12月楼市供求小翘尾收官，地市规模冲高但热度仍低

12月楼市供求小翘尾收官，地市规模冲高但热度仍低 12月，房地产市场迎来小幅翘尾行情，重点30城供应、成交环比增幅分别为9%和18%。一线城市韧性较强，房企推盘积极性上升带动成交稳步放量。土地出让节奏明显加快，成交规模创年内新高，但热度依旧普遍处于低位，12月土拍溢价率为2.3%，较上月回落了0.5个百分点。 展望未来，中央频频释放利好，随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。各线城市大概率轮动修复，核心一、二线城市有望“保温”，弱二线及多数三、四线城市或将筑底徘徊，市场修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市，毕竟市场需求及购买力还需积累，市场真正回稳仍需较长时间周期。 宏观：稳经济政策效果欠佳，防疫政策调整后经济或将好转 政策：中央定调平稳发展，28城政策松绑、高能级放松限购 楼市：12月供求小幅翘尾、全年降4成，1月预期高位回落 土地：成交规模升至年内最高位，土拍热度延续低位 城市本月供求比库存量(万㎡)消化周期(月) 北京 1.53 1345 21.2 上海 1.64 574 6.1 广州 1.17 1498 26.2 深圳 1.26 583 17.3 青岛 1.33 2462 33.6 武汉 0.60 2141 27.0 成都 1.70 2103 18.5 天津 0.66 1467 20.7 佛山 0.64 1401 21.2 长春 0.52 1399 34.9 郑州 0.83 1392 111.5 昆明 0.74 1202 25.3 大连 0.17 1160 42.3 长沙 0.98 1045 17.7 西安 1.73 979 18.1 徐州 0.70 957 20.5 重庆 1.02 873 25.0 南京 1.48 812 18.0 苏州 1.52 810 14.7 杭州 1.32 782 6.2 南宁 1.11 781 21.7 济南 0.63 603 9.0 东莞 0.54 571 22.0 常州 1.27 571 24.6 无锡 0.83 555 19.8 宁波 0.98 447 14.9 福州 0.38 420 18.5 厦门 0.98 368 18.9 海口 1.75 356 16.3 合肥 0.94 295 6.6 新增供应：政策叠加冲量致推盘环增9%，热点一二线涨幅3成新房成交：环增18%小翘尾，热点城市和改善盘恒热格局未变项目去化：去化率49%持稳、涨跌参半，宁汉津热度再降 库存：二三线消化周期短期改善，但多数仍处库存规模高点二手住房：成交同环比再降20%，全年累计同比降24% 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心 总 编：丁祖昱 张燕 主 编：孟音 林波 责任编辑：杨科伟马千里俞倩倩邱娟姚郑康李诗昀 12月新房供求小幅翘尾收官，地市冲高但溢价率低位 12月，房地产市场迎来小幅翘尾行情，重点30城供应、成交环比增幅分别为9%和18%。一线城市韧性较强，房企推盘积极性上升带动成交稳步放量。土地出让节奏明显加快，成交规模创年内新高，但热度依旧普遍处于低位，12月土拍溢价率为2.3%，较上月回落了0.5个百分点。 经济层面，经济下行压力依然较大，消费、出口越发疲软，投资也仅靠基建支撑。多重金融利好之下，信贷、社融仍不及市场预期，居民户短期贷款和中长期贷款依旧双偏弱。房地产市场继续探底，销售、投资跌幅持续扩大，保交付下竣工环比增长61%。 政策层面，中央经济工作会议等提出促进住房消费、防范化解风险、过渡至新发展模式，房地产支柱地位再获决策层确认。地方层面，28城放松调控，与此前几轮区别在于本轮由高能级城市主导，涉及厦门、武汉、南京、重庆等核心二线，以及东莞、佛山等“万亿GDP”强三线城市。力度更大、受益范围更广、不再限于边郊区域调整。 