中国房地产市场展望2024

目录 居住 住宅销售市场能否止跌企稳？如何看待租赁公寓的投资价值?人口结构的变化对未来住宅的发展趋势会有怎样的影响？456 工作 写字楼市场何时转好？大量新供应入市，是否意味着乙级楼宇完全没机会了？各行业未来的办公需求几何？7911 消费 中国消费者们还在消费些什么？零售市场在面临消费降级吗?购物中心之外的消费选择？131415 生产 2024年会见证物流市场回暖么？绿色仓储需求或将持续上涨？循环经济下逆向物流是否还有提升空间？161718 金融 未来债务危机是否会有所缓解？C-REITs未来市场规模有多大？下一个投资机遇在哪里？192021 居住 住宅销售市场能否止跌企稳? 住宅销售市场正呈现显著的供给侧改革特征。随着保障房开发建设的细节政策陆续出台，中国住宅市场由保障与商品双轨并行有望在未来数年逐步形成。在四座一线城市的十四五规划中，保障性租赁住房占新增供应比重都在40%以上。包括租赁住房在内的保障房体系面向刚需群体，尤其是大城市的刚需人口住有所居；而市场化住房则针对改善型需求，提供更加优质的居住环境。 跌26个月。虽然整体趋势下行，但在不同的细分类别中，市场的分化表现尤为值得关注。 ▪ 一线及强二线城市成交面积仍有所增长，一线城市中上海、二线城市中厦门的同比成交面积都超过了9%，而三线城市成交普遍下滑明显，四五线城市更为明显。 ▪ 现房销售面积同比增长11%，显著好于整体销售表现，其占比也已提升至18%。 近三年来，住宅占整体房地产开发投资额比重均在75%左右，对整体市场乃至经济平稳运行至关重要。考虑到行业体量庞大，我们认为整体住宅市场转型不会短期内即完成，或将持续数年。行业正逐渐告别传统高周转高负债模式，向更为可持续、高品质及双轨制方向转型。 尽管销售表现尚未显著好转，但第三季度开始，供需两端的扶持或放松政策正开始适度发力。如广州和深圳已将二套房最低首付比例降至40%，南京、苏州、青岛等多个二线城市宣布取消限购。我们预计住宅市场的整体销售表现有望在2024年温和改善。高能级核心城市、具备扩张能力及有国资背书的房企仍将领先市场。 近三年来，住宅占整体房地产开发投资额比重 自2021年下半年以来，地产开发及购置情况持续低迷，地产投资持续下跌。截至10月，全国住宅销售面积同比增速已连续下 如何看待租赁公寓的投资价值? 七普数据显示，中国人口总量不再快速增长，流动人口规模却不断扩大。截至2020年末，流动人口占全国人口比例约27%，达3.76亿人，较2010年增长约70%。经济发达地区的住宅租赁市场有望迎来长期稳健的强劲需求。而对核心城市而言，除了在此寻找事业发展的非本地年轻人群之外，不同背景的情侣、家庭、老人等群体同样有租住需求，值得市场挖掘之余，也意味着产品端具备更多元化的发展潜力。 多元化的产品形态，对项目前期的市场定位能力也提出更高要求。不同城市及板块之间租金走势正趋于分化，投资者需对项目所处环境加以审慎判断，以确定目标租户、租金水平及建造成本。此外，对于市场化租赁项目，更需对附加服务的提供范围、商业及休闲设施的配套水平加以细化，从多维度满足租户需求，提升项目收益，都是租赁公寓在未来提升价值需更加关注的。 租赁公寓的租金回报率约为4%4% 作为房地产市场转型的重要组成部分，保障性租赁住房在中国住宅市场正发挥其独特作用。项目是否具备纳保能力也成为投资者投资租赁公寓项目的首要考虑因素。2021至2025年，全国将筹建约900万套保障性租赁住房，将极大扩充机构房源在整体住房租赁市场的规模。其中由土地出让而新建或配件的租赁公寓数量预计约100万套，仅占总供应的11%。盘活存量、资产收购及城中村改造预计将成为供应主力。市场将迎来更为多元的供应形态。 从单一建筑至规模化大体量社区，为市场提供的房间数量小至不到50间，多则数千套，对项目的运营管理能力提出不同要求。