社区增值高增，特别股息回馈股东

2024年3月21日，公司发布2023年全年业绩：实现营业收入35.69 亿元，同比+55.8%；归母净利润4.67亿元，同比+89.0% 营收符合预期、归母净利润超预期。公司营收高增基本符合预 期，主要由于3个项目的房屋硬装业务按时交付结转，带来增 量收入约6.84亿元。归母净利润增速高于收入增速，主要由于 硬装业务毛利率较高，带动整体毛利率上升，公司2023年毛利率28.1%，同比+4.7pct。 收入结构多元健康。2023年公司社区增值服务、非业主增值服务、 基础物管服务、商业运营管理四大业务的收入占比分别为38.5%、19.8%、39.7%、2.0%，较2022年分别+17.7pct、-13.1pct、-5.6pct、 +1.0pct。社区增值服务及商业运营管理服务收入占比呈上升趋势，非业主增值服务收入占比下降，收入结构逐渐改善中。 港币(元)成交金额(百万元) 社区增值服务多业务发展迅速。2023年公司社区增值服务实现收 入13.75亿元，同比+189.0%。其中，家居美化服务、智能社区服 务、到家服务、零售业务表现突出，分别实现约7.49亿元、2.23亿元、0.79亿元、0.76亿元的收入，同比分别+984%、+88%、+59%、 +41%。 230322 派发特别股息，积极回馈股东。2023年公司派发股息0.26港元/股（其中含特别股息0.1港元/股），派息比率高达71%，较2022 年上升22pct。以3月21日收盘价计算，股息率（含特别股息）高达8.3%，股息率（不含特别股息）仍达到5.1%。 控股股东销售表现好，奠定公司未来发展基础。根据克而瑞，2023 年公司控股股东建发房产全口径销售额1890.6亿元，同比逆势增长11.0%，在克而瑞百强房企中上升至第8名。2023年公司来自关联方的在管面积为1163万方，同比+34.6%。建发房产持续稳定的项目供给为公司后续管理规模的持续增长奠定了优质的基础。 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 70 60 50 40 30 20 10 230622 230922 231222 0 成交金额建发物业 由于房屋硬装业务结算金额高增，2023年公司业绩高速增长，我们预计公司2024-26年归母净利润分别为5.1亿元、6.8亿元和 8.2亿元，同比增速分别为+8.6%、+33.2%和+21.1%。维持“买入”评级，公司股票现价（3月21日收盘价）对应2024-26年PE估值为8.0x、6.0x和4.9x。 建发房产销售不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。 图表1：2018-2023收入及同比图表2：2018-2023归母净利润及同比 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 201820192020202120222023 收入（百万元，左轴）同比增速（右轴） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 201820192020202120222023 归母净利润（百万元，左轴）同比增速（右轴） 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：2018-2023毛利率、销售费用率及归母净利率图表4：2018-2023净现金 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 201820192020202120222023 毛利润率销售费用率归母净利润率 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 -500 -1000 -1500 200% 201820192020202120222023 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% -200% -250% 净现金（百万元，左轴）同比增速（右轴） 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所注：净现金=现金及现金等价物-长期借款-短期借款 图表5：2018-2023应收账款周转天数图表6：2018-2023在管面积和合约面积走势 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 201820192020202120222023 应收账款周转天数 120 100 80 60 40 20 0 201820192020202120222023 在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴）合约/在管（右轴） 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 - 来源：公司公告，国金证券研究所注：应收账款只采用期末值计算来源：公司公告，国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币 百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 1,557 2,290 3,569 3,967 4,948 5,968 货币资金 2,261 2,703 2,952 3,389 4,158 5,022 增长率 51.3% 47.1% 55.8% 11.1% 24.7% 20.6% 应收款项 202 381 592 709 881 1,046 主营业务成本 1,167 1,753 2,568 2,938 3,651 4,401 存货 12 40 45 53 69 78 %销售收入 75.0% 76.6% 71.9% 74.1% 73.8% 73.7% 其他流动资产 36 33 16 18 22 27 毛利 389 537 1,001 1,028 1,297 1,567 流动资产 2,511 3,157 3,606 4,168 