浅谈“保交楼”—— “稳地产”频吹暖风，促进行业平稳发展

信用风险展望|房地产行业 浅谈“保交楼” “稳地产”频吹暖风，促进行业平稳发展 行业研究 房地产行业 目录 “断贷”引发的“保交楼”2 地方政府主要纾困方式2 房地产企业的自救4 “保交楼”政策加速落地5 小结6 分析师 张洁010-67413543 工商部分析师zhangjie@dagongcredit.com 客户服务 电话：010-67413300客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 2022年11月30日 2022年以来，受疫情反复、少数项目断贷事件及销售淡季影响，房地产行业经历6月短暂复苏后，7月单月数据整体下行，项目交付风险加大，市场信心不足，进一步加剧行业下行压力。 政策出台：2022年6月30日，江西景德镇恒大项目业主发布“强制停贷告知书”，引发一轮“断贷”风波，市场下行，交付风险增加，为稳定市场信心，多部门多地推出“保交楼”相关举措。 政府介入：自7月末政治局会议以来，中央和地方推出各种“保交楼”政策，主要形式包括成立房地产专项纾困基金、成立工作组或专班组、返还未动工项目土地款、规范化预售资金监管及发展保障性租赁住房，来保证项目能够按期交付。 房企自救：除政府介入外，房企同样展开一系列自救活动，如引入国资战投、引入资产管理公司纾困、出售项目股权或资产等方式来补充流动性，完成“保交楼”任务。 政策加速落地：针对纾困效果不明显，央行和银保监会联合发布“十六条”新政，继续推进“保交楼”措施，短期来看，新政出台将对稳定市场预期起到积极作用，长期来看，应逐步推动由预售制到现房制转变。 “断贷”引发的“保交楼” 2022年6月30日，江西景德镇恒大项目业主发布“强制停贷告知书”，引发一轮“断贷” 风波。7月14日晚，多家银行相继发布公告，回应涉烂尾“断贷”风险情况。随后，在7月 28日召开的中共中央政治局会议首提“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度。 据克而瑞不完全统计数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市停工、尚未交付的问题项目总建面约2,468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中郑州、 长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。7月以来，受市场传统淡季及“断供”事件等因素影响，房地产市场活跃度再次下行，7月全国商品房销售面积、销售金额单月同比降幅均有所扩大，房地产开发投资额单月同比降幅超12%，供给端亦明显走弱。为稳定市场信心，中央及地方出台多项政策以“保交楼”。 地方政府主要纾困方式 自2022年7月以来，全国多城提出“保交楼”政策，各地方政府主要纾困方式有以下五 种： 第一，成立房地产专项纾困基金。如郑州、武汉和南宁均采用成立纾困基金方式。以郑州 为例，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30％，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定，子基金将对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出。 第二，成立工作组或专班组。如苏州、重庆、河南多地等成立工作组，落实“一楼一策一专班”，督促项目尽早复工。 第三，返还未动工项目土地款。如赣州经开区政府决定收购绿地部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。 第四，规范化预售资金监管。如苏州、天津、长沙等地出台预售资金监管措施，规范预售资金使用。天津规定，符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金，并区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。 第五，发展保障性租赁住房。近年来，住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分，其中，租赁住房成为居民解决住房需求的重要途径之一。二十大报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。多地出台政策发展保障性租赁住房，部分地区的城投公司通过收购困难项目，作为保障性租赁住房或人才公寓。如河南开封拟回购恒大1,050套房作为保障性租赁住房。 资料来源：大公国际根据相关网站整理 表12022年7月以来部分“保交楼”政策 时间 会议/文件 主要内容 中央层面 2022.07.28 中共中央政治局会议 政治局会议对地产行业去杠杆、防范金融风险的目标仍然坚持，亦强调要“稳定房地产市场”，其中重要的一个方面就是“压实地方主体责任，保交楼、稳民生”。 2022.08.19 住建部、财政部、人民银行等 完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 2022.10.30 国务院 提出妥善化解房地产金融风险，要推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作；引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。 2022.11.11 人民银行和银保监会 坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 2022.11.12 银保监会、住建部、人民银行 监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。 地方政策 2022.07/08 江西九江市、广东东莞市、湖南长沙市住建局 规范化预售资金监管 2022.08.05 河南郑州市人民政府 出台《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。 