深物业A：2023年半年度报告

深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2023年半年度报告 （公告编号：2023-16） 2023年08月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人(会计主管人员)刘强声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标6 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理23 第五节环境和社会责任24 第六节重要事项26 第七节股份变动及股东情况33 第八节优先股相关情况36 第九节债券相关情况37 第十节财务报告38 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、集团、深物业、深物业集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 深投控、投控公司 指 深圳市投资控股有限公司 皇城地产 指 深圳市皇城地产有限公司 东莞公司 指 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司 徐州公司 指 深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司 扬州公司 指 深物业扬州房地产开发有限公司 景恒泰公司 指 深圳市景恒泰房地产开发有限公司 荣耀地产 指 深圳市荣耀房地产开发有限公司 国贸物业 指 深圳市国贸物业管理有限公司 国贸科技园 指 深圳市国贸科技园服务有限公司 国贸美生活 指 深圳市国贸美生活服务有限公司 商业运营公司 指 深圳市深物业商业运营有限公司 国贸餐饮 指 深圳市国贸餐饮有限公司 监理公司 指 深圳市物业工程建设监理有限公司 物合公司 指 深圳市物合产业投资发展有限公司 城市更新公司 指 深圳市物合城市更新有限公司 深房物业 指 深圳市物业管理有限公司 外贸物业 指 深圳外贸物业管理有限公司 深福保物业 指 深圳市深福保物业发展有限公司 水电公司 指 深圳市深福保水电市政服务有限公司 保安公司 指 深圳市保税区保安服务有限公司 设施之家 指 深圳市设施之家科技有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 深物业A、深物业B 股票代码 000011、200011 变更前的股票简称（如有） 不适用 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 公司的中文简称（如有） 深物业集团 公司的外文名称（如有） ShenZhenProperties&ResourcesDevelopment(Group)Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） SZPRD 公司的法定代表人 刘声向 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张戈坚 丁名华、陈倩颖 联系地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦20层 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层 电话 0755-82211020 0755-82211020 传真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043 电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用☑不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 1,905,464,632.85 1,988,299,840.24 -4.17% 归属于上市公司股东的净利润（元） 220,903,444.63 250,802,157.71 -11.92% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 220,844,711.14 256,650,611.05 -13.95% 经营活动产生的现金流量净额（元） -580,021,658.15 -395,994,231.09 -46.47% 基本每股收益（元/股） 0.3707 0.4208 -11.91% 稀释每股收益（元/股） 0.3707 0.4208 -11.91% 加权平均净资产收益率 4.92% 5.40% -0.48% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 15,499,537,209.75 15,800,287,610.40 -1.90% 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,418,069,737.97 4,412,555,547.97 0.12% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销 174,379.69 部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 501,658.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -562,616.42 减：所得税影响额 31,670.01 少数股东权益影响额（税后） 23,017.77 合计 58,733.49 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务概述 深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。 深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。 2023年是集团新的四十年新的起点，报告期内，公司围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，在“提速、放大、赋能、见效”四个方面持续用力，各项工作平稳有序推进，进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。 1.产城空间开发 公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。 2.物业管理服务 公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域， 协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块 的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。物业管理总面积突破3500万平方米，其中产业 园区在管面积超1000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。 3.产业生态运营 产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。 4.其他业务 报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （二）行业发展形势 1.房地产行业 2023年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发