2024 年泰国房地产市场展望

智能投资 2024 泰国房地产市场展望 报告一半的故事：逆风伴随 着复苏 CBREResearch2024年2 月 一半的故事：逆风伴随着复苏 逆风恢复 01 未来经济增长疲软 降息周期于2024年中期开始 02 几个市场的供应压力很大 上限租金增长前景 占领者对“只有最好”的需求 支持主要核心资产性能 03 投资活动依然存在 在有限的重新定价中静音 信贷条件放松后 降息周期开始 CBRE研究 本报告由CBREResearchThailand编写，CBRE是一个杰出的研究人员网络，他们合作为全球房地产投资者和居住者提供房地产市场研究和计量经济学预测。 两半的故事：逆风紧随其后Recovery2024年房地产市场展望|泰国 3CBRE研究中心©2024CBRE,INC. Contents01经济 02住宅 03办公室 04Retail 05酒店 06工业与物流 1经济 来 源 ：泰 国银行 2024年房地产市场展望|泰国 一半的故事：逆风伴随着复苏 泰国银行的GDP预测 泰国国内生产总值2010- 增长率 4.2% 2.2% -6.2% 1.6% 2.6% 1.9% 3.2% 2018 20%2010Civil 曼谷动乱 15% 2019 10% 2020 5% 2021 COVID-19 爆发 0% 2022 2018 美中贸易战 2014年政 -5% 2011洪水 2023 -10% 2024F -15% 5 CBRE研究 ©2024CBRE,INC. 2010年第一季度2010年第二季度2010年第三季度Q42010 2011年第一季度2011年Q2 2011年Q3Q42011 2012年第一季度Q220122012年 Q3Q42012 2013年第一季度Q22013 2013年第三季度Q42013 2014年第一季度2014年第二季度2014年 Q3Q42014 2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季度Q42015 2016年第一季度2016年 Q22016年 Q3Q42016 Q12017 Q22017 Q32017 Q42017 2018年第一季度2018年第二季度2018年第三季度2018年第四季度 一半的故事：逆风伴随着复苏2024年房地产市场展望|泰国 值得关注的风险 受到全球挑战的困扰 01 恢复 预计2023年经济反弹不及预期。2024年GDP改善为 依赖旅游业、私人消费和商品出口。 政府促进经济的努力包括国内刺激和激励外国投资者扩大在泰国的业务。 国内商业投资和外国直接投资（FDI）的预期增长预计将有助于改善GDP。 02 风险 对整体消费持续扩张的担忧仍然存在，特别是在低收入国家 背负过多债务的收入者。 尽管中国游客的增长放缓，但2023年的游客人数略高于预期。虽然预计2024年游客人数将增加，但不太可能恢复到2019年的水平。 潜在的挑战包括影响经济稳定的通货膨胀和高利率。 03 外部影响 持续的冲突继续对全球市场和旅游业产生负面影响 部门。 美中紧张局势可能导致更多制造商迁往东南亚。经济面临全球衰退、需求下降和货币波动的风险。 6CBRE研究©2024CBRE,INC. 2住宅 市区和中城/郊区新推出的公寓，2012-2024F 单位编号 市区 中城/郊区 80,000 70,000 60,000 50,000 44,574 40,000 40,000 30,000 20,000 10,000 3,153 4,500 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20202324F 来源：CBREResearch 公寓 2023年： •新的市区和中城发射少于2022年。 •>90％的新公寓供应在市中心和郊区市场。 •市场依赖于国内自用买家。 2024年： •预计市区会有更多的发布，但市中心/郊区的项目会减少。 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 泰国人和外国人的公寓所有权转让-按单位划分，2018-2024F 单位数量 曼谷和邻村总数 其他地区 16,000 14,000 12,000 10,000 6,461 9,000 6,064 8,000 8,0005,270 6,000 3,038 3,414 4,000 2,0007,107 6,734 5,251 4,784 6,2926,000 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023F 2024F 来源：CBREResearch 元编号 140,000 泰国 外国 160,000单 泰国人和外国人的公寓所有权转让-按单位划分，2018-2024F 6,000 公寓 •总体而言，外国转移的比例仍然相对较低，按单位平均每年+/-10%。 •较高比例的外国所有权单位转让发生在曼谷以外 0 201820192020202120222023F2024F •2023年是向曼谷以外的外国人转移单位比在曼谷的第一年。 •我们预计这一趋势将在2024年继续。 2015年至2024F之间推出的新住房单位总数 住房 2023年： •只有70％的已宣布项目启动，H2的比例更高。 •豪华和超豪华项目从2022年推出的总单位的 3.3%增加到2023年的5.0%。 •豪华和超豪华项目数量有所增加，但与2022 年相比，平均项目量较小。 2024年： •我们预计H1的发布将减少，H2的发布将增加。 