业绩稳健双位数增长，分红比例提升回报股东

保利物业(6049.HK) 业绩稳健双位数增长，分红比例提升回报股东 房地产 2024年03月27日 推荐（维持） 股价：24.9港元 主要数据 行业房地产 公司网址www.polywuye.com 大股东/持股保利发展/68.67% 事项： 保利物业发布2023年年报，2023年营收150.62亿元，同比增长10%；归母净利润13.8亿元，同比增加24%；拟派末期股息每股0.998元（含税）。 平安观点： 央企龙头物管业绩稳中有升，各项业务毛利率均有所提升。2023年合约 面积、在管面积分别为9.2、7.2亿平米，分别较上年末增长1.5、1.4亿平米，规模优势持续强化。在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会 总股本(百万股)553.3 流通B/H股(百万股) 553.3 分别同比增长0.8pct、1pct至19.6%、9.3%，三大板块（物业管理服务、 总市值（亿元） 125.0 非业主增值服务、社区增值服务）毛利率均实现同比增长，分别同比增长 流通A股市值(亿元) 0 0.4pct、0.4pct、6.5pct。 每股净资产(元) 15.8 流通A股(百万股)0 64.7%、59.8%，业态组合优化，市场化进程加速推进；此外公司提质增效效果初显，管理费用率同比下滑0.7pct，带动毛利率、净利率稳中有升， 资产负债率(%)40.3 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】保利物业（6049.HK）*半年报点评*业绩 高质量增长，核心竞争力迭代*推荐20230823 【平安证券】保利物业（6049.HK）*年报点评*业绩增速领跑龙头物企，聚焦高质量增长*推荐20230331 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 证券分析师 关联方销售额稳居行业首位，第三方拓展势头良好。在同行物企受关联方拖累下，2023年公司关联房企保利发展全口径销售额位居行业首位，在管及合同面积中保利系项目规模稳定增长。外拓方面，公司聚焦核心城市项 目，发力非居业态，公共服务模式升级全域飞轮模式，以城市名片着手推动城市治理升级，2023年第三方物业管理服务收入同比增长27.6%，占比提升2.4pct至41.1%，新增上海外滩观光隧道等标杆项目。 增值服务聚焦模式升级，分红比例稳步提升。社区增值服务方面，公司主 动筛选服务项目，退出疫情阶段的部分低毛利保障项目，深化“资产经营服务+社区生活服务”两大板块，已由传统流量与资源转化驱动步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段；尽管2023年社区增值服务收入端同比下滑，但毛利率、毛利分别同比提升6.5pct、10.4%，转型探索初见成效。此外公司在手现金及经营性现金流充裕，2023年提升分红比例至40%，较上年提升15pct，持续提升分红比例回报股东。 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 净利润(百万元)11131380160818232037 营业收入(百万元) YOY(%) 13687 26.9 15062 10.0 17396 15.5 19484 12.0 21725 11.5 YOY(%)31.624.016.513.411.7 毛利率(%)18.819.619.819.819.8 净利率(%)8.39.39.49.59.6 ROE(%)14.515.815.915.715.2 EPS(摊薄/元)2.012.492.913.293.68 P/E(倍)11.29.17.86.96.1 P/B(倍)1.61.41.21.10.9 公 司报告 公 司年报点评 证券研究报告 保利物业·公司年报点评 投资建议：公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障。随着股权激励计划逐步实施，公司外拓进取性及员工参与度有望提振，公司“大物业”版图将加速扩张。考虑物业市场逐渐由增量向存量市场转变，公开市场竞争加剧，我们维持公司2024年EPS预测2.91元、下调2025年EPS预测至3.29元（原为3.47元），新增2026年EPS预测3.68元， 当前股价对应PE分别为7.8倍、6.9倍、6.1倍，维持“推荐”评级。 风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。 请通过合法途径获取本公司研究报告，，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/4 保利物业·公司年报点评 资产负债表单位：百万元利润表单位：百万元 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 会计年度2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 11011 12621 14620 16839 营业额15062 17396 19484 21725 应收账款 2341 2626 2941 3280 销售成本12109 13952 15626 17423 预付款项、按金及其他项 792 1072 1201 1339 其他费用2 3 3 3 其他应收款 0 0 0 0 销售费用18 9 10 11 存货 31 56 62 70 管理费用1226 1453 1559 1738 其他流动资产 52 66 74 83 财务费用5 -41 -48 -55 流动资产总计 14228 16441 18899 21610 其他经营损益0 0 0 0 长期股权投资 0 0 0 0 投资收益0 0 0 0 固定资产 242 204 166 128 公允价值变动损益0 0 0 0 在建工程 0 0 0 0 营业利润1702 2022 2334 2604 无形资产 40 33 27 20 其他非经营损益139 158 138 158 长期待摊费用 0 0 0 0 税前利润1841 2180 2472 2762 其他非流动资产 367 337 307 277 所得税444 540 612 684 非流动资产合计 649 575 500 425 税后利润1397 1640 1860 2078 资产总计 14877 17016 19399 22035 归属于非控制股股东利润17 32 37 41 短期借款 0 0 0 0 归属于母公司股东利润1380 1608 1823 2037 应付账款 2009 1857 2080 2319 EBITDA1846 2213 2499 2782 其他流动负债 3912 4798 5365 5982 NOPLAT1295 1490 1720 1918 流动负债合计 5921 6655 7445 8301 EPS(元)2.49 2.91 3.29 3.68 长期借款 0 0 0 0 其他非流动负债 79 79 79 79 非流动负债合计 79 79 79 79 负债合计 6001 6734 7524 8381 股本 553 553 553 553 储备 8167 8167 8167 8167 留存收益 0 1373 2929 4668 归属于母公司股东权益 8720 10092 11649 13388 归属于非控制股股东权益 157 189 226 267 权益合计 8877 10281 11875 13655 负债和权益合计 14877 17016 19399 22035 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 成长能力营收额增长率 10.0% 15.5% 12.0% 11.5% EBIT增长率 21.6% 15.9% 13.4% 11.7% EBITDA增长率 -2.8% 19.9% 12.9% 11.3% 税后利润增长率 23.3% 17.4% 13.4% 11.7% 盈利能力毛利率 19.6% 19.8% 19.8% 19.8% 净利率 9.3% 9.4% 9.5% 9.6% ROE 15.8% 15.9% 15.7% 15.2% ROA 9.3% 9.4% 9.4% 9.2% 估值倍数P/E 9.1 7.8 6.9 6.1 P/S 0.8 0.7 0.6 0.6 P/B 1.4 1.2 1.1 0.9 EV/EBITDA 1.7 0.8 0.0 -0.7 E单V/击NO此PL处A输T入文字。 1.7 0.8 0.0 -0.7 主要财务比率 现金流量表单位：百万元 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 税后经营利润 1292 1521 1756 1959 折旧与摊销 0 75 75 75 财务费用 5 -41 -48 -55 其他经营资金 1120 130 332 364 经营性现金净流量 2416 1684 2115 2343 投资性现金净流量 0 119 104 119 筹资性现金净流量 0 -194 -219 -243 现金流量净额 2416 1609 1999 2219 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 请通过合法途径获取本公司研究报告，，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2024版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 上海市陆家嘴环路1333号