新房市场，整体市场止跌企稳，迎来小幅翘尾行情，重点30城供应环比上涨9%，同比下降34%，一线放量显著，上海累计同比回正。30城环比增长18%，同比下降32%，全年累计同比跌幅达38%，与上月基本持平。一线上海、广州成交量大增，二三线环比涨多跌少，仍旧呈现出“强者恒强”的分化格局：杭州、成都12月单月成交量均突破120万平方米，改善盘持续热销。武汉、南京、天津等前期纾困政策频频，不过对项目去化的提振作用递减，12月整体去化率延续降势，尚在低位徘徊。 二手房市场，全国10个重点城市二手房成交环比和同比均下降20%。一线北京和深圳二手房成交进一步降温，规模分别环比下降31%和27%。二三线城市中仅杭州和青岛成交环比上扬，其余城市如南京、苏州、东莞等12月二手房成交规模均再度缩减。 土地市场，年末重点城市土地出让节奏有所加快，多城相继完成年内的第四轮土拍，南京、苏州更是开启第五轮土拍。受此影响，12月全国土地市场成交规模创下年内新高。热度方面，仅有上海、厦门、苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主，土拍热度环比继续下滑，本月整体溢价率降至2.3%。 展望未来，中央频频释放利好，随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。各线城市大概率轮动修复，核心一、二线城市有望“保温”，弱二线及多数三、四线城市或将筑底徘徊，市场修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市，毕竟市场需求及购买力还需积累，市场真正回稳仍需较长时间周期。 稳经济政策效果欠佳，防疫政策调整后经济或将好转 经济下行压力依然较大，消费、出口越发疲软，投资也仅靠基建支撑。多重金融利好之下，信贷、社融仍不及市场预期，居民户短期贷款和中长期贷款依旧双偏弱。房地产市场继续探底，销售、投资跌幅持续扩大，保交付下竣工环比增长61%。 1、三驾马车集体“滑坡”，基建投资成重要支撑 投资方面，1-11月，固定资产投资累计同比增长5.3％，增速较1-10月小幅回落0.5个百分点。三大投资板块中，基建投资累计增速保持加快势头，1-11月基础设施投资同比增长8.9%，增速比1-10月份加快0.2个百分点，连续七个月回升；制造业投资增长9.3%，较前值回落0.4个百分点；房地产开发投资 则进一步下滑，同比降幅高达9.8%，降幅较1-10月再扩大1个百分点。 消费方面，全国大范围的疫情扩散使得消费越发疲软。11月社会消费品零售总额同比下降5.9%，较10月回落5.4个百分点。11月除粮油食品和中西药品外，其他品类的零售额同比均在下降。就连汽车消费同比也下降了4.2%，对消费的拉动作用消失，导致消费降幅进一步扩大。 出口方面，受海外需求走弱和国内疫情的双重影响，再叠加去年同期高基数效应的压制作用，出口增速大幅回落。11月出口仅2960.9亿美元，同比下降8.7%，较上期下降8.4个百分点。 2、信贷、社融仍低于市场预期，居民户短期贷款、中长期贷款均走弱 11月，人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增596亿元。分部门看，居民户贷款2627亿元，同比少 增4710亿元。其中，住户短期贷款增加525亿元，同比少增992亿元，中长期贷款增加2103亿元，同比 少增3718亿元，表明居民户短期贷款和中长期贷款依旧双偏弱，尤其是中长期贷款，原因一方面在于疫情影响持续导致居民户消费意愿下降，以及不确定性增强引致储蓄意愿上升，另一方面在于疫情导致外出受限、房地产企业信用风险影响居民购房预期，共同造成信贷规模大幅少增。 在10月金融数据大幅走弱后，金融监管部门在11月召开了信贷形势座谈会、维护房地产业发展推出 了金融“十六条”、并祭出房地产融资“三支箭”等举措，但11月贷款和社融数据虽较10月回暖，但整体仍略低于市场预期。 3、楼市继续探底，销售、投资跌幅再扩大竣工环增61% 11月，房地产市场继续探底，商品房销售面积、金额同比分别下降33.3%和32.2%，跌幅分别较上月扩大10个百分点和8.5个百分点。