房地产市场周报：国常会释放重大信号，系统谋划房地产支持政策

证券研究报告 策略点评 国常会释放重大信号，系统谋划房地产支持政策 房地产市场周报（03.18-03.24） 2024年03月25日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 9% -1% -11% -21% 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 % 1M 3M 12M 上证指数 0.71 3.83 -7.33 沪深300 1.03 5.65 -12.45 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：“小阳春”持续性有待观察需求端政策仍需发力2024-03-21 2大类资产跟踪周报（03.04-03.08）：欧美央行宽松预期升温，金价创历史新高2024-03-12 3房地产市场周报：中央部署传递新信号，托举并用支持楼市发展2024-03-12 本周观点：长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响， 房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求 中枢大约在10亿平方米左右，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。中期来看，若2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，则全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。短期来看，近两周以来30城商品房销售量环比保持上升，单周同比降幅也有所收窄，但绝对量仍处于低位。在房地产市场持续承压的背景下，3月22日召开的国常会针对房地产议题作出了重要指示，明确“系统谋划相关支持政策”。根据国常会的部署，下阶段宏观调控将聚焦于加快完善“市场+保障”的住房供应体系，即以需求和支付能力为导向对住房供应体系进行革新，兼顾刚性和改善性住房等多样化需求。预计配售型保障性住房将是后续政策的重点发力方向，为刚需的稳定释放提供支撑，各地的行政限制也可能将进一步松绑以刺激改善性住房需求，后续需关注新出台政策的具体部署。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）3月21日，财政部公布 1-2月财政收支情况，1-2月国有土地使用权出让收入与去年同期持 平。（2）国务院总理李强3月22日主持召开国务院常务会议，会议明确系统谋划房地产相关支持政策。（3）广州楼市再松绑，调整优化商品房预售许可及城中村改造项目相关制度。 本周商品房与土地市场重点高频数据：本周商品房成交量环比继续上升，同比降幅有所收窄；土地成交规模仍处低位，土地市场较为平淡。 2024年3月18日至3月24日，30大中城市商品房周度成交面积为 207.61万平方米，环比增加26.76%，同比减少45.18%；100大中城市成交土地面积环比减少62.89%，同比减少67.58%；100大中城市成交土地溢价率为7.57%，相比上一周上升5.45pct，主要是受土地出让金较高的一二线城市带动。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程” 将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.11-2月国有土地使用权出让收入5625亿元，与去年同期持平5 2.2国常会：加快完善“市场+保障”的住房供应体系5 2.3广州楼市再松绑5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年2月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.5%,销售额累计同比下降29.3%；商品房销售面积当月值已连续29个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-2月，全国房地产开发投资同比下降9.0%，虽然降幅有所收窄，但仍处在底部区间。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，2月国房景气指数降至92.13，创历史新低。若2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，则2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出下行周期，但是受居民收入预期走弱以及房价承压等因素的影响，年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大，房地产开发投资或将继续回落，因此房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，国常会针对房地产市场作出重要指导后，支持政策有望继续加码。近两 周以来30城商品房销售量环比保持上升，单周同比降幅也有所收窄，但绝对量仍处于低位。在房地产市场持续承压的背景下，3月22日召开的国常会针对房地产议题作出了重要指示，明确“系统谋划相关支持政策”。根据国常会的部署，下阶段宏观调控将聚焦于加快完善“市场+保障”的住房供应体系，即以需求和支付能力为导向对住房供应体系进行革新，兼顾刚性和改善性住房等多样化需求。预计配售型保障性住房将是后续政策的重点发力方向，为刚需的稳定释放提供支撑；针对商品房市场，国常会提出要完善相关基础性制度，商品房市场或将实施重大的制度性改革，可能涉及土地拍卖、项目开发、新房销售等各大环节，各地的行政限制也可能将进一步松绑，让商品房回归商品属性，刺激改善性住房需求。总体来看，在国常会的指引下，针对房地产市场支持政策将进一步加码，后续需关注新出台政策的具体部署。 2本周政策动态及重要消息 2.11-2月国有土地使用权出让收入5625亿元，与去年同期持平 3月21日，财政部公布1-2月财政收支情况。1-2月，全国一般公共预算收入44585亿元，同比下降2.3%，扣除去年同期中小微企业缓税入库抬高基数、去年年中出台的部分减税政策翘尾减收等特殊因素影响后，可比增长2.5%左右。土地和房地产相关税收中，契税933亿元，同比增长6.6%；房产税678亿元，同比增长21.5%；城镇土地使用税329亿元，同比增长10.9%；土地增值税1126亿元，同比增长7.2%；耕地占用税227亿元，同比增长33.2%。1-2月，全国政府性基金预算收入7149亿元，同比增长2.7%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入755亿元，同比增长17.5%；地方政府性基金预算本级收入6394亿元，同比增长1.1%，其中，国有土地使用权出让收入5625亿元，与去年同期持平。 来源：财政部 2.2国常会：加快完善“市场+保障”的住房供应体系 国务院总理李强3月22日主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生