Units 40,000 2018 35,000 2017 30,000 2016 2019 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2015 20202021202220232024F 2015年至2024F之间推出了新的豪华和超级豪华住房单元 单位奢华超级豪华 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 2015 来源：CBREResearch 201620172018201920202021202220232024F 趋势观察 竞争迫使开发人员保持创造力和多样性 01 增加了市区的棉质产品品种 开发商正在探索在项目中纳入新的元素和设施，以满足 买家的期望。 预计在豪华/超豪华领域中，拥有更大居住空间的大型单位比例更高，品牌住宅和健康概念更多。最终用户需求将继续占主导地位，投资者比例较低。 02 混合使用开发中的更多住宅项目 中城和郊区项目将集中在接近关键需求的地点 发电机，以吸引最终用户买家和投资者。 更多的项目将成为大型混合用途开发的一部分。 开发商将探索新的市场和机会领域，特别是通过合资企业。 03 房屋发射集中在中水平市场 随着开发商专注于高端市场，豪宅的推出将趋于稳定， 物业价格在15-30万泰铢之间。 住房市场已经成熟，竞争非常激烈。 正确的定价与住房创新一起至关重要，因为服务在区分竞争方面变得越来越重要。 3办公室 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023F 2024F 新供应和净新接收，2006-2024F 新供应 年度净占比 空置率 平方米 空置率 800,00025% 22.0% 700,000 600,000 20% 500,000 15% 400,000 300,000 10% 200,000 100,000 5% 0 (100,000) 0% 来源：CBREResearch 新的办公室供应和接收 •2024年新办公室供应的激增将大大提高空置率，特别是在CBD。 •成长型行业的租赁活动增加将在2024 年带来正净吸收。 •Flexspace运营商继续扩展并与房东建立重要的合作伙伴关系。 有效租金 曼谷办公室按等级划分的平均有效租金，基于2006-2024F的100-300平方米 CBDA级+ CBDA级 CBDB级 非CBDA级 非CBDB级 THB/平方 米. 1,125 1,000 856 800 685 600 675 524 400 200 0 来源：CBREResearch •总体而言，随着空置率的上升，除A级+外，所有子市场的租金预计都会下降。 •房东将使用各种激励策略来吸引和留住租户。 •与较小的交易相比，较大的交易可能会获得大约5%-15%的折扣。 •一旦长期租户搬迁，一些较旧的未装修建筑将很难填补空置空间。 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024F •对于所有旧建筑来说，装修在经济上都不可行。 趋势观察 土地之间的激烈竞争 01 可持续建筑和智能建筑的显著增长 大多数在建的甲级办公楼都以国际认证为目标，因为 绿色认证是吸引租户的重要组成部分。 到2024年，大约70%的甲级办公楼将获得绿色认证。 开发人员还可以获得技术和建筑服务的认证，以获得进一步的独立认可。新的A级办公楼将包含吸引访客和租户的设施。 02 随着竞争强度的增加，租金预计将进一步下降 经过翻新和维护良好的入住率较高的旧建筑将 能够保护自己免受租金下降的压力。 世邦魏理仕预计，2024年曼谷所有年级和地点的租赁活动将更多，但重点将放在较新的建筑上。租户愿意为较新的空间，更好的设施，绿色组件以及最重要的是靠近公共交通支付更多费用。 03 积极考虑吸引和保留租户的方式 房东将与敏捷工作场所运营商的合作伙伴关系视为越来越重要的工具 吸引租户。 房东提供的各种激励措施越来越多，以适应不同租户的需求。 适应和免租期是吸引租户的标准激励措施，并辅以适应资金和更灵活的租赁条款和条件 。 4Retail 消费者信心 泰国消费者信心指数 120 2004 亚洲海啸 100 80 62.0 2023年12 月 60 2008 全球金融危机 2010 曼谷的内乱 2014 政变 40 2002 美国和日本经济放缓 2020COVID-19 20 0 资料来源：泰国商会大学，2023年12月 •消费者信心的改善为2024年的泰国零售业描绘了一幅充满希望的图景 。 •2023年12月，CCI增至62.0，为2020 年2月以来的最高水平。 •预计政府的刺激措施和游客人数的增加将继续为该行业提供帮助。 零售格式 曼谷按格式供应，2012-2024F 购物中心 百货公司 超市 平方 米 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0 来源：CBREResearch 注：以上数据基于已经宣布的项目。购物中心格式可以分为三种主要类型，包括封闭式购物中心，社区购物中心和混合用途项目的现场零售或零售讲台。 •在开发商和零售商扩展到城市所有地区的推动下，零售业正在经历动态转型。 •购物中心的扩张，特别是社区购物中心和混合用途项目的现场零售，将在2024年继续进行。 •对方便和方便的购物选择的需求正在增长，特别是在市中心和市中心地区。 •在人口增长和基础设施改善的推动下 ，郊区地区的购物中心发展也在增加 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024F 。 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024F 按格式划分的入住率 按格式划分的入住率，2012-202