上实发展：上实发展2022年半年度报告（2023年3月修订版）

公司代码：600748公司简称：上实发展债券代码：155364债券名称：19上实01 债券代码：163480债券名称：20上实01 上海实业发展股份有限公司2022年半年度报告 2023年3月修订版 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明： 保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 关于风险提示的描述，敬请查阅公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论段落及该章节第五点“其他披露事项”中的（一）“可能面对的风险”段落相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义4 第二节公司简介和主要财务指标5 第三节管理层讨论与分析8 第四节公司治理17 第五节环境与社会责任19 第六节重要事项20 第七节股份变动及股东情况28 第八节优先股相关情况30 第九节债券相关情况31 第十节财务报告34 备查文件目录 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公共的原稿。 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司 上实控股 指 上海实业控股有限公司 上海实业 指 上海实业（集团）有限公司 上海上实 指 上海上实（集团）有限公司 上实地产 指 上实地产发展有限公司 上投控股 指 上海上投控股有限公司 上实龙创 指 上海上实龙创智能科技股份有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司 公司的中文简称 上实发展 公司的外文名称 SHANGHAIINDUSTRIALDEVELOPMENTCO.,LTD 公司的外文名称缩写 SID 公司的法定代表人 曾明 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 曾明 沈浩麟 联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层 电话 021-53858686 021-53858686 传真 021-53858879 021-53858879 电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com 三、基本情况变更简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼 公司注册地址的历史变更情况 200120 公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 公司办公地址的邮政编码 200021 公司网址 www.sidlgroup.com 电子信箱 sid748@sidlgroup.com 报告期内变更情况查询索引 / 四、信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 / 五、公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期增 减(%) 调整后 调整前 营业收入 1,381,907,811.05 3,632,157,200.23 3,836,872,421.54 -61.95 归属于上市公司股东的净利润 -92,462,165.29 337,317,446.22 337,177,488.58 -127.41 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -101,073,504.45 315,521,737.32 315,521,737.32 -132.03 经营活动产生的现金流量净额 -836,981,057.56 -3,989,865,988.22 -3,969,814,040.52 -79.02 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 9,771,085,897.84 10,024,030,365.08 10,024,030,365.08 -2.52 总资产 41,307,530,371.35 39,574,493,270.22 39,574,493,270.22 4.38 (二)主要财务指标 主要财务指标 本报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 调整后 调整前 基本每股收益（元／股） -0.05 0.17 0.17 -129.41 稀释每股收益（元／股） -0.05 0.17 0.17 -129.41 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） -0.05 0.16 0.16 -131.25 加权平均净资产收益率（%） -0.93 3.04 3.04 减少3.97个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -1.01 2.83 2.83 减少3.84个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 2021年度，公司发生同一控制下企业合并事项，按照企业会计准则的要求，需对2021年半年报进行相关的追溯调整。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 31,003.41 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 4,004,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,728,735.88 减：所得税影响额 2,047,424.74 少数股东权益影响额（税后） 1,104,975.39 合计 8,611,339.16 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。 2022年上半年，国内各行各业均受到了疫情反复的挑战，房地产行业也受到了冲击。纵观今年上 半年，我国商品房销售面积约6.89亿平方米，较2021年上半年房地产销售数据同比下降22.2%；商品房销售金额约6.61万亿元，亦同比下降28.9%。从区域分布来看，东部、东北部地区销售面积降幅均超30%。从库存情况来看，我国截至今年6月末的商品房待售面积约5.48亿平方米，同比增长7.3%。房地产政策方面，中央政府依然坚持“房住不炒”基本属性，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，继续因城施策、支持刚性和改善性住房需求，促进房地产行业良性循环。政策要做到能出尽出，抓好贯彻落实。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升盈利，成为公司业务的重要组成部分。 三、经营情况的讨论与分析 2022年上半年，受多地疫情反复等因素影响，全国房地产市场经受了严峻考验。商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。同时，我国经济运行的外部环境仍较为复杂，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情 影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，自5月起重点城市销售面积环比有所好转，市场底部回升。 2022年上半年，面对项目集中地区疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司全力以赴，立足全局、聚焦资源、稳健运营。 1.迎难而上，多措并举保持主业稳定 报告期内，上海地区疫情反复对公司房地产主业影响巨大。房地产销售方面，公司抓住了今年年初的窗口期，抓紧购房客户购房贷款节奏，落实回款近9亿元。在上海地区销售处于长时间停滞的情况下，公司积极讨论不同业态的销售计划、盘活不同地区的可售库存。于上半年成功预售青岛国际啤酒城项目整栋T2楼，预售面积约8.14万平方米，预售金额约25.7亿元。推进泉州上实海上海非住宅产品和车位销售，其中车位销售约6000万元。公司上半年累计预售约9.59万平方米，签约金额约27.12亿 元。工程施工方面，今年上半年，公司在建项目8个，在建面积约122万平方米。除青岛项目外，公司 各在建项目都受到了疫情影响停工，复工后，公司一手紧抓防疫，一手落实加快各项复工准备，在得到各地方政府的批准后尽快复工。资本保障方面，公司于上半年将“19上实01”公司债券后两年存续利率从4.28%下调至3.95%，在降低利率的同时通过转售的方式成功保留了8.9亿元额度，保障了公司经营资金。 2.履行社会责任，不动产经营和物业板块彰显国企担当 报告期内，公司作为上海市本地国有企业，积极响应上海市国资委《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（沪国资委规[2022]1号）等相关文件，制定了租金减免实施细则、排摸了解减免对象实际情况、确定租金减免方案，涉及非国有小微企业及个体工商户约193家，涉及拟 减租面积约8.9万平方米。物业管理方面，公司物业板块各级员工在上海防疫关键阶段不畏艰难连续奋战在抗疫一线，为在管项目奉献一份力量，保障业主居民的抗疫生活。与此同时，物业板块上半年新增中标17个项目，新增在管面积约112万平方米，续标10个项目。“上实服务”也荣获上海品牌认证。报 告期内，公司经营管理层部分成员和公司员工志愿者约70余人投身参与到上实集团援建运营上海临港方舱医院的工作中，为上海防疫抗疫贡献力量。 3.总结经验教训，彻查上实龙创事件 报告期内，公司于今年1月收到上海证券交易所问询函，要求公司核查上实龙创应收类账款的风险情况。在发现相关情况后，一方面，公司对上实龙创开展核查工作，在核查过程中发现上实龙创部分高级管理人员存在利用职务便利实施虚构交易的违法违规行为；另一方面，公司也基于谨慎性原则，对上实龙创2021年度计提了大额资产减值准备、对上实龙创历年的财务情况进行了会计差错更正与追溯调 整。同年4月，公司也收到了上海证券交易所关于2021年度报告的问询函。经公司深入调查上实龙创 事件，于6月启动了仲裁程序追讨业绩对赌损失和股东借款；同时公司也就上实龙创部分高管涉嫌违法犯罪行为向上海市公安局经侦总队报案，公安机关已正式立案并对上实龙