2023年年报点评：营收双位数增长，商品房销售及土地拓展数据亮眼

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 越秀地产（00123.HK）2023年年报点评 营收双位数增长，商品房销售及土地拓展数据亮眼 2024年03月27日 ➢ 营收规模同比两位数增长，净利润受市场影响下降。2023年公司实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%；公司2023年获得核心净利润34.9亿元，同比下降17.5%，公司2023年主要结算2021年下半年及2022年获取的项目，在此期间房地产市场仍处于波动阶段，房价尚未企稳，或是出现核心净利润两位数下降的原因；公司2023年实现毛利率15.3%，同比下降5.1个百分点，可能系销售和营销成本同比上升所致。 ➢ 公司2023年全年销售金额增速超两位数，大湾区持续深耕。2023年公司实现1420.3亿元的销售金额，同比上升13.60%，而根据克而瑞研究院数据，TOP100房企销售金额的同比下降16.5%。得益于全国化进程加速，2023年公司在大湾区实现合同销售金额约为人民币716.0亿元，同比上升20.0%，在广州实现合同销售金额约为人民币613.2亿元，同比上升15.3%。 ➢ 保持投资定力，多元形式拓展一二线核心城市项目。2023年公司通过“6+1”多元化增储模式在广州、北京、上海、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、成都、西安及青岛共11个城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增土储中，通过TOD、产业勾地、国企合作、城市更新等多元化、特色化渠道增储占比53%，其中杭州的48万平建筑面积的星桥TOD项目，占总拓展面积的9.78%，为集团在广州以外城市获取的第二个TOD项目；截至2023年12月31日，公司拥有土储2567万平，其中95%位于一线和二线城市。 ➢ 三道红线维持绿档，融资渠道仍持续畅通。公司2023年“三道红线”指标保持全部“绿档”，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍，保持穆迪、惠誉Baa3和BBB-“投资级” 信用评级；2023年公司完成83亿港元供股，获1.15倍超额认购，发行境内人民币公司债券合共69亿元，加权平均年利率3.37%；发行境外人民币自贸区债34亿元，加权平均年利率为3.92%；发行境外人民币点心债12.1亿元，票面利率为4.0%；加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%，期末平均借贷成本下降至3.63%。 ➢ 投资建议：公司作为国企，在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2024-2026年营收分别达897.56亿元/903.18亿元/932.28亿元，同比增长11.9%/0.6%/3.2%；2024-2026年PE倍数为3X/3X/2X。维持“推荐”评级。 ➢ 风险提示：“保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期 [Table_Forcast] 盈利预测与财务指标 项目/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 80,222 89,756 90,318 93,228 增长率（%） 10.8 11.9 0.6 3.2 归属母公司股东净利润（百万元） 3,185 4,807 5,401 6,331 增长率（%） -19.4 50.9 12.4 17.2 每股收益（元） 0.79 1.19 1.34 1.57 PE 5 3 3 2 PB 0.3 0.3 0.2 0.2 资料来源：Wind，民生证券研究院预测；（注：股价为2024年3月27日收盘价，汇率1HKD=0.92RMB） 推荐 维持评级 当前价格： 4.22港元 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.越秀地产（00123.HK）2023年中报点评：营收净利获双增长，土储助力公司持续发展-2023/08/28 2.越秀地产（0123.HK）深度报告：粤系国企龙头，从深耕湾区到全国化发展-2023/05/17 越秀地产(00123)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 公司财务报表数据预测汇总 [TABLE_FINANCE] 资产负债表 (百万人民币) 2023A 2024E 2025E 2026E 现金流量表 (百万人民币) 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产合计 338,164 365,106 372,585 386,891 经营活动现金流 0 8,781 14,311 13,620 现金及现金等价物 29,265 33,371 43,546 53,028 净利润 0 4,807 5,401 6,331 