2024中国房地产市场展望

世邦魏理仕 中国区研究部 智志投资 2024 中国房地产 市场展望 年年度度报报告告 2024年2斤 报告目录 宏观经济 写字楼 仓储物流 零告物业 大宗投资 E0 06 12 18. 24 x3021C3CINC 宏观经济 2024年中国经济预计塔长4.6%，后民消费讲一步修复足丰要动力。 ，财政政策造追加力，配合货币政策继续宽松，发力作动产业升级 转型和促进内书： 政策松绑效应遂步放，仕宅消售右垒在年内企稳： #2021C3CIN: 世记世克！ 图表1：全球利4国经济洁长预训 ■中国 ■全球 8.3 5.n 6.3 5.2 4.6i 4.2 4.0 4.0 3.03.1 2.6 7,7 2.8 2.9 2.2 2.1 2.6 -3.1 2019 2C20 2021 2022 2023 2C24F 2025F 2025F 2027F ：世，202年 消费复办足2024年巾国经济增长的正要动力 2023年，口国经济在结束三年凌但后返派式复苏，GDP司比坨长 5.2%，云基效影响后20222023二平均增述为4.135、率 2024年：我们预计口同经济将进一步向常态化运行的潜在洁速回归： 全年有望录得4.6%均GDP培长： 是己消还的进一修复是今年经济增长的十要动万：伴的忘情“ 痕效应”进一步减弱和就业市场的速步改差，202年居民消业信逆底部治一，并推动芯信期间的起额储菌持续释放。 2024年才政政带定调“适度如力、提质塔效：去年四季虑十央财政.盖发1万亿元特债，赤率升至3.89%，彰丘了宽7政以移.益 的法心今年则政现算赤字率或将级续灾破常午3的的约宋，实财 收在对三注放先进制汽业资形成支控的引时，支出结有望进 步向社会保穿和公共服务等民生领坛恒斜，以而更好批发小促消变， α2021C3CIN: 世克！ 图表2：中巨存款注名金率与贷款市场报价利率（LPR） 大型金硅列控存准率（96) (亡栏) 年期LPR(35; （右） 五年期LPR（35; （右 13.5 5.C. 1.8 13.0 4.6 12.5 12.0 4.2 11.5 4.C 3.8 11.0 3.6 10.5 3.4 10.3 3.2 9.5 U"E 月 2021-6月 2022二9.月 2023三6月 2020三9月 2023-3月 2019=9.月 66=17.07. 6E=07.07. 2019年12月 2021年12月 202C年12.H 2022年12月 数：可，1747月 货与政求我将保持运度宽控，2月5日灾行将存款汇备会率进一步上 调0.5个百分点，释改约1万亿元的长期翌金：2月20日，5年期 LPR大南证降25个本点全3.95%监层对房地产行业信资 持不审加独，纤营牛物业资款新政将今年内的贷款用途持大至尝还房地广开发企·及集团控股公三存款债务和公于市场违券，而 名均房地产项日“白名兰”也拨连出炉。 房芯产销生市场方面，2023会国商品1当销面识9.5亿一方米：同比下降8.7%：但臣较027年大-次窄186个百公点。2023年卜平年以来，降低二套房首付比例和贷款利率兰支清合 理住实无求措接连落地，超大特大城市城口对改追如这准注， 市近期州宝布不于对120平方米以上件房限购，成为实质性 松部退均的首个一线燃中，延若上述政策效果逆步叠加和释放！ 我们预计注字铛将于年内企稳， 2024年国内制造业尽管将面临部分新兴行业产能过到的挑战， 但欧关工要经法体库存周期含近底部以及政觉端时高技术制近业 的持缺支法淘助制造业投资保持得定培长 #2021C3CIN: 2024年写字楼租货需求温和复苏，净及纳量预计达400万平方米，与 2019年相当；但充咨的新塔供应将令供来平持续有利于租户方。 非银金动和互联网需求改善，人工智能和先进制造带米培串需求： 川级需求将持续流入一线减市新兴商务区：办公品质川级是文期趋势。 