2022.08.19 广西南宁住建局 设立以政府主导、市场化运作为原则的平稳房地产基金。据悉，该基金首期由南宁轨道地产集团、南宁交通投资集团、南宁威宁房地产公司、江苏言睿产业投资基金作为管理人，基金首期规模30亿元，聚焦于住房类房地产问题项目。 2022.08.24 湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司 联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。 2022.08 广东、广西、江苏、安徽、重庆、河南、四川等地 有9省15地政府部门出面推进问题楼盘化解工作，政策内容以“一楼一策”、成立工作小组为主。有4地提出要将相关领导、单位分包到具体项目，实行“一对一”挂联或领导包案制度。 2022.10.12 湖北恩施州住建局 对风险处置项目稳妥有序开展贷款业务，支持对“保交楼”项目增加配套融资贷款。 2022.10.17 河南省人民政府 发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见》，推动地方政府和国有企业积极盘活存量资产，并鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产；支持REITs上市、鼓励具备存量项目采用PPP模式盘活存量资产、支持保租房等存量资产实现资产证券化等。 2022.10.20 江西省住建局 将“保交楼”作为稳定房地产市场预期的重要举措，继续发展保障性租赁住房，大力推进城市棚户区改造。 从各地政策内容上来看，超三成地区出台规范预售资金监管新规。我国预售制度曾在房地产行业发展过程中起到积极作用，但制度仍存在一定缺陷，过往预售资金监管制度过于宽松甚至只有形式，并未真正起到监管资金的作用，间接导致房企形成高杠杆、高周转、无序扩张的经营方式，在如今行业下行压力增加，极易引发资金链断裂、项目停工或延期交付等风险，进而产生信用风险事件，导致银行面临坏账压力，购房者承担交付风险等。多地先后出台商品房预售资金监管规定，加强预售资金流向透明度，进一步压实房企、政府部门和银行三方的主体责任，有利于保证项目顺利交付，保持房地产市场稳定发展。 房地产企业的自救 除中央及各地政府出台各种政策稳定房地产市场外，房企同样采取各种方式获得流动性，保证项目按期交付。 首先，引入国资战投，增加信用背书。如建业地产引入河南国资河南省铁路建设投资集团有限公司子公司以6.88亿港元受让29%建业地产股份。华南城引入深圳特区建发集团成为大股东，在国资入主后1个月内，旗下两笔美元票据债务获得展期。 第二，引入资产管理公司纾困。如中国华融与阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》，帮助房地产企业盘活存量、重组资产、优化布局等，开展“保交楼”、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险的实质性化解。江苏资产与中南控股集团有限公司签署框架协议，拟设立基金用于存量债务重组、现有项目续建等。广州资产、越秀地产和小马投资签署合作意向书，三方参与大湾区房地产风险化解及行业整合。信达与中南建设合作设立纾困基金，纾困海安春风里、泰州中南君启两个项目。 第三，出售项目股权或资产，获得流动性。如中信银行、佳兆业与中信城开三方以“服务信托”模式进行合作，中信银行是佳兆业的债权人，中信城开在其中充当融资代建角色，提供一定资金，帮助项目盘活建设、开发经营。中信城开已收购佳兆业在深圳的4个项目，最大程度保证出险企业优质项目能够如期交房。今年以来，正荣地产面临很大的流动性压力，已处置多笔资产，但资产盘活进度不达预期。除了项目股权，部分房企开始出售其核心商业资产。如世茂集团出售上海外滩的茂悦酒店，总代价为45亿元人民币。富力地产则多次折价出售酒店 物业，富力地产以亏损总计超20亿元的代价出售两处伦敦项目，以10亿元折价出售海南大英山新城市中心项目。另外还有合作方接管项目，如融创在重庆垫江、蔡家和万州等区域项目，将由资金方宏亨接手收购股权，并成立城市公司主导后续项目开发建设。合景泰富将鸿才国际有限公司50%的股权及股东贷款出售给买方嘉逊发展香港（控股）有限公司，后者为龙湖间接全资附属公司，现金代价为13亿港元。 2020年以来，多家房企争相引入战投，计划借助于战投增加融资渠道，降低融资成本，同时在资源获取方面取得更大的优势。但实际上，一方面成功引入战投的房企仍为少数，另一方面引入战投后并不能“高枕无忧”，如阳光城引入泰康人寿、泰康养老，华夏幸福引入平安人寿，也未能逃脱本次行业下行带来的冲击。而资产管理公司介入也较为谨慎，尽调过程耗时长 且较为复杂，需关注后续推进效率。目前，房企多以出售项目股权或资产解燃眉之急，但出售项目并非那么顺利，出售优质项目容易，问题项目无人问津，资产处置难以达到预期。2021年 12月开始监管层密集发声支持房企合理的并购重组融资需求，但政策支持的收并购融资并没有给市场带来更多的交易。据克而瑞数据显示，截至2022年5月19日，年内收并购事件约有22宗，涉及交易金额458亿元，而2021年一季度和二季度约有百余宗收并购事件，交易金额达到1,412亿元，2020年一季度和二季度收并购交易金额也达到1,249亿元。此外，房企还会采用债务展期的方式减轻当前债务负担，若房地产市场复苏，融资渠道恢复正常，债务展期将会给房企争取时间，但若未来市场行情和融资未能恢复，房企可能会采用本金打折支付或者更长时间展期来处置债券，甚至会有资不抵债的风险。 “保交楼”政策加速落地 7月以来，销售恢复疲软，呈现出多方面原因。截至2022年10月末，现有的纾困政策效果并不明显，10月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅均在20%以上，降幅较9月分别扩大7.1和9.5个百分点，1～10月累计同比降幅仍超20%。同时，房地产企业流动性风险事件仍不断发生，行业整体形势并未明显好转。原因有以下几个方面，首先，当前市场对于民营房企尤其是出险房企信