对近期房地产政策的跟踪报告：地产融资强调一视同仁，物管关联应收保障提升

事件：1）中央决策层重点强调“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”； 2）央行等三部门召开座谈会强调支持房地产融资等。 点评：中央决策层奠定支持地产合理融资需求主基调，非国有房企融资环境或进一步改善，行业信用风险将有效缓释，物业服务关联方应收款偿付保障性提升。 1）10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。会议强调“要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求……”。 2）11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，会议重申“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，强调对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。 3）我们认为，自2022年以来，受部分民营房企公开债务违约的影响，部分保持规范经营的优质非国有房企的合理融资需求也受到一定干扰，此次中央金融工作会议重点强调“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”，在中央金融工作会议上进行这一定调具有重要意义，奠定了后续金融机构处理不同所有制房企合理融资需求的工作基调，即“一视同仁”，符合条件的合理融资需求应得到金融机构合理支持，将有利于为非国有房企创造公平公正的融资环境，避免房企供给侧信用风险进一步外溢，保障房地产行业平稳健康发展。 4）央行等三部门召开座谈会重申了中央金融工作会议的指导思想，同时参加座谈会的金融机构包括政策性和开发性银行、18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司，影响效果或较为明显；座谈会上强调对房地产信贷、债券、股权融资进行支持，后续或将有具体工作部署，一方面，将有利于不同所有制的房企增加融资性现金流入，助力房企维护公开债务信用，另一方面，也将助力地方保交楼工作的顺利推进，加快行业供给端走出困境。 5）物业服务关联方应收款偿付保障性提升。我们在20231106外发报告《轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略》中提出，2019-2023H1，重点物业公司金融资产减值（绝对值）/核心经营利润比例算术平均值由2.5%提升至7.0%，其中民企组由3.6%提升至12.4%；国家从供需两端综合施策着力稳定房地产市场，有助于改善行业经营，缓解现金流压力，物业关联方应收款偿付保障性提升，应收款减值对利润的影响有望缓解。 6）地产信用风险缓释，物管估值修复可期。前期受地产信用风险影响，物管股风险溢价升高，板块估值明显回调，截至2023年11月20日，我们关注的重点物业公司2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到22，均值约为11（其中国企为13，民企为9），多家重点公司估值处于历史低位；风险因子缓释，物管有望迎来估值修复，前期受关联方信用风险影响较大的物企短期或有较大弹性。 投资建议：1）地产开发建议关注保持规范经营及良好信用水平，有望受益于供给侧风险缓释带来估值修复的房企，推荐万科A/万科企业、新城控股、滨江集团、龙湖集团；建议关注具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，包括招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团。2）物业服务方面，建议重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、万物云，建议关注融创服务、雅生活服务、碧桂园服务。 风险分析：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求修复不及预期等风险。