖场合； 1.5)同时，整个房地产规模却在缩小，由二零二一年的销售总额人民币十八多万亿元，减至二零二二年的人民币十三多万亿元，而看来这会是未来两三年的趋势； 1.6)年末，中央政府推多了许多新政策，以减轻开发商的负担，可是绝大部份这些政策的受益者为国企╱央企，只有极少数的民营开发商得益； 1.7)对路劲来说，面对这些困境，集团亦无选择，只可以： i)以较低的价格套现存货，以使路劲有足够的现金来支付到期贷款╱债券的利息及本金； ii)减少买入新地，因此今年我们只是购入了两块新地；及 1.8)因为上述原因，大家看到我们的毛利和净利都有大幅度下降，这个当然影响了整个集团的业绩。我将在展望部分详述这一情况。 2)香港 香港的情况比内地稍好，山水盈所有单位都已售罄，只剩下少许车位。 在晋环项目，我们共售出了574个单位，而至本报告日收到现金港币约130亿元。这些单位已逐步交付予业主，而剩下单位我们计划在二零二三年年中左右推出发售。 至于集团扫管笏项目，建筑工程进行顺利，目前计划于二零二三年年中推出发售。 二零二一年，集团购入一块在青山公路的土地，土地面积为1,860平方米，目前正在申请改变土地用途的许可，我们期望二零二三年内能取得同意╱批准。 二零二二年，香港的市场气氛低迷，房价平均下跌约10%。但自从中国放寛疫情管控措施之后，市场气氛逐渐转好。 丙）产业投资及资产管理业务 在疫情仍严峻情况下，这个分部（包括文旅业务、商业中心和资产管理）自然受到特别大打击。今年集团在这分部录得亏损（利息和减值拨备）港币12.72亿元。集团需要时间去解决这方面的问题。 6路劲基建有限公司 主席报告（续） 展望 中国内地房地产的未来受许多因素影响，有值得乐观和比较悲观的，分析如下： 1)乐观因素： 1.1)最关键的是最近中国内地解除了所有关于疫情的管制，商业活动大致回复至疫情前的正常状态。 1.2)最近，中央政府不断推出种种对房地产有利的政策，比如减息等来增加人民置业的信心。二零二三年春节后，我们可以看见成交量大增，可是现在还不能肯定这是个暂时的“小阳春”或是个大势的改变。但最起码的是，现时所有人都明白房地产还是一个重要的支柱产业，也是占国家总产值的一个主要部份（约10%），而以后也会永远存在。政府的总体目标应该引导这个行业走向一个良性循环，不可任意一刀切，变成恶性循环。 1.3)光是看中国内地二零二三年的首两个月的经济数字，经济反弹十分强劲，所以有许多经济学家都估计二零二三年中国内地的经济增长肯定会超过5%，甚至亦有人估计会达至6%！这对中国内地来说是个好消息，自然对地产开发业务更是如此。 1.4)现在看来，显然政府的首要任务是恢复经济。光是二零二三年的首两个月，已经有大批招商团由内地各城市来香港（及其他地方）招商引资，鼓励商家去投资中国内地，而这些招商团大都由市长带领，可见对其重视之一斑。 1.5)与美国不断推高利率相反，中国内地很多银行并未跟随美国加息，而是在降低贷款利率，尤其是楼宇按揭利率。 2)当然，并不是所有外在因素都对房地产有利，我们可以预见未来几年不利的客观环境： 2.1)中美之间的紧张关系╱不和气氛，看来在未来四、五年仍会如此，因为实在看不到事态有任何改变或缓和的现象。