上实发展：上实发展2023年年度报告

公 司 简 称 ：上 实 发 展债券简称：19上实01 上海实业发展股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以截至2023年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数向全体股东每10股派发现金红利0.21元（含税），现金红利合计38,735,820.73元，剩余未分配利润2,097,995,135.65元结转下一年度。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请广大投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本公司已在本报告中详细描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..............................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.......................................................................................................................9第四节公司治理.....................................................................................................................................25第五节环境与社会责任.........................................................................................................................40第六节重要事项.....................................................................................................................................42第七节股份变动及股东情况.................................................................................................................52第八节优先股相关情况.........................................................................................................................57第九节债券相关情况.............................................................................................................................58第十节财务报告.....................................................................................................................................62 备查文件目录载有公司法定代表人、总裁、财务总监签名盖章的会计报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名盖章的审计报告原件。报告期内在中国证监会指定媒体公开披露的公司文件正本及公共原稿。 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况□适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 九、2023年分季度主要财务数据 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心及防范化解风险，2023年内我国经济回升向好，在供给需求稳步改善的同时也积极推进了转型升级。 房地产市场方面，2023年房地产市场供求关系变化较大，叠加受到国内外多重因素交织影响，导致行业全年处于低迷下行的趋势。 在此情况下，公司全体员工团结一心，在上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、强化执行”的年度工作方针指导下，紧紧围绕“解放思想、实事求是、规范运营、守住底线、突出重点、提高效率”的年度经营策略，积极应对行业下行的外部压力，一方面以财务管控为抓手，多措并举、降本增效，扎实保障经营业绩基本盘；另一方面以重大项目为依托，服从大局、聚焦资源、化解风险，为公司平稳健康发展打好基础。 1.顺应趋势促进去化回款，安全施工保障经营业绩 报告期内，一方面，公司紧跟各项目所在地房地产市场动态和政策导向，精准蓄客、不断优化销售方案，保障公司主要在售项目的去化效率。公司于2023年全年实现签约金额超过人民币5亿元，签约面积约15,562平方米，完成回款金额约人民币11.46亿元。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅项目于上半年实现清盘，签约金额约人民币4.88亿元，回款金额约人民币7.06亿元；青岛国际啤酒城项目T2楼销售回款金额约人民币3.03亿元。另一方面，公司也紧抓施工进程，在保质保量保安全的前提下压实工程建设。报告期内，公司在建项目4个，在建面积约41.23万平方米；竣工项目3个，竣工面积约39.27万平方米。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅于2023年内竣工交付约108,190平方米，为公司贡献结转金额约人民币28.79亿元。报告期内，公司新增上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，该地块出让面积为4.08万平方米，规划计容面积约为141,467平方米，为公司参与区域产城融合、城市更新的积极探索。 2.精细应对提升租赁质量，业态突破优化物业服务 报告期内，公司不动产经营板块新增青岛钓鱼台美高梅酒店及上海宝山顾村项目配建长租公寓，新增经营面积约10.3万平方米。在传统商办出租类业务方面，公司以市场需求为导向，以稳定优质老客户为基石，有序调整客户结构，提高核心资产的出租率，2023年年内实现租赁收入超过人民币4亿元；酒店经营方面，公司下属青岛钓鱼台美高梅酒店于6月正式开张营业，该酒店为公司继湖州皇冠假日酒店后的又一酒店经营项目，也是公司十年磨一剑的旗舰酒店经营项目，2023年全年青岛钓鱼台美高梅 酒店实现营业收入约人民币9,200万元，湖州皇冠假日酒店营业收入约人民币4,200万元；长租公寓方面，公司嘉定项目长租公寓于报告期内出租率高达95%，宝山顾村长租公寓也稳步推进进入试运营。 物业服务方面，上实服务通过市场化竞争不断拓展做大规模，在管面积于报告期内首次突破3,000万平方米，并实现非居住类管理面积占比首次超过居住管理业态。同时，上实服务依靠优质的服务和口碑不断巩固行业地位，在报告期内分别荣获2023年中国物业服务企业综合实力500强第36位、2023年中国国有物业企业综合实力100强第12位。 3.实事求是完善风险管理，架构调整强化公司治理 2023年上半年，公司根据2022年内对上实龙创持续内部核查的结果，以尽可能还原相关业务实质为前提，对公司历年财务报表进行了会计差错更正及追溯调整。2023年年内，公司也继续致力于上实龙创事件的风险化解工作，为公司平稳经营清除障碍。报告期内，公司顺利完成了公司第八届董事会、监事会与第九届董事会、监事会的换届选举工作，公司新一届董、监事会成员将积极发挥各自专业特长，为公司新一个三年经营计划出谋划策、保驾护航。公司也于报告期内开展强化公司治理专题工作，于年内全面梳理各级内部管控制度，根据相关法律法规的更新集中新增、修订了与主业开发经营相关、与公司综合管理相关、与公司合规管控相关的制度合计28项，切实加强制度管控、风险管控，筑牢公司治理架构。 二、报告期内公司所处行业情况 2023年，我国房地产行业困难重重，市场供求关系发生重大变化为楼市基调，传统高周转模式无以为继。据国家统计局发布的数据显示，我国2023年商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。在此情况下，各级政府部门在房住不炒的总基调下，优化楼市政策频出力保房地产市场运行平稳。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司扎实做好主业经营，多措并举有效应对房地产市场下行趋势。 房地产开发销售方面，公司于2023年年内盘点可售库存，根据不同项目特点制定一城一策，抓住窗口期积极推动可售项目的去化工作。报告期内，公司完成了上海青浦上实·海上湾五期的续售清盘工作。2023年公司全年销售签约金额约人民币5.53亿元。 主业投资方面，公司于2023年7月新增竞得上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，该地块出让面积为4.08万平方米，规划计容面积约为141,467平方米，土地用途为科研设计用地，居住用地，办公楼。 2023年第四季度，公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司通过上海联合产权交易所以人民币26,621.14万元的价格公开挂牌转让上海实业养老投资有限公司38%股权，完成了对公司非重要项目的出售。 不动产经营方面，公司以市场需求为导向，稳定优质老租户，调整业态及客户结构，租赁业务整体稳