2023年报点评：资产减值影响业绩，运营业务齐头并进

公司点评●房地产开发 2024年03月29日 资产减值影响业绩，运营业务齐头并进 --2023年报点评 核心观点： 万科A(000002) 推荐 (维持) 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营业收入4657.39亿元，同比下降7.56%；归母净利润121.63亿元，同比下降46.39%；基本每股收益1.03元/股，同比下降47.25%。2023年度不派发股息。 计提减值拖累业绩：公司2023年实现营业收入4657.39亿元，同比下降7.56%，收入下滑主要受开发业务结算金额同比下滑9.6%的影响。公司2023年实现归母净利润121.63亿元，同比下降46.39%。归母净利润较收入下滑幅度大的原因在于：1）公司2023年毛利率15.23%，较2022年下降4.32pct，其中开发业务毛利率15.7%，较2022年下滑4.7pct，或由于行业销售整体承压、结算项目为土拍较热时入手；2）2023年计提资产减值34.90亿元，2022年计提金额为4.50亿元，计提减值损失增加较多，主要由于公司根据市场情况和项目销售情况对存货计提跌价准备。费用管控方面，销售费用率和管理费用率分别为2.63%、1.24%，分别较2022年提高0.17pct、下降0.66pct，费用率整体为3.87%，较2022年下降0.49pct，费用管控依然有所成效。 销售略有下滑：公司2023年实现销售面积2466万方，同比下降6.2%；销售金额3761.2亿元，同比下降9.8%；对应销售均价15251元/平米， 分析师 市场数据 2024-03-28 股票代码 000002 A股收盘价(元) 9.24 上证指数 3,010.66 总股本(万股) 1,193,071 实际流通A股(万股) 971,694 流通A股市值(亿元) 898 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 同比下降3.8%。按照销售金额的口径看，上海区域、南方区域、北京区万科A沪深300 域的销售金额分别占总销售金额的34.2%、23.7%、13.5%，是占比最高的三个区域。 投资聚焦核心：公司2023年新增43个项目，总计容建面596万方，权益建面333.3万方，对应权益比例55.92%。权益地价463.2亿元，按照权益地价计算的拿地力度为12.32%；拿地平均楼面价13899元/平米，按照楼面价/销售均价计算得到的地货比为0.91。新增项目主要在北京、上海、杭州、成都等主要城市，拿地质量较高。公司在手全口径总可售土储6850.5万方，不考虑新增土储可支撑公司2-3年发展。公司开工复工面积1706.3万方，完成年初计划的102%；公司2023年竣工面积3133.5万方，完成年初计划的97.1%。2024年，公司计划开工复工面积1071.8万方，竣工面积2205.7万方，分别较2023年实际完成面积下降37.19%、29.61%。 财务保持稳健：公司严控杠杆：截至2023年末，公司净负债率54.7%、剔除预收款的资产负债率65.5%；有息负债结构保持健康，截至2023年末，一年内到期负债624.2亿元，占总有息负债规模的19.5%；平均债务期限5.14年，较上年延长0.35年；在手现金充足，截至2023年末货币 资金998.1亿元，现金短债比1.6倍，全年经营性现金净流入39.1亿元，连续15年为正；融资成本下降，2023年境内新增融资的综合成本3.61%，较2022年下降27bp；融资渠道通畅，2023年新增境内和境外融资金额分别为766亿元、131亿元。 运营业务齐头并进：1）物流仓储：公司2023年物流业务实现经营收入 41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链营业收入18.8亿元，同比增长 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】万科A点评_投资拿地质量提升，运营业务稳步增长_2023年三季报点评 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 33.9%；公司2023年新开业8个物流项目，可租赁面积43.9万方，截至 2023年末累计开业项目可租赁建面1002万方。2）租赁住宅：公司旗下 “泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，2023年租赁住宅业务实现收入34.6亿元，同比增长6.8%，2023年新增房间2.28万间，净新增开业 1.35万间，截至2023年底共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业 18.01万间，业务布局全国31个城市。3）商业运营：公司商业实现营业收入91.1亿元，同比增长4.6%，其中印力管理的商业项目营收57亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%；2023年新开业15个项目；截至2023年 末，公司合计开业203个项目（不含轻资产项目），开业建面1158万方，规划中和在建商业建面305万方；公司运营的商业项目中，4个一线城市占比24%，一二线城市占超过90%，商业持续深耕核心城市。4）物业 服务：公司旗下万物云实现营业收入334.2亿元，同比增长10.2%；截至2023年末，累计打造621个蝶城底盘，新增319个住宅物业项目；通过流程改造和运营优化，蝶城实现效率提升，带动整体住宅物业毛利率提 升3.5pct。 投资建议：由于开发结算和减值影响，公司2023年业绩受到拖累。2023年行业整体承压的情况下，公司销售略有下滑，投资保持审慎，聚焦核心城市；严控杠杆融资渠道通畅，财务保持稳健；各项运营业务均实现增长。