房地产开发行业周报：2024W8，全国房价仍延续跌势，继续提示地产可能出台大力度政策

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年02月25日 2024W8：全国房价仍延续跌势，继续提示地产可能出台大力度政策 1月全国房价仍延续跌势，上海新房房价环比小涨。据国家统计局，1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-1.2%，同比跌幅较上月进一步扩大。从城市数量看，新房价格环比上涨11城（+4，较上月 变化，下同），环比下跌56城（-6）。上海新房价格以环比0.4%领涨。二手房价格方面，1月70个大中城市二手房价格指数环比-0.7%；同比-4.4%， 增持（维持） 行业走势 同比跌幅较上月进一步扩大，环比跌幅小幅收窄。从城市数量看，二手房价房地产开发沪深300 格环比上涨2城（+2），环比下跌68城（-2）。 LPR下调25BP略超市场预期，继续提示地产可能出台大力度政策。据央行，2月20日5年期以上LPR下调25BP至3.95%，降幅为设立LPR以来单次最大降幅，也是2023年7月以来首次下调。从力度看，25BP的降幅略超 市场预期，释放了积极信号，充分体现中央支持房地产行业平稳健康发展的态度。据贝壳数据，2月全国百城首套主流房贷利率为3.59%，二套为4.16%，环比均下降25bp。我们认为将一定程度减轻购房者月供负担、降低购房门槛。但购房者信心的修复是漫长的，我们继续提示地产更多大力度政策出台的可能性，包括且不限于一线城市限购进一步松动、限贷如首付比例的进一步下调、房贷利率及交易税费进一步下调、“三大工程”相关政策继续发力等，特别关注3月大会前后。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为4.5%，领先沪深300指数 0.79个百分点，在31个申万一级行业排名第20名。 新房：本周30个城市新房成交面积为116.1万平方米，同比下降70.0%，环比提升2320.6%（受上周春节假期影响，下同），其中样本一线城市的新房成交面积为18.7万方，同比-65.3%；样本二线城市为55.6万 方，同比-73.3%；样本三线城市为41.7万方，同比-66.5%。2月累计新房成交面积方面，样本30城共计304.5万方，同比-71.5%；一线城市为50.9 万方，同比-73.0%；二线城市为159.9万方，同比-71.1%；三线城市为 93.7万方，同比-71.2%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计72.8万方，同比下降 48.6%，环比增长24508.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 22.3万方；样本二线城市为33.7万方；样本三线城市为16.8万方。 信用债：本周（2.19-2.25）共发行房企信用债6只；发行规模共计45.00亿元，总偿还量106.18亿元，净融资额为-61.18亿元。债券类型方面，本周 房企债券发行以一般中期票据（57.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（73.3%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配 置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 16% 0% -16% -32% -48% 2023-022023-062023-102024-02 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W6-7：城市房地产融资协调机制正加速落地，一线城市不同程度放松限购》2024- 02-18 2、《房地产开发：2024W5：本周新房成交同比- 11.8%，PSL两月净新增5000亿元》2024-02-04 3、《房地产开发：1月百强房企月度销售报告：开年需求较弱，政策积极发力》2024-02-01 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.全国房价仍延续跌势，继续提示地产可能出台大力度政策3 2.行情回顾6 3.重点城市新房二手房成交跟踪9 3.1新房成交（商品住宅口径）9 3.2二手房成交（商品住宅口径）11 4.重点公司境内信用债情况13 5.本周政策回顾15 6.投资建议17 风险提示17 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%）3 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%）4 图表3：5年期以上LPR5 图表4：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天）5 图表5：首套主流房贷利率分城市能级5 图表6：二套主流房贷利率分城市能级5 图表7：本周申万一级行业指数涨跌幅排名6 图表8：本周各交易日指数表现6 图表9：近52周地产板块表现6 图表10：本周涨幅前�个股（人民币元）7 图表11：本周跌幅前�个股（人民币元）7 图表12：本周重点房企涨跌幅排名7 图表13：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）7 图表14：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）8 图表15：近6月样本城市新房成交面积及同比9 图表16：近6月样本一线城市新房成交面积及同比9 图表17：近6月样本二线城市新房成交面积及同比9 图表18：近6月样本三线城市新房成交面积及同比9 