信用观澜：利润亏损债券违约后，金科地产主动申请重整

2024年2月23日 利润亏损债券违约后，金科地产主动申请重整 信用观澜 利润亏损债券违约后，金科地产主动申请重整 金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科地产”）于2024年2月21日发布公告称已正式向重庆市第五中级人民法院递交了重整申请相关资料，若法院裁定受理，则金科也成为我国首例被实施重整的千亿房企。金科地产成立于1994年，为我国西南地区代表性民营房企，销售业绩多年在克尔瑞排名上榜，营业收入与2021年达到历史最高的1,123亿元，同期净利润为66.88亿元，资产规模最高也曾达3,812亿元，但其重要财务指标均在2021年后持续大幅下滑，2022年和2023年1-9月利润已分别为-237亿元和-12.91亿元，呈现大幅亏损。 2024年2月23日 在本轮地产周期中，金科地产首次于2022年5月30日发生债券展期，涉及债券为12.50亿元“20金科03”，此次债券展期也标志着其债务危机正式拉开了序幕；债务展期后，债务违约随之而来，2022年12月，其发行的3.25亿美元离岸债“金科股份6.85%”发生实质违约；此后，紧接着2023年1月其发行的10亿元“20金科地产MTN001”首度发生在岸债实质违约。截至目前，金科地产已发生实质违约的债券合计4只，展期债券12只，违约债券的逾期本息合计27.17亿元和3.36亿美元，展期本息合计105.47亿元。我们注意到，截至2023年9月末，金科地产总有息债务为705.62亿元，其中展期和违约债券合计占比为22.22%，由此可见，其存续的银行类和非标类等其他债权亦发生了大规模的逾期；同期，金科地产应付账款293.05亿元，主要是应付工程款和材料设备款等供应商款项，也是在企业发生债务逾期时重点被拖欠款项的对象。 2024年2月23日 我们注意到金科地产于2023年5月首次被其供应商重庆端恒建筑工程有限公司（以下简称“端恒建筑”）以明显缺乏清偿能力为由向法院申请了重整，根据金科地产后续公告，我们也了解到截至2023年5月22日，金科地产作为承兑人合计拖欠端恒建筑商业承兑汇票0.28亿元。此外，截至2024年2月8日，金科地产作为被告已存在各类诉讼合计金额25.41亿元，占最近一期经审计净资产比重达20.03%。由此可见，金科地产面临债务负担和法律负担已达不可承受之重。根据其披露的2023年业绩预告，2023年归属于上市公司股东的净利润为亏损48-78亿元，较上年同期亏损金额有所收窄；呈现亏损的主要原因包括：“1、存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加；2、管理层基于谨慎性原则对部分项目计提减值准备；3、受流动性风险持续影响，继续计提相应违约金等损失”。截至目前，金科地产存续的在岸债券价格已跌至10-20元，离岸债券价格仅为7.25美分，上一交易日上市公司收盘价为1.62元，距离前期高点跌幅近85%，市场信心接近冰点。 在经营业绩、债务压力和市场信心多重压力下，我们对于金科地产的重整也看到了一些“曙光”，早在2023年6月，金科地产就已公告称与中国长城资产管理股份有限公司全资 2024年2月23日 子公司长城国富置业有限公司（以下简称“长城国富”）签订了《战略投资框架协议》，长城国富有意与其他合作方组成投资联合体参与金科地产的重整程序。随后7月，金科地产董事会便已审议通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》，对于重整事宜有较强的主动性，此次正式提交重整申请，也意味着在准备多月后，主要债权债务、意向投资人等重要重整事项已基本拟定。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十、十一条规定，“债权人在提出破产申请后，应于申请之日起十五日内裁定是否受理，不论受理与否，均应在裁定作出日起五日内送达申请人”。同时，根据破产法第四十六条，“未到期的债权在破产申请受理时视为到期，同时停止计息。”故对于金科地产债权人来说，未来的债权的偿付比例尚不可知，但重整事宜在二十日内将有明确进展，对于金科地产的重整事宜及影响，我们也将持续关注。 2024年2月23日 报告声明 1.。 2.本报告所载的所有内容均不构成投资建议，任何投资者须对任何自主决定的行为负责。任何投资者因信赖本报告而进行的投资或其他行动并由此产生的任何损失，均由投资者自行承担，本公司不承担任何法律责任。 3.本报告所载的所有信息均以本公司认为准确、可靠的来源获取，但本公司不保证本报告所述信息的准确性和完整性，本报告的使用者不应认为本报告所载的信息是准确和完整的而加以依赖，本公司不对因本报告所载信息的不合理、不准确或遗漏导致的任何损失或损害承担任何责任。 4.本报告是本公司依据合理的内部程序独立做出的，所载的观点仅是报告当日的观点，且上述观点后续可能发生变化，在不同时期，本公司可能会发出与本报告观点不一致的研究报告，本公司不承担及时更新和通知的义务。 5.本公司对本报告的所有信息表达与本公司业务利益存在直接或间联不做任何保证，相关风险请本报告的使用者独立做出评估，本公司不承担由此可能引起的任何法律责任。 6.本报告的版权归本公司所有，未经本公司书面许可任何个人和机构不得以任何形式复制、翻版、篡改、引用、刊登或发表等。 7.本公司发布的报告和信息适用法律法规规定的其它有关免责规定。 8.以上声明内容的最终解释权归本公司所有。