开发投资降幅收窄，国常会定调优化地产政策

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（3.16-3.22）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-2.1%和-2.5%。 本周宁波首拍两宗地块、北京顺义地块热度较高。本周（3.16-3.22）全国300城宅地成交建面94万㎡，单周环比-69%，单周同比-71%，平均溢价率9%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面3376万㎡，累计同比-52%；年初至今，华润置地、中建三局、中国铁建、滨江集团、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比下降，重点城市逐步修复中。本周（3.16-3.22）35个城市商品房成交合计327万平米，周环比+35%，周同比-43%。其中：一线城市周环比+14%，周同比-53%；二线城市周环比+44%，周同比-41%；三四线城市周环比+22%，周同比-18%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，二手房持续修复中。本周（3.16-3.22）15个城市二手房成交合计199万平米，周环比+13%，周同比-27%。其中：一线城市周环比+5%，周同比-23%；二线城市周环比+14%，周同比-30%；三四线城市周环比+29%，周同比+42%。 首两月地产主要数据同比下滑，开发投资额降幅收窄。3月18日国家统计局披露2024年1-2月份全国房地产市 场基本情况，由于今年春节假期人员大范围流动、去年高基数等原因，房地产各主要数据均同比下滑，其中开发投资额同比-9.0%，较2023全年降幅收窄0.6pct。我们认为房地产融资协调机制持续落地，节前多地上报首批项目名单并获批，当前多地正统筹第二批项目名单，资金投向项目后，助力推动项目建设，并且多地获得城中村改造专项借款的投放，三大工程加速落地，均将为房地产开发投资提供一定支撑。我们预计全年资金支持及政策调控将持续发力，共同助力房地产市场平稳健康发展。 国常会定调房地产，支持政策有望进一步加码。3月22日总理主持召开国务院常务会议，会议定调“房地产事 关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”，而稳地产是稳就业稳增长的重要措施，后续有望进一步优化调整房地产政策。会议在供需两端指出：在需求端，要有效激发潜在需求，预计一线持续优化限购政策，其他城市全面取消限制措施的趋势将延续，同时各地将因城施策出台各类配套支持措施。在供给端，一方面加大高品质住房供给，改革商品房相关基础性制度，另一方面加快完善“市场+保障”的住房供应体系，预计商品房逐步回归市场化，保障房建设筹集按年度目标稳步推进，在房地产持续筑底调整的背景下，加速构建房地产发展新模式。 投资建议 此前住建部部长在两会记者会上指出城市政府要用好调控自主权，本次国常会继续强调要有效激发潜在需求，预计后续各地的需求端支持政策有望加速落地，商品房逐渐回归市场化，口碑好服务好品质高的产品将更受市场认可。 推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 房地产开发投资降幅收窄4 国常会定调优化地产政策5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态16 物管行业政策和新闻18 非开发公司动态18 行业估值19 风险提示20 图表目录 图表1：1-2月商品房开发投资额累计同比-9.0%4 图表2：1-2月商品房新开工面积累计同比-29.7%4 图表3：1-2月商品房销售额累计同比-29.3%4 图表4：1-2月商品房销售面积累计同比-20.5%4 图表5：2024年1-2月销售均价下滑4 图表6：近期国常会涉及房地产的相关表述5 图表7：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表8：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表9：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表10：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表11：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表12：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表13：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表14：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表15：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表16：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表17：35城新房成交面积及同比增速8 图表18：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表19：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表20：35城新房成交明细（万平方米）9 图表21：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表22：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表23：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表24：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表25：12城商品房的库存和去化周期11 图表26：12城各城市能级的库存去化周期11 图表27：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表28：地产行业政策新闻汇总12 图表29：地产公司动态16 图表30：物管行业资讯18 图表31：非开发公司动态18 图表32：A股地产PE-TTM19 图表33：港股地产PE-TTM19 图表34：港股物业股PE-TTM19 图表35：覆盖公司估值情况20 房地产开发投资降幅收窄 首两月地产主要数据同比下滑，开发投资额降幅收窄。3月18日国家统计局披露2024年1-2月份全国房地产市场基本情况，由于今年春节假期人员大范围流动、去年高基数等原因，房地产各主要数据均同比下滑，其中开发投资额同比-9.0%，较2023全年降幅收窄0.6pct。我们认为房地产融资协调机制持续落地，节前多地上报首批项目名单并获批，当前多地正统筹第二批项目名单，资金投向项目后，助力推动项目建设，并且多地获得城中村改造专项借款的投放，三大工程加速落地，均将为房地产开发投资提供一定支撑。我们预计全年资金支持及政策调控将持续发力，共同助力房地产市场平稳健康发展。 图表1：1-2月商品房开发投资额累计同比-9.0%图表2：1-2月商品房新开工面积累计同比-29.7% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：1-2月商品房销售额累计同比-29.3%图表4：1-2月商品房销售面积累计同比-20.5% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表5：2024年1-2月销售均价下滑 25000 20000 15000 10000 5000 0 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 商品房销售面积（万平方米）商品房销售均价（元/平方米，右） 来源：国家统计局，国金证券研究所 国常会定调优化地产政策 国常会定调房地产，支持政策有望进一步加码。3月22日总理主持召开国务院常务会议，会议定调“房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”，而稳地产是稳就业稳增长的重要措施，后续有望进一步优化调整房地产政策。会议在供需两端指出：在需求端，要有效激发潜在需求，预计一线持续优化限购政策，其他城市全面取消限制措施的趋势将延续，同时各地将因城施策出台各类配套支持措施。在供给端，一方面加大高品质住房供给，改革商品房相关基础性制度，另一方面加快完善“市场+保障”的住房供应体系，预计商品房逐步回归市场化，保障房建设筹集按年度目标稳步推进，在房地产持续筑底调整的背景下，加速构建房地产发展新模式。 图表6：近期国常会涉及房地产的相关表述 时间 涉房内容 2023/6/29 要打好政策组合拳，促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力，形成促消费的合力。 2023/7/21 审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 2023/7/31 要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。 2023/8/25 审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。 2024/3/22 房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。 来源：中国政府网，新华网，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第21。本周地产涨跌幅前5名为建发国际集团、迪马股份、金辉控股、京投发展、弘阳地产，涨跌幅分别为 +22.8%、+14.3%、+12.8%、+12.3%、+10.2%；末5名为德信中国、珠光控股、合景泰富集团、华音国际控股、ESR，涨跌幅分别为-23.5%、-15.4%、-14.5%、-14.1%、-13.2%。 图表7：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表8：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 媒食家电银软技消能商多医耐零公资材运半食房汽保制体品庭信行件术费源业元疗用售用本料输导品地车险药 与与服与硬者和金保消业事货体、产与、 Ⅱ Ⅱ -4% 主个务服件服专融健费业物与饮汽生 传农综计休通电国汽轻建银采公商机化交食电纺钢房非家有医建 媒林合算闲信子防车工筑行掘用业械工通品气织铁地银用色药筑 要人务与务 Ⅱ 用用设 业设品 服备与 半料车物导与零科 牧机服 渔务 军制装 工造饰 事贸设业易备 运饮设服输料备装 产金电金生材融器属物料 品品备 … 务与服 …装 体烟部技 …草件… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周地产个股涨跌幅前5名图表10：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 建发国际集团 迪金京弘 马辉投阳 股控发地 份股展产 0% 景 泰