工具型产品介绍与分析系列之十六：悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期

2022年8月30日 总量研究 悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期 ——工具型产品介绍与分析系列之十六 要点 房地产行业现状概览：“保交楼”获多部门联合支持，市场情绪舒缓，利好地产股反弹。当前从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强：下半年以来中央宽松政策进入实质性执行阶段；同时各地纾困政策不 断，多城通过放松“四限”、提高购房补贴、放宽人才落户条件等激发市场需求活力。7月28日政治局会议定调“保交楼”，8月中旬住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。8月以来，在多部门和房地产企业等的共同努力下，前期业主公开停贷的多个风险楼盘已迎来逐 步复工，市场开发烂尾风险得到一定程度消化。预期后续随着疫情趋缓，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期，进而将推动中长周期行业整体景气度复苏与估值修复。 中证800地产指数（399965.SZ）投资价值分析： 中证800地产指数综合反映A股大中市值中房地产行业上市公司的整体表现。 指数成分股集中于房地产行业，聚焦住宅开发和商业地产两个领域的投资机会。相比同类指数和宽基指数，中证800地产指数具备专注聚焦房地产开发领域、估值处于历史低位、短期业绩相对占优的特点： 行业分布方面，中证800地产指数成分股集中于房地产行业，重点覆盖住宅开发和商业地产两个领域投资机会。 盈利能力方面，中证800地产指数短期盈利增速下滑，但随着各地纾困政策不断，市场情绪已逐渐舒缓，优质龙头房企表现出色，盈利能力有望改善。 估值水平方面，中证800地产指数估值目前处于历史较低水平，当前房地产销售市场复苏迹象明显、土地市场迎来回暖，指数具备较大投资潜力。 业绩表现方面，中证800地产指数自发布日以来跑赢其他同类指数；近一年地产政策暖风频吹，指数短期业绩在低迷的市场行情中保持一定优势。 综上所述，我们认为在当前房地产行业政策支持力度强劲，市场悲观情绪逐步修复，融资端释放破冰信号，房地产销售和土地市场回暖迹象明显的背景下，中证800地产指数具备较高的投资潜力和配置价值。中证800地产指数 综合反映A股大中市值中房地产行业上市公司的整体表现，重点聚焦住宅开发和商业地产两个领域的投资机会。相比同类指数和宽基指数，中证800地产指数具备专注聚焦房地产开发领域、估值处于历史低位、短期业绩相对占优 的特点。华宝中证800地产ETF（代码：159707.OF）是市场上唯一一只跟踪中证800地产指数的ETF产品，成立以来跟踪误差较小，我们建议关注其配置机会。 风险提示：报告数据均来自于历史公开数据整理分析，存在失效的风险；历史业绩不代表未来。 作者分析师：祁嫣然 执业证书编号：S0930521070001 010-56513031 qiyanran@ebscn.com 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 联系人：陈颖 010-56513042 chenying6@ebscn.com 重要指数走势图 数据来源：Wind,光大证券研究所，数据截至：2022年8月26日 相关研报医药板块风险偏好触底回升，创新药产业迎来布局良机——工具型产品介绍与分析系列之十四（2022-07-08） 目录 1、房地产行业现状概览：“保交楼”获多部门联合支持，市场情绪舒缓，利好地产股反弹4 1.1、高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，整体市场筑底完成仍需时间4 1.2、二批次供地流拍率改善明显，推动百城土地成交量价迎来单月同比年内首转正5 1.3、融资端传递破冰信号，境内外债发行边际回暖6 2、中证800地产指数投资价值分析8 2.1、基本信息：反映房地产行业上市公司的整体表现8 2.2、行业分布：聚焦住宅开发和商业地产领域投资机会8 2.3、盈利能力：多部门联合政策支持下，盈利能力有望改善10 2.4、估值水平：目前处于历史低位，随房地产市场回暖配置价值显著提高11 2.5、业绩表现：短期表现占优，行业景气度复苏将推动指数业绩进一步上调11 2.6、小结：中证800地产指数投资价值分析12 3、华宝中证800地产ETF14 3.1、产品基本信息14 3.2、基金管理人和基金经理14 4、风险提示15 图目录 图1：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比）5 图2：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比）5 图3：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴）5 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比）5 图5：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴）6 图6：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比）6 图7：房企境内债按类型拆分（2015-2022）7 图8：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额7 图9：中证800地产指数成分股行业权重占比8 图10：中证800地产指数成分股行业数量占比8 图11：中证800地产指数与同类型指数申万二级行业分布对比9 图12：中证800地产指数与同类型指数申万三级行业分布对比9 图13：中证800地产指数营业收入-TTM10 图14：中证800地产指数与同类指数ROE对比10 图15：中证800地产指数市净率（LF）走势11 图16：中证800地产指数与部分指数历史市净率（LF）对比11 