信用观澜：金租管理新规公布，上海楼市“翘尾”收官

2024年1月9日 金租管理新规公布，上海楼市“翘尾”收官 信用观澜 金租管理办法（征求意见稿）公布 1月5日，金融监管总局发布《金融租赁公司管理办法（征求意见稿）》并公开征求意见，涉及的修订内容有六个方面，主要包括发起人制度、业务分级分类监管、公司治理监管、资本与风险管理、业务经营规则、市场退出机制等，与2023年12月18日金融监管总局关于 《消费金融公司管理办法（征求意见稿）》的修订一脉相承，均为贯彻落实中央金融工作会议精神中有关加强金融监管的要求。重点如下： 1、发起人制度修改。从原来的商业银行、境内大型制造企业以及境外融资租赁公司等三类增至五类，新增“国有金融资本投资、运营公司”和“境外制造业大型企业”两类发起人；提高了主发起人的持股比例要求（由不低于30%提高至不低于51%）以及总资产、营业收入等指标标准，有助于压实股东责任以及增强风险抵御能力。 2、强化资本与风险管理。新增了杠杆率及财务杠杆倍数指标、流动性比例、流动性覆盖率等流动性监管指标，其中杠杆率指标监管要求为金融租赁公司一级资本净额与调整后的表内外资产余额的比例不得低于6%，财务杠杆倍数指标监管要求为金融租赁公司总资产不得超过净资产的10倍等避免盲目扩张。此外，按照逆周期监管的思路，将拨备覆盖率由不低于150%下调为不低于100%，释放业内企业的盈利规模。 3、回归租赁本源。优化租赁物范围由固定资产调整为设备资产，并将生产性生物资产纳入，引导金融租赁公司积极探索嵌入大型设备制造和使用的合理方式，提升行业服务实体经济的能力和水平，引导金融租赁公司回归租赁本源。 4、全面加强公司治理。明确党的建设、“三会一层”、股东义务、薪酬管理、关联交易、信息披露等方面的监管要求，加强对公司的监管，防范风险更加细化。 上海楼市“翘尾”收官 2023年，上海新房累计成交金额6050亿元，成交套数7.97万套，同比下降11%；二手 房累计成交金额6055亿元，同比增长16%，成交套数18.01万套，同比增长13%。全年新房成交金额和数量低于二手房，与房企信用风险暴露引发购房者的惜购心态不无关系，因担忧房企流动性问题进而影响新房的交付而不敢买新房，二手房成了更多购房者的首选。 2024年1月9日 再从成交结构来看，90-110平方米的占比增加较为显著，同比提升了9个百分点至60%，70-90平方米的占比下降6个百分点至11%，这与政策激发改善型购房者入市不无关系，降低房贷利率，下调普宅标准等刺激需求端的政策出台，进而促进了部分购房需求释放，提升了楼市的活跃度。从单月来看，12月上海市新房和二手房交易量均环比上涨，背后的原因主要是下半年一系列政策的激励，并且在年底12月中旬，上海再出台两项楼市政策，包括优化住房信贷政策和调整普通住房标准，进一步带动房屋成交量上行。 相比于二三线城市，以上海为代表的长三角一线城市，区域经济发展水平高，具有强大的人口虹吸效应，这类城市从质或量来说，住房供给仍面临一定需求，新房或二手房销售数据未来仍有一定改善的空间。那么在此布局更多的房企，也将一定程度上受益，债务安全性亦或回收情况可有所期望。 广汇汽车美元债到期在即，兑付方案再反转 1月8日，据彭博，知情人士透露，广汇汽车考虑对1月30日到期的美元债券提出交换要 约，早在2023年2月，广汇汽车称将使用内部资金赎回2.32亿美元于2024年1月30日到期的美元债。广汇汽车（600297.SH）为我国最大的汽车经销商，汽车销量和市场占有率居行业首位，控股股东为新疆广汇实业投资（集团）有限责任公司（简称“广汇实业”），实际控制人为孙广信，广汇实业旗下上市公司除了广汇汽车还有广汇能源（600256.SH）、广汇物流 （600603.SH）和港股上市公司广汇宝信（1293.HK），“广汇系”业务范围涵盖车销售及售后市场服务、天然气销售、煤炭及煤化工、房地产等。受疫情及直营代理模式冲击等影响，2022年广汇汽车净利润为-27.19亿元，由正转负，2023年1-9月净利润为9.35亿元，分别同比下降232.88%和14.12%，降幅减小但盈利能力下降明显。截至2023年9月末，广汇汽车总资产1,203.24亿元，总负债756.79亿元，资产负债率62.90%，处于较高水平，有息债务659.93亿元，其中短期债务占比82.88%，债务期限结构很差，期末现金及等价物对短期债务的覆盖比例仅0.04，保障程度很弱。 广汇实业旗下其他上市公司方面，广汇能源2023年1-9月净利润47.29亿元，同比下降 43.28%；同期，广汇物流净利润4.47亿元，同比增长88.23%；广汇宝信2023年1-6月净利润 3.24亿元，同比下降39.94%。广汇实业持有上市公司股权质押比例较高，其中广汇汽车股权质押率54.39%，广汇能源股权质押率38.56%，广汇物流股权质押率59.11%。 