应收账款及票据 846 947 953 984 少数股东权益 1,390 2,098 2,357 2,763 存货 238,949 253,499 250,315 252,609 折旧摊销 0 375 395 415 其他 69,104 77,289 77,772 80,271 营运资金变动及其他 -1,390 1,501 6,158 4,111 非流动资产合计 63,014 63,739 64,444 65,130 投资活动现金流 0 -2,397 -2,397 -2,400 固定资产 11,542 12,180 12,800 13,401 资本支出 0 -1,100 -1,100 -1,100 商誉及无形资产 1,337 1,423 1,508 1,593 其他投资 0 -1,297 -1,297 -1,300 其他 50,136 50,136 50,136 50,136 筹资活动现金流 0 -2,278 -1,738 -1,738 资产合计 401,179 428,845 437,029 452,020 借款增加 0 0 0 0 流动负债合计 210,087 232,246 233,529 240,283 普通股增加 0 0 0 0 短期借贷 22,976 22,976 22,976 22,976 已付股利 0 -1,397 -857 -857 应付账款及票据 1,331 1,412 1,394 1,407 其他 0 -881 -881 -881 其他 185,780 207,858 209,159 215,900 现金净增加额 0 4,105 10,175 9,482 非流动负债合计 88,883 88,883 88,883 88,883 长期借贷 81,395 81,395 81,395 81,395 其他 7,488 7,488 7,488 7,488 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 负债合计 298,970 321,129 322,413 329,166 成长能力(%) 普通股股本 25,545 25,545 25,545 25,545 营业收入 10.78 11.88 0.63 3.22 储备 30,084 33,493 38,037 43,511 归属母公司净利润 -19.43 50.91 12.36 17.23 归属母公司股东权益 55,629 59,038 63,582 69,056 盈利能力(%) 少数股东权益 46,580 48,678 51,034 53,797 毛利率 15.28 19.67 21.17 22.93 股东权益合计 102,209 107,716 114,616 122,854 净利率 3.97 5.36 5.98 6.79 负债和股东权益合计 401,179 428,845 437,029 452,020 ROE 5.73 8.14 8.49 9.17 利润表 (百万人民币) 2023A 2024E 2025E 2026E ROIC 2.18 3.24 3.53 3.95 营业收入 80,222 89,756 90,318 93,228 偿债能力 其他收入 131 0 0 0 资产负债率(%) 74.52 74.88 73.77 72.82 营业成本 67,964 72,103 71,197 71,850 净负债比率(%) 73.48 65.91 53.07 41.79 销售费用 2,451 2,742 2,759 2,848 流动比率 1.61 1.57 1.60 1.61 管理费用 1,799 2,013 2,026 2,091 速动比率 0.39 0.39 0.44 0.47 研发费用 0 0 0 0 营运能力 财务费用 -119 -51 -53 -208 总资产周转率 0.21 0.22 0.21 0.21 权益性投资损益 752 0 0 0 应收账款周转率 113.31 100.11 95.09 96.29 其他损益 -1,289 -1,297 -1,297 -1,300 应付账款周转率 45.73 52.58 50.75 51.30 除税前利润 7,721 11,652 13,091 15,348 每股指标（元） 所得税 3,146 4,747 5,334 6,253 每股收益 0.79 1.19 1.34 1.57 净利润 4,575 6,904 7,758 9,095 每股经营现金流 0.00 2.18 3.56 3.38 少数股东损益 1,390 2,098 2,357 2,763 每股净资产 13.82 14.67 15.80 17.16 归属母公司净利润 3,185 4,807 5,401 6,331 估值比率 EBIT 7,602 11,601 13,038 15,140 P/E 5 3 3 2 EBITDA 7,602 11,976 13,433 15,554 P/B 0.3 0.3 0.2 0.2 EPS（元） 0.79 1.19 1.34 1.57 EV/EBITDA 11.95 7.58 6.76 5.84 资料来源：公司公告、民生证券研究院预测 越秀地产(00123)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价（或