中国房地产市场展望2024

中国研究部-2024 SPOTLIGHT SavillsResearch 中国房地产市场展望 目录 居住宅住销售市场能否止跌企稳？4 6 如人何口看结待构租的赁变公化寓对的未投来资住价宅值的?发展趋势会有怎样的影响？5 工写字作楼市场何时转好？7 11 大各量行新业供未应来入的市办，公是需否求意几味何着？乙级楼宇完全没机会了？9 消中国费消费者们还在消费些什么？13 15 零购售物市中场心在之面外临的消费降选级择吗？?14 生202产4年会见证物流市场回暖么？16 18 绿循色环仓经储济需下求逆或向将物持流续是上否涨还？有提升空间？17 金未来融债务危机是否会有所缓解？19 21 C下-R一E个IT投s未资来机市遇场在规哪模里有？多大？20 3 居住 住宅销售市场能否止跌企稳? 75% 发投资额比重 占近整三体年房来地，住产宅开 住宅销售市场正呈现显著的供给侧改革特征。随着保障房开发建设的细节政策陆续出台，中国住宅市场由保障与商品双轨并行有望在未来数年逐步形成。在四座一线城市的十四五规划中，保障性租赁住房占新增供应比重都在40%以上。包括租赁住房在内的保障房体系面向刚需群体，尤其是大城市的刚需人口住有所居；而市场化住房则针对改善型需求，提供更加优质的居住环境。 近三年来，住宅占整体房地产开发投资额比重均在75%左右，对整体市场乃至经济平稳运行至关重要。考虑到行业体量庞大，我们认为整体住宅市场转型不会短期内即完成，或将持续数年。行业正逐渐告别传统高周转高负债模式，向更为可持续、高品质及双轨制方向转型。 自2021年下半年以来，地产开发及购置情况持续低迷，地产投资持续下跌。截至10月，全国住宅销售面积同比增速已连续下 跌26个月。虽然整体趋势下行，但在不同的细分类别中，市场的分化表现尤为值得关注。 ▪一线及强二线城市成交面积仍有所增长，一线城市中上海、二线城市中厦门的同比成交面积都超过了9%，而三线城市成交普遍下滑明显，四五线城市更为明显。 ▪现房销售面积同比增长11%，显著好于整体销售表现，其占比也已提升至18%。 尽管销售表现尚未显著好转，但第三季度开始，供需两端的扶持或放松政策正开始适度发力。如广州和深圳已将二套房最低首付比例降至40%，南京、苏州、青岛等多个二线城市宣布取消限购。我们预计住宅市场的整体销售表现有望在2024年温和改善。高能级核心城市、具备扩张能力及有国资背书的房企仍将领先市场。 图1：住宅销售面积同比增速,2023年前十个月 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15% 来源CEIC，第一太平戴维斯研究部 如何看待租赁公寓的投资价值? 七普数据显示，中国人口总量不再快速增长，流动人口规模却不断扩大。截至2020年末，流动人口占全国人口比例约27%，达3.76亿人，较2010年增长约70%。经济发达地区的住宅租赁市场有望迎来长期稳健的强劲需 求。而对核心城市而言，除了在此寻找事业发展的非本地年轻人群之外，不同背景的情侣、家庭、老人等群体同样有租住需求，值得市场挖掘之余，也意味着产品端具备更多元化的发展潜力。 作为房地产市场转型的重要组成部分，保障 多元化的产品形态，对项目前期的市场定位能力也提出更高要求。不同城市及板块之间租金走势正趋于分化，投资者需对项目所处环境加以审慎判断，以确定目标租户、租金水平及建造成本。此外，对于市场化租赁项目，更需对附加服务的提供范围、商业及休闲设施的配套水平加以细化，从多维度满足租户需求，提升项目收益，都是租赁公寓在未来提升价值需更加关注的。 4% 租赁报公率寓约的为租4%金回 性租赁住房在中国住宅市场正发挥其独特作用。项目是否具备纳保能力也成为投资者投资租赁公寓项目的首要考虑因素。2021至 图2：近年出让的涉租用地可供应的租赁住房套数 2025年，全国将筹建约900万套保障性租赁 住房，将极大扩充机构房源在整体住房租赁市场的规模。