债券到期方面，目前广汇汽车存续债券4只，境内债43.70亿元（含可转债）、境外债 2024年1月9日 4.93亿美元，上半年除月末到期的2.32亿美元的美元债，还有10亿元境内债到期；广汇实业存续债28.50亿元，上半年到期7.3亿元；此外广汇汽车子公司广汇汽车服务有限责任公司10亿元。合计来看，广汇汽车及相关债务主体2024年上半年到期境内债共计17.30亿元，境外债2.32亿美元，债券偿还压力不低。 此外关注到，2022年10月，广汇实业就因涉及未按规定履行要约收购义务等事项被立案调查，收到证监会立案告知书；11月，恒大集团将持有的广汇实业40.96%股权的30.99%股权向盛京银行提供质押担保；12月，因广汇汽车未按要求披露内容，广汇实业被证监会大连监管局出具警示函并记入证券期货市场诚信档案，总体来看，“广汇系”的或有风险较大。此外受此影响，2022年10月以来，其4家发债主体（广汇实业、广汇能源、广汇汽车以及其子公司）均未发行过债券，债券借新还旧严重受阻。 而据1月9日最新消息，广汇汽车据称告诉债权人将全额兑付月底到期美元债券，如此压力之下，美元债兑付方案再三反转，即使此次美元债如期兑付，上半年的到期压力能否抗住，持续关注。 万达陆续出售核心资产 万达广场一直以来都是万达集团的核心资产，截至2023年3月末，万达广场合计开业 时间 万达出售核心资产 接盘方 实控人 2023年5月 上海松江万达广场 大家保险 财政部 2023年5月 西宁海湖万达广场 大家保险 财政部 2023年5月 江门台山万达广场 大家保险 财政部 2023年9月 北海合浦万达广场 合浦旺和房地产 王宗星 2023年10月 上海周浦万达广场 大家保险 财政部 2023年12月 苏州太仓万达广场 苏州联商叁号商业管理有限公司 周芊 2023年12月 湖州万达广场 苏州联商伍号商业管理有限公司 周芊 2023年12月 上海金山万达广场 苏州联商贰号商业管理有限公司 周芊 2023年12月 广州萝岗万达广场 苏州联商肆号商业管理有限公司 周芊 2024年1月 佛山顺德万达广场 美的置业 何享健家族 479家，分布在国内200多座城市。2023年5月以来，万达陆续出售旗下多家万达广场，在珠海万达商管上市对赌危机解除后，出售持续，万达自身债务压力可能仍需通过变卖旗下较为优质的资产来缓解，这也是快速回笼资金和缓解流动性风险最现实的选择。当然，陆续出售也体现出了相对于个别房企，万达积极的偿债态度。我们简单梳理了近期万达广场出售情况： 2023年末，作为当地商业地标的4家万达广场均由中联前源不动产基金旗下四家子公司 2024年1月9日 接盘，其核心业务为不动产金融业务，主要以REITs为中心，操作不动产证券化。近期，佛山顺德万达广场股权变更至美的置业，该万达广场自2018年3月起委托万达商管进行商业轻资产运营管理，2024年1月1日起该万达广场由美的置业旗下美的商业负责开展后续的轻资产经营。 出售这些资产背后的逻辑是万达需要现金纾困来防止其流动性风险，缓解其经营压力，而且出售的万达广场均主要分布于一二线城市，其中商业角度来看无非是一二线城市的万达广场出售价值相对较高，回笼资金量更大；另一方面一二线城市商业竞争激烈，如有经营不善同样存在资产贬值及收入利润亏损的可能。 目前，万达集团存续境内债和境外债规模分别为69亿元和13亿美元，其中一年内到期及回售债规模分别为48.78亿元和6亿美元，再融资的困难使得压力更大旗下资产变现可能仍是核心选项，至于珠海万达商管的上市不确定性更大。 2024年1月9日 报告声明 1.本报告仅供丝路海洋（北京）科技有限公司（本公司）客户使用。 2.本报告所载的所有内容均不构成投资建议，任何投资者须对任何自主决定的行为负责。任何投资者因信赖本报告而进行的投资或其他行动并由此产生的任何损失，均由投资者自行承担，本公司不承担任何法律责任。 3.本报告所载的所有信息均以本公司认为准确、可靠的来源获取，但本公司不保证本报告所述信息的准确性和完整性，本报告的使用者不应认为本报告所载的信息是准确和完整的而加以依赖，本公司不对因本报告所载信息的不合理、不准确或遗漏导致的任何损失或损害承担任何责任。 4.本报告是本公司依据合理的内部程序独立做出的，所载的观点仅是报告当日的观点，且上述观点后续可能发生变化，在不同时期，本公司可能会发出与本报告观点不一致的研究报告，本公司不承担及时更新和通知的义务。 5.本公司对本报告的所有信息表达与本公司业务利益存在直接或间联不做任何保证，相关风险请本报告的使用者独立做出评估，本公司不承担由此可能引起的任何法律责任。 6.本报告的版权归本公司所有，未经本公司书面许可任何个人和机构不得以任何形式复制、翻版、篡改、引用、刊登或发表等。 7.本公司发布的报告和信息适用法律法规规定的其它有关免责规定。 8.以上声明内容的最终解释权归本公司所有。