2023年房地产行业分析

www.lhratings.com研究报告1 2023年房地产行业分析 联合资信工商评级三部 2022年，在多重因素影响下，国内房地产市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资均持续下降，市场信心有待恢复。面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松绑转向宽松；2022年11月，融资端政策利好集中释放，“四箭齐发”等政策将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但政策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策宽松预期及前期需求释放下，2023年国内房地产市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍大。 一、行业概况 2022年，房地产市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商品房销售萎靡，房企新开工意愿和房地产开发投资均持续下降，市场信心有待恢复。 2022年，受宏观经济下行以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行；叠加融资端受阻，发生流动性风险的房企数量持续增加，大量项目“烂尾”引发的“停工断贷潮”进一步降低市场预期。 房地产开发投资方面，2022年，全国房地产开发投资首次出现负增长，全年房地产开发投资累计同比下降10.00%至13.29万亿元，降幅较前11月继续扩大。其中住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资均同比下降。 新开工方面，2022年以来房地产行业景气度尚未恢复，受“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降，2022年新开工面积同比下降39.40%。从施工面积看，2022年全国房屋施工面积达90.50亿平方米，同比下降7.20%。同期全国房屋竣工面积8.62亿平方米，同比下降15.00%。 商品房销售方面，2022年，全国商品房销售额13.33万亿元，商品房销售面积 13.58亿平方米，同比分别下降26.70%和24.30%。其中，住宅销售面积11.46亿平方米，同比下降26.80%。2022年12月单月全国商品房销售额和面积同比分别下降27.65%和31.53%，降幅较上月有所收窄，但销售复苏力度仍显薄弱。商品房销售均价方面，2022年全国商品房销售均价为9814元/平方米，同比下降3.21%。房企仍采用“以价换量”方式加快销售，但对销售规模贡献不大。 二、土地市场与信贷环境 2022年，全国土地市场热度不高，供求规模齐跌；央企、国企及地方城投企业仍为拿地主力军，大部分民企仍谨慎投资。2022年，房地产开发到位资金同比回落，在融资端政策扶持下房企信贷环境有望逐步修复，但仍面临较大销售回款压力。 土地市场方面，2022年，受部分城市调整集中供地批次等因素影响，全国土地供应量有所下降；根据中指研究院数据，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积76632.38万平方米，同比下降36.29%；成交规划建筑面积62002.26万平方米，同比下降31.09%；平均溢价率为3.12%，较2021年同期下降7.8个百分点。在土地市场低迷背景下，尽管部分城市放松土拍门槛并推出优质地块，但整体土拍市场热度不高，央企、国企及地方城投企业仍为拿地主力军；除个别优质民营房企开始发力拿地外，大部分民企仍谨慎投资。据统计，2022年地方城投企业拿地金额同比有所增长，但拿地开工率显著弱于非城投房企，托底现象较为明显。城市间土拍热度有所分化，具体来看，上海、杭州和北京为22城集中供地城市土地成交金额前三名，年内均完成四轮集中土拍。上海年内土拍热度保持平稳，四轮土拍保持“零流拍”记录， 但冷热分化明显，过半地块仍以底价成交；杭州作为长三角热点城市，经济发展较快、 人口持续净流入，土拍成交金额维持高位且本土民企参与热情高；北京土地供应规模较小，市场参与积极性保持较高，板块冷热分化亦显著。天津、沈阳及长春等城市土拍市场热度持续较差。根据CREIS数据，2022年，全国住宅用地流拍撤牌率为20.30%，同比下降2.8个百分点，土地流拍率仍处高位。 2022年受行业销售下行影响，房地产开发到位资金14.90万亿元，同比下降 25.90%，降幅较前11月扩大0.20个百分点。从房地产开发到位资金来源看，2022年国内贷款同比下降25.40%，其中2022年12月单月环比增长50.91%，在融资端政策扶持下房企信贷环境有所修复；其他资金（定金及预收款以及个人按揭贷款）和自筹资金仍为房地产开发到位资金的主要来源，2022年需求端购房情绪萎靡致使其他资金同比下降30.03%，自筹资金占比上升较快，房企面临较大销售压力，对销售回款依赖仍较强。 表1近年来房地产开发企业资金来源及占比情况 资金来源 2019年 2020年 2021年 2022年 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 国内贷款 25228.77 14.13 26675.94 13.81 23296.00 11.58 17388.00 11.67 利用外资 175.72 0.10 192.00 0.10 107.00 0.05 78.00 0.05 自筹资金 58157.84 32.56 63376.65 32.82 65428.00 32.53 52940.00 35.54 其他资金 95046.26 53.21 102870.31 53.27 112301.00 55.83 78573.00 52.74 其中：定金及预收款 61358.88 34.35 66546.83 34.46 73946.00 36.76 49289.00 33.08 个人按揭贷款 27281.03 15.27 29975.81 15.52 32388.00 16.10 23815.00 15.99 合计 178608.59 100.00 193114.90 100.00 201132.00 100.00 148979.00 100.00 资料来源：Wind，联合资信整理 三、政策环境 2022年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松绑转向宽松；2022年11月，融资端利好集中释放，“四箭齐发”将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但仍需观察政策传导速度及落地效果。 中央在“房住不炒”的总基调下，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，2022年调控政策逐步松绑转向宽松。2022年4月，中央政治局会议强调支持刚需和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，部分城市限购限贷等政策有所放松；7月，各地“停贷”事件迅速发酵，监管层面高度重视，将协助地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”的工作；10月，中共二十大报告明确坚持房住不炒， 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；12月，中央经济工作会议 强调确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 表22022年以来中央层次房地产行业总基调政策 时间 政策来源 主要内容 2022年3月 全国两会 继续保障好群众住房需求。坚持“房住不炒”定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，“稳地价、稳房价、稳预期”，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 2022年3月 国务院金融委等 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后央行表态要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行业良性循环和健康发展；证监会继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险 2022年3月 财政部 今年内不具备扩大房地产税改革试点城市条件 2022年4月 中央政治局会议 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展 2022年7月 中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生 2022年8月 国务院常务会议 支持刚性和改善性住房需求，地方要用好“一城一策”政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款 2022年9月 央行、银保监会 完善大型企业债务风险监测和处置，保证房地产融资平稳有序。允许部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限 2022年10月 中共二十大 坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 2022年11月 国务院常务会议 落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展 2022年12月 中央经济工作会议 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 2023年1月 央行、银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限 资料来源：联合资信整理 从融资层面的政策看，2022年以来面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，融资政策持续改善。2022年11月，从金融“16条”到“地产行业四支箭”融资政策陆续落地，融资端利好集中释放。2023年 1月，相关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，同时将完善针对 30家试点房企的“三线四档”部分参数设置。当前行业供需两侧政策支持导向明显，从银行信贷支持、债券融资帮扶到股权融资松绑层层突破，将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但仍需观察政策传导速度及落地效果。整体看，在政策宽松预期和前期需求释放下，2023年国内房地产市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍大。 表32022年以来房地产融资相关政策 时间 政策来源 主要内容 2022年1月 住建部、央行和银保监会 地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面由各地的市县级城乡建设部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监 管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。但涉及到具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定 2022年2月 央行、银保监会 保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理 2022年4月 央行、外汇局 出台23条政策举措支持实体经济，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放 2022年5月 证监会 积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围 2022年5月 银保监会 要督促银行保险机构坚持“房住不炒”的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务 2022年9月 央行、银保监会 完善大型企业债务风险监测和处置，保证房地产融资平稳有序。允许部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