投资者期望租赁公寓的租金回报率多在4.0%以上，作为一项管理要求极为细化的细分赛道，运营商的成本管控能力、租户服务及管理能力，决定了项目是否实现稳定的租金增长及较高的续约率。 人口结构的变化对未来住宅的发展趋势会有怎样的影响？ 人口增长速度放缓、出生率降低且寿命延长是全球趋势。预计到2033年，全球50岁及以上人口的比例将达到28.4%，有47个国家的比例将达到至少40%。据牛津经济研究院数据统计，未来十年中国50岁以上人口将增加17%，届时50岁以上人口比例将达到43%。 人口结构的深远变化，意味着未来需求将与房地产高速发展期呈现不同的结构。光大证券曾预测自2021年起，改善性需求占比将超过60%，成为支撑住宅市场稳定发展的类别。市场对此已有所反应，如住宅开发投资额自2022年持续下跌，但2023年的月度数据显示，单套面积大于144平方米的大户型面积投资表现显著好于90平方米以下的中小户型，两者在前十个月的累计同比增速分别为-0.4%和11.6%。 年纪越大的群体往往也更加富裕，对居住环境的要求也更高。核心一二线城市之外，多数居民的刚性居住需求已得到较好满足。因此对未来的新建住宅而言，以改善性需求为主要目标的房屋，需要以更为细致的定位和设计，为住户带来更高标准的舒适健康环境和与住户适配的完善配套。 具有一定经济基础、年纪较长的成熟改善性买家并不是一个同质化的群体。他们之中既有忙于工作的父母，也有没有后顾之忧的退休人士。中年买家对科技产品具有较好的接受度，或将推动住宅智能化发展，以更好地匹配居住需求；对于老龄住户，则应关注住宅内及更广范围的社区内的适老化改造，如淋浴间扶手、防滑地板、报警设施、医护关怀等。 未来的社区构建，离不开生态环保、降低碳排。绿色生态的空间是城市生活人们的普遍向往。包括LEED、绿色建筑认证等认证体系将会更加得到重视和应用，通过生态构建、达成景观环境升级、增强清洁能源的利用，迎合国家低碳发展目标。 工作 写字楼市场何时转好？ 尽管疫情防控限制已经结束，但国内整体经济和写字楼市场并未如期呈现V字型反弹。据上海美商会2023年中国商业报告，仅52%的受访企业对未来五年的商务前景持乐观态度，系1999年报告首次发布以来的历史最低点。 2023开年租赁市场的良好复苏势头实则为2022年底因疫情扩散搁置的交易的落地，给了市场短暂的信心，却以持续疲软的需求表现收尾：多数到期企业将续租作为优先方案，新租、扩租量十分有限。尽管一些企业已积极参与搬迁谈判，但原业主为挽留租户诚意给出更优惠的商务条件，加上搬迁成本考量以及2024年经济、经营表现依然充满不确定性，使得租户最终还是留在了原楼宇。 由于远程办公的广泛采用，数个国家见证了办公需求的结构性转变，与此相反，中国面临着一个更传统的挑战——供应过剩伴随需求低迷。市场周期的轨迹取决于两个关键因素：需求的复苏和供应的稳定。这些因素均与宏观经济环境有着密切联系，即当经济反弹，企业业务扩张，招聘需求增加，房地产预算增长，写字楼市场吸纳量见长。仅在这种情况下，且供需恢复平衡，租金方能保持上扬。 回顾过往挑战是预测未来的先决条件。 2008年全球金融危机爆发后，中国经济和房地产市场也受到了严重影响。中国政府迅速采取了大规模的刺激措施，包括“四万亿计划”拉动内需、加强基础设施建设、加大金融和房地产业支持等，同时加强监管和风险控制，以稳定金融市场。随着政策刺激的效果显现，消费者信心提升，就业市场改善，中国经济逐步复苏。同时政府也加快了对高技术和创新产业的投入和发展。 商务和经济前景产生影响。2023年，政府为扩大内需已出台一系列刺激措施，但总体影响相对温和，需在2024年进一步给到支持。 市场复苏的轨迹仍充满不确定性和复杂性。经济和商业信心复苏的持续时间将在很大程度上影响供需失衡的出现。恢复期延长将加剧这些不平衡，导致空置率降至健康水平的时间拉长。 历史经济周期通常约为4-6年，取决于具体背景。当前周期始于2022/23年，以疫情防控及封锁带来的挑战为标志，对消费信心、 大量新供应入市，是否意味着乙级楼宇完全没机会了？ 