写字楼 :2021C3CIN: 世 提升外资求 表3：全国马字净动量预汉 净吸纳量 年均证 SC 7C0 5C0 2015-2C19午均值 5C 202C2022位 万半方米 4G0 3C0 200 1C3 2015 2016 2017 2018 2:019 2020 2021 2022 2023 2024F2025F2025F 扫标：七效理开2，202312月 2023年写字楼租市场复苏不及预期，全净吸纳量为277 万产方关，玛高于2022什的历安最低值。 展2024年，连若中国经济述步向高贡呈单长迈过，个业经 营预期妥说情影响后日千明朗，“楼赁示求将底部回 升：CBRE预计2024年全国净吸纳量达400半力米，为 禁27年均值的，与219年水平相当： 租户扩张意原皓强于疫情三年 CBRE2023年中F区写字楼户证查”显示：未来三年42%的受访个业计戈增加国内刃公可积，扩法意愿较有三 （20202022年）的37%抢升， 高能级政策接连出台提振民营和外资企业信心 2023年下三年以求，促违民营资济发要壮大为“31条”、优 化外旁投资不地的“25条”兰顶层政觉接达出台，限除买外资企业市场准入垩挚：提振投资信心，元化营商环境： 施方案（2023—2027年））将制度创新和高水平开效方面 进步交破，有序放宽电信服务、医疗促志等少资准入以气 支持符合条件的外编人才扩门元内企业费务等诺逆计将大 治、求华信心 2024年写完楼和凭需求温和复折 x3021C3CIN: 图表4：金融二科技行业工要上市企业营收年普逗预测 科技五联划 金即 355c 285c 205: 125: 45: -45: -1251: 2026 2G21 2022 2023 202-1F 2025F 科二：达定料专个业F·牌伊、F手片、主风、京系书、行自、、网行品、、小心米业、计行家、家三利手设：行杂、品企托业银F中行性、奔、一广三发人让类、、三净通充计保、、一三和所 中万益汇、中国河、一信提、三召文、 欧来买：1报或理位动克，234月 根法capitallQ对费企业的高收测，两大写享楼格求刀行业胡和 互联测行业增长预期将木求均三法续次善，这将为2024年写字楼租负 市汤的逐步回英定丛础。 业索转型和对外开放利好非银金租劳盖求扩张 2124年，会即行业的间需求仍将主要来自于证学、你险等非银机施： 保险行业从按情中复苏的势头明显，口家金即监咨管理总邑技离的数捉显示，2023年实现原保险保收入5.12万7元：可比培长9.1%：均速为2020个以天景高。 与此同对，国内证券，为加大财字管理、资管、投顾业务发展力度：并拍应新设及将它业升级为分公可的转型件持续译故对优质写字楼的需求；七外，云年底央行利外汇管理易管在过一步提升OF川剂RF染金芒理便利 的证求志见稿亦有望在今年促进扫关外资金即机恂在举业务的扩求。 人工智能高速成长，平台互联网需求有型企稳回升 科支互联网行业中，人工暂能召将是高速成长的热门领城，全变查版拟显示，2023年人工驾能相关新企业注量可出攀升24%：增违列快6.5 个三分点。大量创南企业心出现和持续活跃的醒资预计将为今年的疗楼 需次带灭地量。 金融和五联网行业回暖，人工智能、先逊制造的需求增量仍可期待 #2021C3CIN: 图衣5：中巨人工智能市场发展恬况 舒个业注册吊万家方轴 汽业收入（亿元左抽） 60 6.000 .50 5,300 2019 款：世44：2022 2020 2021 2022 2023 2024F 痘估后消至场无的穴全修复令旅产休闲、饮和生活限务等行业打经言性况显要改善，2023年消两若服务和住宿低饮企业新在交易量和占比均录得 2019年以并的表值，此类租F的否求也有里在2024年江来：专的增长， 综合以上×各行写字楼需求趋势的别断，CBRE预计2024年一线城市和 抗州、成都、武汉、西安等高按术行业集的二转城市的相券污次度格保 持领先。 