图17：中证800地产指数与同类型指数自发布日以来业绩表现12 图18：中证800地产指数与部分指数近一年业绩表现12 表目录 表1：中证800地产指数基本信息8 表2：中证800地产指数细分行业成分股概况（按权重排序）9 表3：中证800地产指数前十大重仓股（按权重排名）9 表4：中证800地产指数与同类型指数自发布日以来风险收益情况12 表5：中证800地产指数与部分指数近一年风险收益情况12 表6：跟踪中证800地产指数的ETF产品14 表7：华宝中证800地产ETF产品信息14 表8：蒋俊阳先生当前管理基金产品信息（按任职日期排序）15 1、房地产行业现状概览：“保交楼”获多部门联合支持，市场情绪舒缓，利好地产股反弹 当前从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强：5月25日全国稳经济会议再次释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，因城施策支持合理住房需求等，宽松政策进入实质性执行阶段，进一步提振居民与企业信心；同时，各地纾困政策不断，多城通过放松“四限”、提高购房补贴、放宽人才落户条件等激发市场需求活力。7月，针对个别房企楼盘出现延期交付情况，政治局会议定调“保交楼”，银保监会及多地地方政府均采取积极措施保障居民权益、加强预售资金监管、防范开发烂尾风险。8月中旬，住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 当前，在多部门和房地产企业等的共同努力下，前期业主公开停贷的多个风险楼盘已迎来逐步复工，市场开发烂尾风险得到一定程度消化。展望后续，停贷事件是对房地产企业金融风险外溢的一次警示，亦是实现房地产模式新旧转换的重要契机，我们相信，在党中央、国务院领导下，在各级政府的精准施策下，在社会各界人士的共同努力下，将合理解决“保交楼”问题，修复市场情绪，压实房地产企业落实主体责任，促进房地产市场中长期运行平稳有序发展。 1.1、高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，整体市场筑底完成仍需时间 政策宽松加码叠加年中房企推盘积极性较高，部分因疫情推迟的购房需求迎来释放，6月单月主流百强房企全口径销售迎来较大幅度量价环比双增；但受高温天气、部分区域疫情反复等因素影响，作为传统淡季的7月未能延续6月环比上涨势头，但累计同比降幅迎来进一步收窄。从全国数据来看，7月商品房销售面积为0.93亿平方米，单月同比-28.9%，环比-49.1%；商品房销售额为0.97万亿元，单月同比-28.2%，环比-45.4%。1-7月，商品房销售面积为7.82亿平方米，累计同比-23.1%；商品房销售额为7.58万亿元，累计同比-28.8%；商品 房销售均价为9,691元/平方米，累计同比-7.4%。 我们认为短期高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，但考虑到房企推盘节奏、疫情反复及市场信心尚未完全扭转，Q3整体销售行情企稳尚待进一步观察，Q4在年末加速推盘叠加落实房地产企业主体责任后或有望迎来单月销售同比转正。中长期来看，我们认为部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能进而影响销售表现，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变，坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇。预期在疫情影响逐渐淡化下，房地产市场交易或逐步回归正常化，进而推动中长周期行业整体景气度复苏与估值修复。 图1：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比）图2：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND，数据统计截至2022-07； 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND，数据统计截至2022-07； 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 1.2、二批次供地流拍率改善明显，推动百城土地成交量价迎来单月同比年内首转正 截至2022年8月16日，共有19城完成了二轮土拍，合计供应430宗涉 宅地块。其中，成交405宗，成交率高达94.0%；成交建面约3923万平，成交 总价约5229.1亿元，对应成交楼面均价13328.9元/平，成交溢价率均值约4.1%，未成交宗数占比约6.0%（22年首轮土拍流拍率约15.4%）。7月二轮集中供地高峰推动百城土地成交迎来单月同比年内首次转正，2022年7月百城土地成交建面为15,943万平方米，单月同比+13.0%（对比6月-16.0%）；成交总价为 4,150亿元，单月同比+60.6%。 当前土拍市场呈现以下几个特征：1.自去年年底以来房企拿地意愿（包括其他多元拿地模式）普遍偏弱，国央企及城投公司托底作用突出，但城投公司在产品开发能力欠缺下开工意愿不强。2.相较其他拿地模式，公开市场拿地因土拍规则持续优化、供地导向积极、地块利润空间提升而更受房企青睐。3.现金流压力下中部房企联合拿地力度加大；头部房企加速巩固基本盘壁垒，在平衡规模的同时逐步优化权益比。4.从拿地城市等级及区域分布来看，主流房企土地投资集中于去化风险较低的一二线城市及长三角区域，在加强优势区域深耕力度的同时，房企亦倾向于调整结构，对现有布局城市汰劣存优。 图3：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图5：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图6：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 我们认为当前土地市场迎来回暖的主要原因是：1.得益于今年集中供地实施、供地规则优化和