深物业A：2023年年度报告

深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2023年年度报告 （公告编号：2024-06） 2024年03月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）蔡克林声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以595,979,092为基数， 向全体股东每10股派发现金红利3.12元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义1 第二节公司简介和主要财务指标5 第三节管理层讨论与分析10 第四节公司治理33 第五节环境和社会责任51 第六节重要事项53 第七节股份变动及股东情况63 第八节优先股相关情况69 第九节债券相关情况70 第十节财务报告71 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、集团、深物业、深物业集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 深投控、投控公司 指 深圳市投资控股有限公司 皇城地产 指 深圳市皇城地产有限公司 东莞公司 指 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司 徐州公司 指 深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司 扬州公司 指 深物业扬州房地产开发有限公司 物合城更公司 指 深圳市物合城市更新有限公司 荣耀地产 指 深圳市荣耀房地产开发有限公司 国贸物业 指 深圳市国贸物业管理有限公司 国贸科技园 指 深圳市国贸科技园服务有限公司 国贸美生活 指 深圳市国贸美生活服务有限公司 商业运营公司 指 深圳市深物业商业运营有限公司 国贸餐饮 指 深圳市国贸餐饮有限公司 监理公司 指 深圳市物业工程建设监理有限公司 物合公司 指 深圳市物合产业投资发展有限公司 深物公司 指 深圳市物业管理有限公司 外贸物业 指 深圳外贸物业管理有限公司 深福保物业 指 深圳市深福保物业发展有限公司 水电公司 指 深圳市深福保水电市政服务有限公司 保安公司 指 深圳市保税区保安服务有限公司 设施之家 指 深圳市设施之家科技有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 深物业A、深物业B 股票代码 000011、200011 变更前的股票简称（如有） 不适用 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深物业集团 公司的外文名称（如有） ShenZhenProperties&ResourcesDevelopment(Group)Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） SZPRD 公司的法定代表人 刘声向 注册地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层、42层 注册地址的邮政编码 518014 公司注册地址历史变更情况 无 办公地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦16层、20层、39层、42层 办公地址的邮政编码 518014 公司网址 www.szwuye.com.cn 电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张戈坚 丁名华、陈倩颖 联系地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦20层 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层 电话 0755-82211020 0755-82211020 传真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043 电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 A股：《证券时报》B股：《大公报》及巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层董事会办公室 四、注册变更情况 统一社会信用代码 无变更 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 深圳市国资委于2004年9月29日决定以新设合并的方式成立深圳市投资控股有限公司，本次新设合并中被合并方包括公司原控股股东深圳市投资管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被合并方深建投持有深物业323,796,324股股份，深投管持有深物业56,582,573股股份，上述股份合计占深物业总股本的63.82%。公司于2018年10月19日收到实际控股股东深投控通知，深投控已取得中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《证券过户登记确认书》,至此，深投控股权过户工作已完成，公司控股股东变更为深投控。公司于本报告期内控股股东无变更。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路9号广电金融中心16A、B、C、D、E、F和18A1、D2、E、F2 签字会计师姓名 陈子涵，钟钦方 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用☑不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用☑不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 ☑是□否 追溯调整或重述原因会计政策变更 2023年 2022年 本年比上年增减 2021年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 2,965,117,025.04 3,708,669,046.85 3,708,669,046.85 -20.05% 4,911,120,528.33 4,911,120,528.33 归属于上市公司股东的净利润（元） 464,014,492.11 537,664,698.69 537,291,574.13 -13.64% 1,025,380,909.03 1,027,457,653.96 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -172,360,115.90 390,440,612.64 390,067,488.08 -144.19% 983,778,096.90 985,854,841.83 经营活动产生的现金流量净额（元） -264,092,984.33 105,233,103.86 105,233,103.86 -350.96% -1,828,979,752. 45 -1,828,979,752. 45 基本每股收益（元/股） 0.7786 0.9022 0.9015 -13.63% 1.7205 1.7240 稀释每股收益（元/股） 0.7786 0.9022 0.9015 -13.63% 1.7205 1.7240 加权平均净资产收益率 10.26% 12.37% 12.36% -2.10% 24.49% 25.19% 2023年末 2022年末 本年末比上年末增减 2021年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 16,988,062,068.09 15,800,287,610.40 15,824,788,371.56 7.35% 14,835,846,843.78 14,859,964,860.88 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,661,810,328.75 4,412,555,547.97 4,414,259,168.34 5.61% 4,590,052,057.75 4,614,170,074.85 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 本公司按照《企业会计准则解释第16号》和《企业会计准则第18号——所得税》的规定对2022年及2023年的相关财务报表项目进行了追溯调整。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是☑否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 ☑是□否 项目 2023年 2022年 备注 营业收入（元） 2,965,117,025.04 3,708,669,046.85 扣除与主营业务无关的业务收入，主要为船步街棚改临时安置补偿收入及咨询服务收入。 营业收入扣除金额（元） 17,825,350.04 91,555,827.12 扣除与主营业务无关的业务收入，主要为船步街棚改临时安置补偿收入及咨询服务收入。 营业收入扣除后金额（元） 2,947,291,675.00 3,617,113,219.73 扣除与主营业务无关的业务收入，主要为船步街棚改临时安置补偿收入及咨询服务收入。 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 411,469,619.15 1,493,995,013.70 521,861,580.85 537,790,811.34 归属于上市公司股东的净利润 13,216,750.95 207,686,693.68 10,448,055.65 232,662,991.83 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 13,335,100.35 207,509,610.79 11,244,393.64 -404,449,220.68 经营活动产生的现金流量净额 -419,149,918.25 -160,871,739.90 -359,617,394.77 676,245,131.34 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是☑否 九、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 项目 2023年金额 2022年金额 2021年金额 说明 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 702,127,250.52 175,644,543.02 -62,170.29 主要为收到股权转让款 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外） 7,802,977.21 10,633,227.34 23,923,655.59 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益 1,300.91 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 132,289.35 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 9,596,148.16 21,251,005.70 与公司正常经营业务无关的或有事项产生 70,578.79 的损益除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,773,489.32 2,448,235.99 2,9