房地产开发行业2024W11：杭州全面退出二手房限购，2月全国房价延续跌势

杭州全面退出二手房限购，核心城市宽松进程持续。3月14日，杭州市住房保障和房产管理局发布通知，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；同时杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年；新政还涉及保障房、城市更新、房地产融资协调机制等内容。此前杭州已经较大幅度调整限购，此次新政将全面退出二手房限购，包括杭州核心四区。我们认为，杭州二手房率先全面退出限购，主要是基于杭州目前二手房挂牌量高企（贝壳数据显示杭州3月16日挂牌量约15.2万套）、而杭州新房库存去化周期相对健康。新政将一定程度刺激二手房需求、畅通换房链条。 我们认为，政策整体是2023年7月政治局会议后核心城市放松进程的延续，预计后续包括一线城市在内的核心城市将进一步出台政策。 2月全国房价延续跌势，新房房价环比-0.4%，二手房价环比-0.6%。据国家统计局，2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-1.9%，同比跌幅较上月进一步扩大。从城市数量看，新房价格环比上涨8城（-3，较上月变化，下同），环比下跌59城（+3）。2月70个大中城市二手房价格指数环比-0.6%；同比-5.1%，同比跌幅较上月进一步扩大。从城市数量看，二手房价格环比上涨2城（+0），环比下跌68城（+0）；同比情况延续上月，70城全部同比下跌。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为4.5%，领先沪深300指数3.77个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为186.5万平方米，环比提升24.4%，同比下降51.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.2万方，环比33.4%，同比-47.2%；样本二线城市为96.4万方，环比22.3%，同比-51.0%；样本三线城市为49.9万方，环比21.8%，同比-56.2%。3月累计新房成交面积方面，样本30城共计367.8万方，同比-52.0%；一线城市为75.3万方，同比-45.5%；二线城市为194.8万方，同比-53.7%；三线城市为97.7万方，同比-52.7%。 二手房：本周样本城市二手房成交小幅回升，13城二手房成交面积合计117.0万方，环比增长17.4%，同比下降26.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.3万方，环比14.1%；样本二线城市为57.3万方，环比20.7%；样本三线城市为23.4万方，环比14.8%。 信用债：本周共发行房企信用债13只，环比增加1只；发行规模共计116.76亿元，环比增加17.76亿元，总偿还量125.53亿元，环比减少10.44亿元，净融资额为-8.77亿元，环比增加28.2亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.杭州全面退出二手房限购，全国房价仍延续跌势 杭州全面退出二手房限购，核心城市宽松进程持续。3月14日，杭州市住房保障和房产管理局发布通知，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；同时杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年；新政还涉及保障房、城市更新、房地产融资协调机制等内容。此前杭州已经较大幅度调整限购，此次新政将全面退出二手房限购，包括杭州核心四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）。我们认为，杭州二手房率先全面退出限购，主要是基于杭州目前二手房挂牌量高企（贝壳数据显示杭州3月16日挂牌量约15.2万套）、而杭州新房库存去化周期相对健康。新政将一定程度刺激二手房需求、畅通换房链条。我们认为，政策整体是2023年7月政治局会议后核心城市放松进程的延续，预计后续包括一线城市在内的核心城市将进一步出台政策。 2月全国新房房价环比-0.4%延续跌势，天津、西安、上海等城市环比微涨。据国家统计局，2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-1.9%，同比跌幅较上月进一步扩大。分城市能级看，一线城市环比-0.3%；二线城市环比-0.3%； 三线城市环比-0.4%。从城市数量看，新房价格环比上涨8城（-3，较上月变化，下同），环比下跌59城（+3）。具体看一二线城市中，天津新房价格以环比0.4%领涨，西安、上海、昆明、石家庄4城环比跟涨。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 二手房价格普跌态势未改。2月70个大中城市二手房价格指数环比-0.6%；同比-5.1%，同比跌幅较上月进一步扩大。分城市能级看，一线城市二手房价格环比-0.8%；二线城市环比-0.6%；三线城市环比-0.6%。从城市数量看，二手房价格环比上涨2城（+0），环比下跌68城（+0）；同比情况延续上月，70城全部同比下跌。具体看一二线城市中，2月仅昆明一城环比上涨。 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为4.5%，领先沪深300指数3.77个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。本周上涨个股共105支，较上周增长82支，下跌股数为16支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为S*ST前锋、财信发展、银亿股份、大千生态、中洲控股，涨幅分别为32.1%、25.4%、23.0%、21.4%、20.1%。跌幅前五为*ST松江、皇庭国际、*ST紫学、广汇物流、ST新梅，跌幅分别为-13.8%、-10.4%、-4.0%、-4.0%、-3.6%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨32支，较上周增长30支，涨幅位居前五的为我爱我家、华润置地、龙湖集团、旭辉控股集团、招商蛇口，涨幅分别为23.4%、14.3%、12.4%、12.1%、11.1%。跌幅前五为禹洲集团、时代中国控股、中梁控股、融信中国、雅居乐集团，跌幅分别为-13.6%、-9.6%、-9.0%、-7.2%、-4.2%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为186.5万平方米，环比提升24.4%，同比下降51.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.2万方，环比33.4%，同比-47.2%；样本二线城市为96.4万方，环比22.3%，同比-51.0%；样本三线城市为49.9万方，环比21.8%，同比-56.2%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 3月累计新房成交面积方面，样本30城共计367.8万方，同比-52.0%；一线城市为75.3万方，同比-45.5%；二线城市为194.8万方，同比-53.7%；三线城市为97.7万方，同比-52.7%。 从今年累计11周新房成交面积同比看，样本30城共计1829.0万方，同比-44.6%；一线城市为388.6万方，同比-40.2%；二线城市为895.7万方，同比-48.2%；三线城市为544.6万方，同比-41.0%。其中一线城市中，北京（-17.8%）、上海（-52.2%）、广州（-39.4%）、深圳（-31.4%）。二三线城市中大连（133.2%）、嘉兴（85.1%）2城同比均为正，南京（-72.8%）、荆门（-71.4%）、佛山（-60.9%）等总计24城同比为负。 图表16：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 样本城市二手房成交小幅回升。本周13个样本城市二手房成交面积合计117.0万方，环比增长17.4%，同比下降26.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.3万方，环比14.1%；样本二线城市为57.3万方，环比20.7%；样本三线城市为23.4万方，环比14.8%。年初至今累计二手房成交面积为982.0万方，同比变动为-19.0%； 其中样本一线城市的累计二手房成交面积为298.3万方，同比-18.6%；样本二线城市为478.3万方，同比-19.8%；样本三线城市为205.4万方，同比-17.5%。 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.11-3.17）共发行房企信用债13只，环比增加1只；发行规模共计116.76亿元，环比增加17.76亿元，总偿还量125.53亿元，环比减少10.44亿元，净融资额为-8.77亿元，环比增加28.2亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA、AA+（36.3%、30.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债、一般公司债（25.7%、24.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（42.0%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有升有降。其中24海宁皮革SCP001短期融资券（-46bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：本周房企融资汇总（3.11-3.17） 5.本周政策回顾 图表27：全国性政策及消息（3.10-3.16） 图表28：地方性政策及消息（3.10-3.16） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票： 1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余