随着城市化进程的推进，新办公大楼继续塑造着城市的天际线。除了楼宇硬件，物业管理和运营，包括房地产科技的运用、物业管理标准、业权结构、租户品质等软性指标也是判定楼宇等级的重要标准。普遍而言，乙级项目租金通常低于同板块甲级写字楼平均水平的30-40%。 全国乙级办公规模有多大？我们可以做个估算。先以上海为例，根据上海统计年鉴，截至2021年上海所有办公建筑的存量为1.04亿平方米，同期第一太平戴维斯监测的上海甲级办公存量达2,600万平方米（含自用和园区），这意味着甲级办公存量约占1/4。对比香港，同年办公总存量为1,290万平方米（香港差饷物业估价署数据），其中甲级办公占到了全港总存量的65%。考虑到一线以外城市的甲级办公、业主统一运营的占比更低，假定全国这一比例为15%-20%，基于1995年以来全国办公楼已知累计竣工面积5.81亿平方米（2022年末，国家统计局数据），那么全国至少有4.7亿平方米非甲级写字楼——这个庞大量级的市场不应被忽视。 事实上，核心地段的一些乙级项目出租情况并不比同区域甲级项目逊色。主要原因在于配套设施成熟、交通便捷，叠加极具竞争力的价格，产品性价比较高。此外虽然楼龄较早但租务管理接地气、物业管理有序，使得一些租户的租赁稳定性较高。 当前全国写字楼市场供应端充沛，新项目多以甲级标准建成交付，早先交付的项目随着楼龄增加，硬件设施难以同新项目正面竞争。散售类项目内部难以管控，但对于统一业权/大业主的老旧楼宇，在租赁淡季期间对项目进行局部优化不失为提升楼宇竞争力的一大解决方案，例如公共区域的翻新，对于空置面积充裕的项目，业主可以考虑腾出部分面积改造成功能性配套或便利设施，以满足楼内或周边企业的商务需求和差异化优势。业主还应评估在这些升级过程中的运营成本降低、能源效率提升和可持续性标准方面的策略。 第三方运营合作：考虑通过租赁和转租模式、利润分享制或管理协议引入联合办公/商务中心运营方。 短驳班车服务：对于交通便捷度欠佳的情况，业主可提供往返于项目至附近重要交通枢纽的短驳班车，方便员工通勤。 商办联动：针对项目里包含商业配套的楼宇，可以考虑增加商办联动效应，例如楼内租户可享有零售消费折扣，以及业主将预留展厅面积、店铺租金折扣纳入到写字楼租赁谈判的商务条件中。 然而业主还应注意到的是，即使在甲级写字楼市场的竞争也正不断升级，租金收入的任何增加都可能是微不足道的。当前市场的升级改造关键旨在留住租户、维持入驻率。因此为升级而花费的开支需相当谨慎地把控。 商改租： 在翻新或不足以恢复资产活力的情况下，业主须考虑项目能否在其它方面发挥价值。尽管高投入、风险大且耗时长，但例如将物业改为长租公寓或带来新机会，尤其是在居住成本较高的一些城市。这种办公改租赁公寓在上海等一线城市已有落地案例。 绿色建筑：聘请第三方顾问细看项目标准和操作，可以为潜在的改进和能源/成本节约提供有价值的见解和建议。如果可以实现显著的节能，便有机会获得绿色建筑的认证。 各行业未来的办公需求几何？ 发展。以集成电路、新能源汽车为代表的高端制造业，以人工智能、大数据、云计算为代表的新兴信息技术行业，和以绿色低碳、环保节能为主要方向的能源类企业成为了国内写字楼市场的新势力。新经济领域的需求具有不可预测性，特定行业因资本、补贴、政策支持、盈利能力等因素经历一波又一波的扩张和整合。 中国写字楼租户代表着不同的背景与和行业，经济和行业特定趋势的变化都有可能重塑写字楼市场。 2024年，中国经济格局依然存在挑战，包括房地产市场和地方债务问题。幸而中国对外持续放宽外资准入限制，对内稳增长提供政策支持，消费和服务业正稳步复苏。此外新兴产业发展、绿色转型也将持续提升经济质量与可持续性。 2024年中国经济的不确定性依然较高，这也增加了对各经济行业办公需求预测的难度。外部因素包括贸易关系、全球经济实力和利率，以及政策支持、货币政策、经济改