考虑到行业整体承压以及公司2023年业绩受到拖累，我们调整公司2024-2025年归母净利润的预测，并新增2026年预测，我们预计公司2024-2026年归母净利润122.05亿元、124.13亿元、127.55亿元，EPS为1.02元/股、1.04元/股、1.07元/股，对应PE为9.03X、8.88X、8.64X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 465739.08 465925.37 474405.21 486312.78 收入增长率% -7.56 0.04 1.82 2.51 归母净利润（百万元） 12162.68 12205.48 12413.38 12755.02 利润增速% -46.39 0.35 1.70 2.75 毛利率% 15.23 15.23 15.27 15.32 摊薄EPS(元) 1.02 1.02 1.04 1.07 PE 9.06 9.03 8.88 8.64 PB 0.44 0.42 0.40 0.38 PS 0.24 0.24 0.23 0.23 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 1150260.06 1147583.15 1152082.82 1167675.85 营业收入 465739.08 465925.37 474405.21 486312.78 现金 99813.76 96876.79 99223.16 109810.79 营业成本 394783.86 394981.25 401972.42 411820.74 应收账款 7293.63 6362.55 6468.53 6623.39 营业税金及附加 18584.61 20966.64 21348.23 21884.08 其它应收款 254840.45 260197.35 264894.77 271517.14 营业费用 12272.12 12311.79 12241.20 12737.73 预付账款 56744.79 56773.16 56276.14 57654.90 管理费用 5766.95 8390.48 7813.90 7596.45 存货 701695.79 701898.89 701755.14 700529.21 财务费用 3714.83 3788.05 3847.08 3816.16 其他 29871.65 25474.40 23465.08 21540.42 资产减值损失 -3489.95 -470.00 -310.00 -130.00 非流动资产 354590.11 358193.53 358974.45 357838.86 公允价值变动收益 340.11 10.00 13.00 24.00 长期投资 130562.53 131362.53 131462.53 131662.53 投资净收益 2687.83 4433.67 3709.19 3745.51 固定资产 19233.03 19257.36 19541.19 19897.51 营业利润 29251.70 28754.51 29952.61 31466.62 无形资产 10956.48 10445.00 10533.52 10622.04 营业外收入 1149.55 1241.51 1340.84 1381.06 其他 193838.07 197128.64 197437.21 195656.78 营业外支出 595.82 691.16 746.45 783.77 资产总计 1504850.17 1505776.67 1511057.27 1525514.72 利润总额 29805.43 29304.87 30547.00 32063.91 流动负债 821785.26 804111.59 789948.68 783051.11 所得税 9349.87 8791.46 9775.04 10260.45 短期借款 1063.56 963.56 883.56 863.56 净利润 20455.56 20513.41 20771.96 21803.46 应付账款 221688.10 219434.03 212152.11 205910.37 少数股东损益 8292.87 8307.93 8358.58 9048.44 其他 599033.60 583714.00 576913.00 576277.18 归属母公司净利润 12162.68 12205.48 12413.38 12755.02 非流动负债 280131.38 278982.93 277634.48 277186.03 EBITDA 36338.24 38621.35 39963.02 41476.50 长期借款 197764.14 198764.14 199564.14 199764.14 EPS（元） 1.02 1.02 1.04 1.07 其他 82367.24 80218.79 78070.34 77421.89 负债合计 1101916.64 1083094.52 1067583.16 1060237.14 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 152148.92 160456.85 168815.43 177863.86 营业收入 -7.56% 0.04% 1.82% 2.51% 归属母公司股东权益 250784.61 262225.30 274658.68 287413.71 营业利润 -43.78% -1.70% 4.17% 5.05% 负债和股东权益 1504850.17 1505776.67 1511057.27 1525514.72 归属母公司净利润 -46.39% 0.35% 1.70% 2.75% 毛利率 15.23% 15.23% 15.27% 1