2023年年报点评：业绩快速上行，运营齐头并进

公司点评●房地产开发 2024年03月19日 业绩快速上行，运营齐头并进 --2023年年报点评 核心观点： 招商蛇口(001979) 推荐 (维持) 事件：公司发布2023年年报，公司2023年实现收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%；每股收益0.65元/股，每10股派3.2元现金。 业绩快速增长：2023年公司实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%。公司业绩实现快速增长主要受到公司权益比例提升明显，少数股东损益占净利润比例由2022年的53.13%下降至30.61%，由于公司近年来拿地趋向高权益拿地，少数股东损益占比因而下降。2023年公司资产减值损失22.76亿元，较2022年降低54.89%。盈利能力上，1）毛利率下降，2023年开发业务毛利率17.08%，较2022年下降3.98pct。主要受到结转产品的类型、体量、地区结构等因素影响；2）2023年销售费用率和管理费用率分别为2.47%、1.36%，分别较2022年增加0.24pct、0.09pct，主要是广告费增加等因素所致。 销售逆势微增：公司2023年实现销售面积1223.41万方，同比增长2.49%，销售金额2936.3亿元，同比微增0.35%，对应销售均价24001.36元/平米，同比下降2.09%。销售规模跻身行业前五。上海、苏州、合肥、长沙、南通排名第一，在深圳、南京、温州、徐州等城市销售排名进入前三。公司坚持“区域聚焦”，“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。 分析师 市场数据 2024-03-18 股票代码 001979 A股收盘价(元) 9.52 上证指数 3,084.93 总股本(万股) 906,084 实际流通A股(万股) 773,793 流通A股市值(亿元) 737 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 招商蛇口沪深300 拿地聚焦核心：2023年公司累计新增55宗地块，总计容建面590万方，地价1134亿元，对应楼面价19220元/平米；公司需支付地价867亿元，对应的权益比例为76.46%。按照权益地价/销售金额（全口径）计算得来的拿地力度为29.53%。公司投资聚焦核心，在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达到99%、88%，其中四个一线城市占公司全部投资额的51%。 财务严控杠杆：截至2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.41%、净负债率54.58%，严控杠杆；现金短债比1.28，维持充裕现金。全年综合资金成本3.47%，较年初降低42bp。债务结构合理，1年到期债务占全部融资规模的20.10%。 资产运营齐头并进：资产运营业务实现收入66.91亿元（全口径），EBITDA33亿元，报告期内，成熟项目的EBITDA回报率6.24%，较2022年提高0.45pct，1）商业业态实现收入14.48亿元，在营项目38个，总经营建面216万方；在建及筹开项目44个，总经营建面309万方。公司的“海上世界”系、“招商花园城”系等产品以打造成为具有差异化竞争力的产品。运营上轻重结合，投资上坚持聚焦核心城市布局。2）写字楼业态实现运营收入12.60亿元，EBITDA8.55亿元，在营项目32个，总经营建面128万方；在建及筹开项目10个，总经营建面81万方。3）产业园业态实现运营收入12.77亿元，EBITDA6.7亿元，在营主要项目30个，总经营建面226万方，在建及筹建项目5个，规划经营建面40万方，布局国内核心一、二线城市15个。4）长租公寓业态实现收入10.88亿元，EBITDA6.89亿元，已开业项目45个，经营建面115万方，总房源数2.95万间，布局19个城市；期内在北京、上海、深圳、厦门等城市 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】招商蛇口点评_业绩双位数增长，销售面积稳步提高_2023年三季报点评 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 的7个新项目开业。5）酒店业态实现运营收入10.62亿元，布局17个城市和2个海外国家，已开业项目18个，经营建面55万方；期内在深圳、西安、琼海等城市共有4个国际品牌酒店开业。 投资建议：公司财务严控杠杆维持充裕现金；业绩快速增长，权益比例提升明显；销售逆势微增，排名进入行业前5，央企优势继续显现，拿地聚焦核心。考虑到公司2023年毛利率下降，我们下调公司2024-2025年归母净利润至 81.05亿元、94.48亿元，预测2026年归母净利润为107.43亿元，对应EPS分别为0.89元/股、1.04元/股、1.19元/股，对应PE为10.64X、9.13X、8.03X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 175007.56 189883.20 204314.32 218412.01 收入增长率% -4.37 8.50 7.60 6.90 归母净利润（百万元） 6319.42 8105.39 9448.19 10743.49 利润增速% 48.20 28.26 16.57 13.71 毛利率% 15.89 16.35 16.66 17.09 摊薄EPS(元) 0.70 0.89 1.04 1.19 PE 13.65 10.64 9.13 8.03 PB 0.72 