房地产投资再创年内新低，同比下降19.9%，跌幅较上月扩大3.9个百分点。新开工面积再创年内新低，同比下降51%，跌幅较上月扩大15.9个百分点。保交楼政策持续发力，竣工面积环比增长61%，但同比仍下降20%，跌幅较上月扩大10.6个百分点。土地购置面积同比下降58%，跌幅较上月扩大5个百分点，民企乃至央国企拿地意愿进一步减弱，土拍市场仍以底价成交为主，仅北京、杭州、上海等少数热点城市热度略有回升。 综上所述，当前我国经济面临的不确定依然较多。不过，后续随着防疫的政策逐步放开，经济将会有所好转，房地产市场或将受益，明年二季度前市场有望见底。 中央定调平稳发展，28城政策松绑、高能级放松限购 12月，中央层面，经济工作会议等提出促进住房消费、防范化解风险、过渡至新发展模式，房地产支柱地位再获决策层确认。地方层面，28城放松调控，新一轮能级更高、力度更大的限购松绑潮悄然兴起。1、中央经济工作会议定调平稳发展，支柱产业、促住房消费等提法释放积极信号 12月，中央经济工作会议等一系列重要会议、文件为2023年房地产行业发展指明了方向，整体来看，中央层面促进住房消费、支柱产业等提法都偏积极，旨在稳定市场信心，但同时，房住不炒主基调仍贯穿始终，新发展模式、防范行业风险等也将是未来房地产工作重心。 12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要》，提出要促进居住消费健康发展。15日，国务院副总理刘鹤强调房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。15-16日，中央经济工作会议定调，要确保房地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，因城施策支持刚性和改善性住房需求，坚持“房住不炒”并推动房地产业向新发展模式平稳过渡。17日，中财办再次肯定房地产支柱产业地位，并指出2023年还将出台新举措解决改善房企资产负债状况，一些受政策限制的潜在住房消费要予以释放，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。一行两会等召开会议，学习贯彻中央经济工作会议精神，并表态房地产。20日，央行表示要因城施策实施好差别化住房信贷政策，满足行业合理融资需求，引导金融机构支持房地产行业重组并购。21日，证监会表示要加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型，全面落实改善优质房企资产负债表计划，落实好已出台的房企股权融资政策。23日，银保监会表示下一步将加大力度落实已出台的金融支持政策，稳定房地产开发贷款投放，积极满足优质头部房企合理融资需求，做好新市民、青年人等住房金融服务。 2、28城房地产政策放松，宁渝佛莞等引领高能级城市限购松绑潮 12月，28个城市28次放松房地产政策。新一轮限购放松潮悄然兴起，与此前几轮有所区别，第一，本轮由高能级城市主导，涉及厦门、武汉、南京、重庆等核心二线，以及东莞、佛山等“万亿GDP”强三线城市，第二，力度更大、受益范围更广、不再限于边郊区域调整，例如南京核心区域内的老年家庭、非户籍居民等群体的限购政策都迎来边际放松，佛山、东莞更是全面解除限购。 聚焦政策内容，需求端主要包括以下五方面：其一，南京、东莞等7城放松限购。其二，郑州、荆州 等4城放松限贷，例如郑州，执行“认贷不认房”政策，并优化二套房认定标准。其三，兰州、东莞放松 限售，兰州解除限售，东莞二手房不再限售。其四，广州、杭州等16城放松公积金贷款，例如杭州，无房且无房贷记录或商贷已结清的，执行首套房公积金贷款政策即首付比例最低30%，二套最低首付比例40%。其五，福州、恩施等9城财税托市，例如福州长乐区，按照人才层次提供的5-180万元不同标准的人才购房补贴。供给端主要有两方面：其一，北京支持房企融资并放宽预售资金监管，支持房地产企业开发贷款、信托贷