5,130 6,172 %销售收入 25.0% 23.4% 28.1% 25.9% 26.2% 26.3% %总资产 96.1% 95.5% 94.8% 95.3% 96.0% 96.6% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 2 1 1 1 1 1 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 31 36 51 56 60 63 销售费用 4 8 8 8 10 12 %总资产 1.2% 1.1% 1.4% 1.3% 1.1% 1.0% %销售收入 0.2% 0.3% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 无形资产 62 98 119 123 127 130 管理费用 137 213 287 317 371 448 非流动资产 101 150 198 206 213 220 %销售收入 8.8% 9.3% 8.0% 8.0% 7.5% 7.5% %总资产 3.9% 4.5% 5.2% 4.7% 4.0% 3.4% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 2,613 3,307 3,803 4,374 5,343 6,392 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 2 1 1 1 1 息税前利润（EBIT） 250 319 724 703 916 1,108 应付款项 91 154 354 430 544 630 %销售收入 16.0% 13.9% 20.3% 17.7% 18.5% 18.6% 其他流动负债 1,475 1,850 1,550 1,723 2,149 2,592 财务费用 -22 -71 -76 -89 -102 -125 流动负债 1,566 2,005 1,905 2,154 2,694 3,223 %销售收入 -1.4% -3.1% -2.1% -2.2% -2.1% -2.1% 长期贷款 0 9 18 18 18 18 其他长期负债 15 20 48 48 48 48 负债 1,581 2,034 1,972 2,220 2,760 3,289 投资收益 0 -1 0 0 0 0 普通股股东权益 1,011 1,246 1,726 1,959 2,269 2,644 %税前利润 0.2% n.a n.a 0.0% 0.0% 0.0% 其中：股本 11 11 12 12 12 12 营业利润 271 386 796 788 1,014 1,229 未分配利润 1,000 1,200 1,714 1,947 2,257 2,632 营业利润率 17.4% 16.8% 22.3% 19.9% 20.5% 20.6% 少数股东权益 20 27 106 195 314 459 营业外收支 负债股东权益合计 2,613 3,307 3,803 4,374 5,343 6,392 税前利润 205 325 727 793 1,019 1,234 利润率 13.2% 14.2% 20.4% 20.0% 20.6% 20.7% 比率分析 所得税 44 73 180 196 224 271 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 21.5% 22.6% 24.8% 24.8% 22.0% 22.0% 每股指标 净利润 161 251 547 597 795 963 每股收益 0.12 0.19 0.33 0.36 0.48 0.58 少数股东损益 2 4 80 90 119 144 每股净资产 0.76 0.93 1.23 1.39 1.61 1.88 归属于母公司的净利润 159 247 467 507 676 818 每股经营现金净流 0.66 0.37 0.66 0.52 0.82 0.94 净利率 10.2% 10.8% 13.1% 12.8% 13.7% 13.7% 每股股利 0.00 0.00 0.00 0.19 0.19 0.19 回报率 现金流量表(人民币百万) 净资产收益率 15.76% 19.84% 27.07% 25.90% 29.78% 30.94% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 6.10% 7.48% 12.29% 11.60% 12.64% 12.80% 净利润 159 247 467 507 676 818 投入资本收益率 18.99% 19.26% 29.41% 24.34% 27.44% 27.67% 少数股东损益 2 4 80 90 119 144 增长率 非现金支出 -16 -26 80 85 114 139 主营业务收入增长率 51.34% 47.14% 55.83% 11.14% 24.73% 20.63% 非经营收益 EBIT增长率 -0.33% 27.88% 126.69% -2.85% 30.23% 20.97% 营运资金变动 728 254 303 122 348 350 净利润增长率 50.19% 55.11% 89.05% 8.57% 33.15% 21.10% 经营活动现金净流 887 496 930 726 1,150 1,321 总资产增长率 138.20% 26.56% 15.02% 15.01% 22.16% 19.63% 资本开支 -11 -17 -31 -20 -20 -20 资产管理能力 投资 -1 0 0 0 0 0 应收账款周转天数 25.8 29.4 31.8 40.0 40.0 40.0 其他 9 23 13 5 5 5 存货周转天数 2.2 5.3 5.9 6.0 6.0 6.0 投资活动现金净流 -3 6 -18 -15 -15 -15 应付账款周转天数 18.4 25.2 35.6 48.0 48.0 48.0 股权募资 501 0 0 0 0 0 固定资产周转天数 6.7 5.2 4.4 4.9 4.2 3.7 债权募资 -5 2 0 0 0 0 偿债能力 其他