0.67 0.63 0.58 PS 0.49 0.45 0.42 0.39 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 663959.88 693436.97 716562.62 741761.31 营业收入 175007.56 189883.20 204314.32 218412.01 现金 88289.51 72655.46 64348.26 83727.63 营业成本 147204.43 158833.58 170269.60 181081.72 应收账款 3474.22 3889.10 4183.90 4472.87 营业税金及附加 6155.44 7215.56 7763.94 8299.66 其它应收款 118430.46 133775.74 143934.83 153867.99 营业费用 4328.22 4519.12 4823.99 5252.20 预付账款 8957.26 9885.14 10596.87 11269.78 管理费用 2374.07 2503.73 2682.67 2903.51 存货 416702.14 441104.40 458631.98 452554.31 财务费用 912.22 1195.01 758.69 -28.16 其他 28106.28 32127.12 34866.78 35868.73 资产减值损失 -2275.69 -968.06 -822.13 -708.55 非流动资产 244548.62 273288.81 294186.38 313582.45 公允价值变动收益 38.28 139.81 155.90 0.00 长期投资 80141.65 93141.65 103141.65 112502.65 投资净收益 2480.64 3063.41 2814.54 3209.43 固定资产 11618.29 13986.16 15644.84 17380.45 营业利润 14182.44 17971.64 20318.75 23542.84 无形资产 1915.00 2273.26 2482.35 2757.80 营业外收入 277.93 361.31 397.44 417.32 其他 150873.68 163887.74 172917.54 180941.56 营业外支出 471.74 518.92 570.81 599.35 资产总计 908508.50 966725.78 1010749.00 1055343.76 利润总额 13988.63 17814.04 20145.39 23360.81 流动负债 426023.90 471603.85 499626.46 527673.37 所得税 4882.40 6234.91 6647.98 8012.96 短期借款 1378.96 1278.96 1578.96 1778.96 净利润 9106.23 11579.13 13497.41 15347.85 应付账款 60661.82 67490.47 72349.79 76944.00 少数股东损益 2786.81 3473.74 4049.22 4604.35 其他 363983.12 402834.42 425697.72 448950.42 归属母公司净利润 6319.42 8105.39 9448.19 10743.49 非流动负债 185794.32 186794.32 189294.32 190494.32 EBITDA 15923.28 21437.52 23124.29 25532.97 长期借款 118770.67 117970.67 119470.67 120670.67 EPS（元） 0.70 0.89 1.04 1.19 其他 67023.65 68823.65 69823.65 69823.65 负债合计 611818.22 658398.17 688920.79 718167.70 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 176966.89 180440.63 184489.85 189094.20 营业收入 -4.37% 8.50% 7.60% 6.90% 归属母公司股东权益 119723.39 127886.98 137338.36 148081.86 营业利润 -7.67% 26.72% 13.06% 15.87% 负债和股东权益 908508.50 966725.78 1010749.00 1055343.76 归属母公司净利润 48.20% 28.26% 16.57% 13.71% 毛利率 15.89% 16.35% 16.66% 17.09% 现金流量表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 净利率 3.61% 4.27% 4.62% 4.92% 经营活动现金流 31430.98 16482.01 14060.45 41312.70 ROE 5.28% 6.34% 6.88% 7.26% 净利润 9106.23 11579.13 13497.41 15347.85 ROIC 1.60% 2.36% 2.60% 2.76% 折旧摊销 3347.33 2428.47 2220.20 2200.32 资产负债率 67.34% 68.11% 68.16% 68.05% 财务费用 1968.26 3960.80 4011.80 4058.80 净负债比率 206.21% 213.54% 214.06% 212.99% 投资损失 -2480.64 -3063.41 -2814.54 -3209.43 流动比率 1.56 1.47 1.43 1.41 营运资金变动 15195.76 558