其中由土地出让而新建或配件的租赁公寓数量预计约100万套，仅占总供应的11%。盘活存量、资产收购及城中村改造预计将成为供应主力。市场将迎来更为多元的供应形态。 从单一建筑至规模化大体量社区，为市场提供的房间数量小至不到50间，多则数千套，对项目的运营管理能力提出不同要求。投资者期望租赁公寓的租金回报率多在4.0%以上，作为一项管理要求极为细化的细分赛道，运营商的成本管控能力、租户服务及管理能力，决定了项目是否实现稳定的租金增长及较高的续约率。 200,000 160,000 120,000 80,000 40,000 0 17181920212223 来源CEIC，第一太平戴维斯研究部 人口结构的变化对未来住宅的发展趋势会有怎样的影响？ 人口增长速度放缓、出生率降低且寿命延长是全球趋势。预计到2033年，全球50岁及以上人口的比例将达到28.4%，有47个国家的比例将达到至少40%。据牛津经济研究院数据统计，未来十年中国50岁以上人口将增加17%，届时50岁以上人口比例将达到43%。 人口结构的深远变化，意味着未来需求将与房地产 高速发展期呈现不同的结构。光大证券曾预测自2021年起，改善性需求占比将超过60%，成为支撑住宅市场稳定发展的类别。市场对此已有所反应，如住宅开发投资额自2022年持续下跌，但2023年的月度数据显示，单套面积大于144平方米的大户型面积投资表现显著好于90平方米以下的中小户型，两者在前十个月的累计同比增速分别为-0.4%和11.6%。 年纪越大的群体往往也更加富裕，对居住环境的要求也更高。核心一二线城市之外，多数居民的刚性居住需求已得到较好满足。因此对未来的新建住宅而言，以改善性需求为主要目标的房屋，需要以更为细致的定位和设计，为住户带来更高标准的舒适健康环境和与住户适配的完善配套。 具有一定经济基础、年纪较长的成熟改善性买家并不是一个同质化的群体。他们之中既有忙于工作的父母，也有没有后顾之忧的退休人士。中年买家对科技产品具有较好的接受度，或将推动住宅智能化发展，以更好地匹配居住需求；对于老龄住户，则应关注住宅内及更广范围的社区内的适老化改造，如淋浴间扶手、防滑地板、报警设施、医护关怀等。 未来的社区构建，离不开生态环保、降低碳排。绿色生态的空间是城市生活人们的普遍向往。包括LEED、绿色建筑认证等认证体系将会更加得到重视和应用，通过生态构建、达成景观环境升级、增强清洁能源的利用，迎合国家低碳发展目标。 图3：住宅开发投资额同比增速（年初至当月累计） 90144 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 14151617181920212223 来源CEIC，第一太平戴维斯研究 工作 写字楼市场何时转好？ 尽管疫情防控限制已经结束，但国内整体经济和写字 图4：写字楼市场的周期性波动与经济周期密切相关 () () () 楼市场并未如期呈现V字型反弹。据上海美商会2023年中国商业报告，仅52%的受访企业对未来五年的商务前景持乐观态度，系1999年报告首次发布以来的历史最低点。 2023开年租赁市场的良好复苏势头实则为2022年底因疫情扩散搁置的交易的落地，给了市场短暂的信心，却以持续疲软的需求表现收尾：多数到期企业将续租作为优先方案，新租、扩租量十分有限。尽管一些企业已积极参与搬迁谈判，但原业主为挽留租户诚意给出更优惠的商务条件，加上搬迁成本考量以及2024年经济、经营表现依然充满不确定性，使得租户最终还是留在了原楼宇。 由于远程办公的广泛采用，数个国家见证了办公需求的结构性转变，与此相反，中国面临着一个更传统的挑战——供应过剩伴随需求低迷。市场周期的轨迹取决于两个关键因素：需求的复苏和供应的稳定。这些因素均与宏观经济环境有着密切联系，即当经济反弹，企业业务扩张，招聘需求增加，房地产预算增长，写字楼市场吸纳量见长。