上外佰得拉的是，在业务证整和或本管控等措逆初步另效之后，去年四掌度起：平台互联网企业的科货需求日现回照迹象，往贷志交量环北增长 859%c. 先进制造势能强劲，消透服务显吾回暖 振活结服网的统计，2023年应届生新发职位司比培长前五打纽分行业分别 是：大模型、新器源、新材料、新器源汽车和网络信息总安二。可见， 五联网科技外，高支术气，造已经成为中国产业六级和就业塔长的另一重要 高技术制造企业对研发设一、营务以及管理支持岗估的强劲旁求下在或为租劳的案势能，2023丘以新能源汽车为代表车企放下二游！ 字送新租或交量同比净长895，并推升本气造业无求占比突破1095 4.0003,300 20 2.000 10 1,500 x2021C3CIN: 末来二年供应充河，利好租升级扩张 图表6：20242025年主要域新培供预测 未来二三写字楼市场供应保持充沛，年均供应量了万平方米，与凌古前五年的平均水平相当。其十，受迄告期间延迟项目交付的影响，2021三全年新塔本量预计将超过600万平为米： 供需平衡仍利于租户方，但一线城市核心区高品质楼宇紧俏 ■2024F（左轴）■2025F（左轴）■2C26F（左轴）2021-223年净约量/2024-2026年新落供应（右轴） 400140% 从供北分所亲右：一线城市供需关系相对锂康：上海汇深过 三年的洋及纳量与未来三年新地供应上5位超过70%，而陷若朝所 BD、F渗等板现的项目交付告一度落，北京的这一比例130 OSE 结合前述书求预测来看：2024价本亏字楼巾场你将处于对料户方 有利的供大于求念势，全国率位空当率组续工升率25的左右， 在供品质方面，2024牛全工甲级写字楼新均大应比84%：一线城市高达9了，支持租户！级型租造需多的释放。 300 250 200 万平方米 120% 100% 80: 6OW: 一钱城市核心商务区的超中线和中级宇可祖面机！将保持泽尚未来三午一线中超甲短甲级新供应中仅有695位于核心商务×！ 致计其空率水平在2024年为11.756，与2023年扫平 150 100 10% 6%11.7% 2024气本，一转成市吸高务区 5C C 深圳上海厂州成都武汉西安坑州南京王庆北京长沙人洋于岛沈阳人连 20% 0S6 十核心百牛应比中平中线格宁空百字 效扫来：七数位开邹，20242月 世！ #3021C33CING 升级需求将持续流入一线城市新兴商务区 图表：科户以中心银送宇搬兴商务区级送宇作会成变 化室及新兴商字区丰级播车空置率 成本和品历的平定企业当下求我优化房划产解决方案的关程。CBRE发布的2023年中F区写字楼户金3显示：七成租户 筛望未来写字楼租金占运营成本比主保持不变或更亿。与此同F， “升级至更高品质的楼字”已连统二年成为祖户未亲房比产求陷 的前三选币， ■程个成本业化率（左轴）-2023年木新兴产务区甲级宁兰率（右邮） 110% 2023午一统减市十数字楼 2SCE5035 2% 405 在此背景下，C6RE预计一线城市新兴商务区将成为2024年任货 五求济入活联区减 基于对过去二年（20212023年：币中心乙级写字楼科金变动和 目前市中心乙级楼宁和衍兴商务区甲级楼宁相金差的分析，我们认为，2022年租户将位丁一线诚市市中心乙级楼宇的办公室新兴危务区厂级搬迁仍可实现不同程度的祖金成产终，此外：新兴世务区充浴的可租直报工为理户推进空会扩租等企业房地产战 略决受创造广有利涤件。 13% 105c -20gc -305: 北京 三然上海: 2C/x 337万T* 2024一数收十新兴商务区手 写字楼新单供总量 0% 2:0: 605: 三，率7：让金，就字=01兰27三市十心7场盒豆化+73年新兴