图表19：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表20：30城周度成交面积跟踪10 图表21：本周13城二手房成交面积及同环比11 图表22：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比11 图表23：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比11 图表24：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比11 图表25：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪12 图表26：房企债券发行量、偿还量及净融资额13 图表27：本周房企债券发行以债券评级划分13 图表28：本周房企债券发行以债券类型划分13 图表29：本周房企债券发行以期限划分13 图表30：本周房企融资汇总（2.19-2.25）14 图表31：全国性政策及消息（2.18-2.24）15 图表32：地方性政策及消息（2.18-2.24）16 1.全国房价仍延续跌势，继续提示地产可能出台大力度政策 1月全国新房房价环比上涨数量小幅回升，上海新房房价环比小涨。据国家统计局，1 月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-1.2%，同比跌幅较上月 进一步扩大。分城市能级看，一线城市环比-0.3%；二线城市环比-0.4%；三线城市环比-0.4%，其中一线、三线城市环比跌幅有所收窄。从城市数量看，新房价格环比上涨11城（+4，较上月变化，下同），环比下跌56城（-6）。具体看，1月上海新房价格以环比0.4%领涨，西安、天津、石家庄、大连、长春、重庆等二线城市环比小幅上涨。 二手房价格方面，各能级城市环比跌幅均小幅收窄，但整体延续跌势。1月70个大中城市二手房价格指数环比-0.7%；同比-4.4%，同比跌幅较上月进一步扩大，环比跌幅小幅收窄。分城市能级看，一线城市二手房价格环比-1.0%；二线城市环比-0.6%；三 线城市环比-0.7%，各能级环比跌幅均小幅收窄。从城市数量看，二手房价格环比上涨 2城（+2），环比下跌68城（-2）。具体看，1月二手房环比上涨的城市为昆明、三亚。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 城市能级 城市 新建商品住宅销售价格指数:同比 新建商品住宅销售价格指数:环比 23M8 23M9 23M10 23M11 23M12 24M1 6月走势 23M8 23M9 23M10 23M11 23M12 24M1 6月走势 1 北京 2.8 2.9 2.1 1.9 1.7 1.3 -0.2 0.4 -0.4 -0.1 0 -0.1 1 上海 4.1 4.4 4.4 4.7 4.5 4.2 0.1 0.5 0.2 0.6 0.2 0.4 1 广州 -1.4 -1.7 -2 -2.4 -3 -3.6 -0.3 -0.6 -0.7 -0.9 -1 -0.8 1 深圳 -3 -3 -2.8 -3.1 -3.6 -4.1 -0.6 -0.5 -0.5 -0.8 -0.9 -0.7 2 天津 0.6 0.6 0.9 2 2.3 2.1 -0.4 -0.2 0 0.4 -0.4 0.1 2 石家庄 -0.7 -0.9 0.2 0 1 0.9 -0.7 -0.5 0.3 -0.3 0.3 0.1 2 大连 -4.2 -4.3 -3.5 -3.9 -4.1 -3.9 0.3 -0.6 -0.3 -0.9 -0.6 0.1 2 哈尔滨 -2.3 -2.2 -1.8 -1.3 -1.6 -1.4 -0.6 -0.7 -0.2 -0.4 -0.7 -0.2 2 武汉 0.5 1.1 1.6 1.4 0.3 -0.5 -0.5 -0.3 -0.1 -0.5 -1.1 -0.6 2 兰州 -0.1 0.3 -0.6 -0.6 -0.7 -1.1 -0.5 -0.5 -1.3 0 -0.6 -0.5 2 太原 -0.5 -0.3 -0.4 0.1 1.2 0.5 0.2 -0.4 -0.5 -0.3 0.4 -0.5 2 沈阳 -2.7 -2.2 -1.7 -1.7 -1.3 -1.4 0.1 0.2 -0.1 -0.8 -0.2 -0.6 2 长春 -4.7 -4.4 -3.6 -3.4 -2.1 -1.4 -0.8 -0.4 0.2 -0.5 0.1 0.2 2 福州 -1.4 -1.2 -1.3 -1.4 -1.8 -2.4 -0.3 -0.5 -0.6 -0.4 -0.6 -0.4 2 厦门 -2.3 -2.6 -2.1 -2.4 -3.3 -3.8 -0.3 -0.6 -0.2 -0.5 -1.1 -0.8 2 郑州 -1 -1.3 -1.7 -1.7 -1.6 -2.2 -0.5 -0.6 -0.9 -0.4 -0.5 -0.4 2 南宁 -1.9 -1.7 -1.3 -1.7 -1.3 -1.7 -0.5 -0.5 -0.5 -1 0.3 -0.6 2 贵阳 -1.7 -1.9 -1.1 -0.9 -0.8 -0.7 -0.1 -0.2 0.4 -0.6 -0.1 -0.4 2 昆明 -1 -1.1 -1.1 -0.8 -0.6 -0.9 -0.6 -0.7 -0.8 0.5 -0.5 0 2 呼和浩特 -0.1 -0.5 -0.7 -1.1 0 -0.4 -0.1 -0.3 -0.2 -0.4 -0.3 -0.7 2 南京 -0.2 -0.5 -0.8 -2 -3.1 -3.6 -0.4 -0.8 -0.7 -1 -1.2 -0.5 2 杭州 3.3 3 3 2.7 2.2 1.6 0.1 0.1 0.3 0.4 -0.2 -0.3 2 宁波 3.4 3.5 2.1 1.6 1.2 0.2 -0.2 0.3 -0.9 -0.4 -0.3 -0.4 2