仅在这种情况下，且供需恢复平衡，租金方能保持上扬。 5 4 3 2 1 0 16% 14% 12% 10% 8% 6% 000102030405060708091011121314151617181920212223 25% 20% 15% 10% 5% 0% GDP 4% 2% 0% 000102030405060708091011121314151617181920212223 来源国家统计局，IMF，第一太平戴维斯研究部 回顾过往挑战是预测未来的先决条件。2008年全球金融危机爆发后，中国经济和房地产市场也受到了严重影响。中国政府迅速采取了大规模的刺激措施，包括“四万亿计划”拉动内需、加强基础设施建设、加大金融和房地产业支持等，同时加强监管和风险控制，以稳定金融市场。随着政策刺激的效果显现，消费者信心提升，就业市场改善，中国经济逐步复苏。同时政府也加快了对高技术和创新产业的投入和发展。 历史经济周期通常约为4-6年，取决于具体背景。当前周期始于2022/23年，以疫情防控及封锁带来的挑战为标志，对消费信心、 商务和经济前景产生影响。2023年，政府为扩大内需已出台一系列刺激措施，但总体影响相对温和，需在2024年进一步给到支持。 市场复苏的轨迹仍充满不确定性和复杂性。经济和商业信心复苏的持续时间将在很大程度上影响供需失衡的出现。恢复期延长将加剧这些不平衡，导致空置率降至健康水平的时间拉长。 图5：基于五年市场周期理论的办公市场预测 注排除重大突发事件和政局动荡等外在影响因素 来源第一太平戴维斯研究部 大量新供应入市，是否意味着乙级楼宇完全没机会了？ 随着城市化进程的推进，新办公大楼继续塑造着城市的天际线。除了楼宇硬件，物业管理和运营，包括房地产科技的运用、物业管理标准、业权结构、租户品质等软性指 图6：中国办公楼竣工面积 标也是判定楼宇等级的重要标准。普遍而言，乙级项目租45 金通常低于同板块甲级写字楼平均水平的30-40%。 40 全国乙级办公规模有多大？我们可以做个估算。先以上海 为例，根据上海统计年鉴，截至2021年上海所有办公建筑35 的存量为1.04亿平方米，同期第一太平戴维斯监测的上海30 甲级办公存量达2,600万平方米（含自用和园区），这意味 着甲级办公存量约占1/4。对比香港，同年办公总存量为25 1,290万平方米（香港差饷物业估价署数据），其中甲级办20 公占到了全港总存量的65%。考虑到一线以外城市的甲级 办公、业主统一运营的占比更低，假定全国这一比例为15 15%-20%，基于1995年以来全国办公楼已知累计竣工面 积5.81亿平方米（2022年末，国家统计局数据），那么全10 国至少有4.7亿平方米非甲级写字楼——这个庞大量级的5 0 市场不应被忽视。 事实上，核心地段的一些乙级项目出租情况并不比同区域甲级项目逊色。主要原因在于配套设施成熟、交通便捷，叠加极具竞争力的价格，产品性价比较高。此外虽然楼龄较早但租务管理接地气、物业管理有序，使得一些租户的租赁稳定性较高。 表1：乙级写字楼租户流动的推拉因素，包括但不限于： 900 800 700 600 500 400 300 200 100 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 0 来源国家统计局，第一太平戴维斯研究部 粘长租约租户、业主方的关联单位或合作企业 租户特征 租金承受力有限但偏爱核心地段 原因归纳 租金节省 性租以医美为代表的消费者服务企业 户对私业务销售办公点 业主服务、定向优惠，作为业主下游关联公司甲级楼宇较为排斥的租户类型 大堂无门禁，销售人员出入便捷 注册地一般情况变动不大，且较少/不一定有人员办公 企业注册地 讲究运势/风水的企业主为选址决策人的私营企业 业务/行业增长型企业迁出企业着力降本增效 企业入驻楼宇至今业务发展的顺利与运势/风水相联系 业满租户足务，扩例张如衍